안녕하세요
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
월부학교 4강에서는 최근 서울 수도권 시장에서 상대적으로 더 많이 오른 단지들이 가진 특징인 ‘호재’에 대해서 상세하게 배울 수 있는 시간이였습니다.
과거에는 호재는 단순히 +a 라고만 생각했었는데, 이번 강의를 들으며 더 버는 투자를 위해서 의사결정에 반영되어야하는 유의미하고 확정된 호재들에 대해서 배울 수 있었습니다.
정비사업 호재
서울·수도권은 신축보다 구축 아파트의 비중이 높다 보니 실거주나 투자를 검토할 때 재건축이나 리모델링 같은 정비사업을 자주 만나게 됩니다.
그동안 정비사업을 ‘오래된 아파트가 새 아파트로 바뀌는 것’, ‘리모델링보다는 재건축이 더 좋다’ 정도로만 이해하고 있었습니다. 그리고 가장 중요한 것은 입지라고 생각해 정비사업은 자세히 몰라도 된다고 생각했던 것 같습니다. 내용이 복잡하기도 했고, 실제 투자에서 어떻게 봐야 하는지 잘 모르기도 했었습니다.
이번 강의를 통해 선도지구, 용적률, 대지지분, 분담금, 이주비, 초과이익환수제 등 익숙하지 않았던 개념들을 정리할 수 있었고, 어떤 조건이 사업성이나 투자 측면에서 유리한지도 조금 더 명확하게 이해할 수 있었습니다.
특히 정비사업을 단순히 기존 가치에 더해지는 +α 정도로만 볼 것이 아니라 용적률과 대지지분, 사업 진행 속도에 따라 같은 입지의 구축이라도 가격 움직임이 달라질 수 있다는 점이 인상적이었습니다.
또 정비사업의 종류와 진행 단계에 따라 조합원 지위를 양도받을 수 있는지, 현금청산 대상이 될 수 있는지도 확인해야 한다는 점을 배웠습니다.
앞으로 서울·수도권의 구축을 비교할 때는 입지만 보는 데서 끝내지 않고 정비사업의 사업성과 진행 단계까지 함께 비교해야겠습니다.
교통 호재
현재 서울·수도권에는 GTX를 비롯해 월판선, 인동선, 신안산선, 동북선 등 수많은 교통 호재가 있습니다.
과거 상승장에서는 교통 호재로 크게 올랐다가, 하락장에서 가격이 절반 가까이 떨어진 단지들도 있었습니다. 그래서 교통 호재가 있다는 이유만으로 무턱대고 투자해서는 안 된다는 정도로만 생각하고 있었습니다. 하지만 이번 강의를 통해서 교통호재를 단순히 그정도로면 생각해서는 안된다는 것을 깨달았습니다.
교통 호재가 실제로 더 버는 투자에 영향을 줄 수 있다는 것과 수많은 교통 호재 중 실제로 가격에 영향을 줄 수 있는 의미 있는 노선을 어떻게 구별하는지 배울 수 있었습니다.
특히 주요 업무지구까지 이동 시간이 실제로 얼마나 단축되는지 살펴보고 이미 개통된 노선 주변의 기축 단지와 비교하면서 호재가 가격에 어느 정도 영향을 줄 수 있을지도 가늠해볼 수 있었습니다.
또 하나 인상적이었던 것은 노선이 생긴다고 주변의 모든 단지가 똑같이 영향을 받는 것은 아니라는 점이었습니다. 역과의 거리나 실제 이용 편의에 따라 수혜 정도가 달라지기 때문에, 호재의 영향권에 들어오는 단지를 뾰족하게 구분해서 봐야 한다는 것을 배웠습니다.
이번 상승장을 보면서 정비사업과 교통 호재가 실제로 지역과 단지의 가치를 바꾸고 가격에도 큰 영향을 줄 수 있다는 것을 느꼈습니다.
그래서 호재에 대해서도 제대로 공부해봐야겠다고 생각하고 있었는데, 마침 이번 강의를 통해 정비사업과 교통 호재를 어떻게 바라보고 공부해야 하는지 한 번에 정리할 수 있었습니다.
복잡하게만 느껴졌던 호재를 실제 투자와 연결해서 이해할 수 있도록 설명해주신 윤이나튜터님 감사합니다!
