[에이스1반 함께하는가치] 상승장에서 더 버는 호재 분석, 호재 이 강의 하나로 끝..!(월부학교4강후기 w.윤이나튜터님)

안녕하세요.

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다 :)

이번 월부학교 4강은 제가 너무나 너무나 좋아하는

반짝반짝 빛나는 미모의 🩷윤이나튜터님🩷께서 

상승장에서 더 버는 호재분석이라는 주제로 강의를 해주셨습니다.

강의 제목부터 벌써 너무 기대가 되었는데요.

재건축, 리모델링이라고 하면 단계부터 시작해서

용적률, 분담금, 조합원, 추가이익환수제 등등…….

정말 머리 아프고 복잡한 용어들이 많은데

튜터님께서 정비사업과 유심히 봐야할 교통호재에 대해

정말 낱낱이 정리해주셔서 적용할 BM포인트가 너무 많아 행복했습니다..🥹🩷

1.지금 호재가 중요한 이유

서울/수도권에는 10년이내 신축은 24%에 불과하고

대부분 10년차 정도 되는 구축이 42%,

더 오래된 20년차 이상의 구축들이 34%에 육박합니다.

시대가 빠르게 변화하고 있고, 새로운 신문물들이 나오고 있는 

서울, 수도권에서 가장 낡은건 집이라는 말이 현실적으로 체감이 되는 숫자인데요.

30년이상이 넘어가는 아파트들도 이제 꽤많이 생겨났기 때문에

정말 많은 단지들이 재건축 대상인 아파트들이 많아졌고

요즘에는 리모델링이라는 새로운 사업이 시행되게 되면서

정비사업을 하는 단지들이 정말 많아졌기 때문에

투자자로서 정비사업을 어렵다는 이유로 외면할 수 없는 시점이 된 것 같습니다.

그리고 정비사업 뿐만 아니라 

서울에서 또 중요한 호재는 바로 “교통”인데요.

서울 주요 업무지구인 강남, 도심, 여의도 등을 빠르게 데려다주고

시간을 단축시켜주는 교통호재는 서울,수도권처럼 권역이 넓은곳에서

엄청난 파급효과가 있고 상승장에서 이 호재는 더욱더 기름을 붓는 역할을 하기에

우리가 꼭 배워둬야하는 중요한 요소입니다.

당연히 입지요소가 교통, 직장, 학군, 환경이 본질적인 입지가치라는것을 알지만

이 “교통 호재”는 사업 단계에 따라, 실현 가능성에 따라, 그리고 상승장/하락장에 따라

투자자의 관점으로 봤을때 더 수익을 낼 수 있고 없고의 판가름을 결정하기도 하기 때문에

이왕이면 호재가 있는, 그리고 프리미엄으로 작용할 수 있는 호재가 무엇인지를

잘 봐두는것도 뾰족한 투자자가 되기 위한 방법이라는것을 이번 강의를 통해 알 수 있었습니다.

2. 정비사업은 어떤것을 중점적으로 봐야할까?

정비사업이 중요한것은 알겠는데, 그럼 투자자로서 우리는 투자를 할때

어떤것을 중점적으로보고 또한 가장 궁금했던 비교평가에는 어떻게 적용할지

이 부분에 대해서도 궁금함을 시원하게 풀어주셨는데요.

마치 튜터님께서는 학생들의 머릿속에 들어갔다 나오셨던것처럼

호재에 대해 궁금했던 점들을 어쩜 이렇게 쏙쏙 짚어주시는지

계속 너무 흥미롭게 강의를 들을 수 있었습니다.

🔍 정비사업에서 중요한것

• 용적률은 낮을수록
• 진행속도는 빠를수록
• 대지지분이 높을수록!

3가지 KEY POINT를 꼭 잊지 않고 현장에서도 재건축, 리모델링 단지를 볼때

사장님과 대화를 할때 어떤 포인트를 짚어서 이야기를 해봐야하는지 알 수 있어서

정말 좋았습니다. 앞으로 매임할때도 꼭 진행속도나 대지지분은 꼭 꼭 짚어보도록 하겠습니다.

🔍  재건축, 리모델링 단지 그래서 어떻게 비교평가 해요?

“현재호가+내야할 분담금/이주비용=비교가능가격”

(서울 중심부의 소규모/고급 단지들의 재건축 분담금 대략 3~6억 예상)

이 공식만 기억하고 주변에 비교할 수 있는 단지를 찾는것이 포인트였습니다.

그래서 사례를 비교해주셨는데 바로 이해가 찰떡같이 되었던 것 같습니다.

입지가 비슷한곳의 연식이 좋은 선호단지와 비교했을때,

현재 호가에 분담금 최저~최고가격을 더해보니 아직 현재 단지의 가격이

그리 비싸지 않다는것을 알 수 있었고 다만 리스크는 정비사업의 속도라는 점이 있기 때문에

매수를 하기 전에는 자금의 변동성과 사업 변동시점을 복합적으로 고려해서

감당가능한지를 면밀히 따져보고 매수를 해야겠다는 중요한 점을 짚고 넘어갈 수 있었습니다.

3. 수도권 주요 교통 호재 분석

파트3은 수도권에서 유심히 봐야할 교통 호재들이였는데요.

가장 중요한 것은 역시나 일자리에 바로 꽂히느냐! 였습니다.

특히 서울, 수도권의 7대 업무지구 중 가장 파급력 있는 곳은 강남이며, 

강남은 종로, 중구 도심업무지구+여의도를 합쳐도 규모가 더 큰 곳이기 때문에

그만큼 강남으로 직결되는 노선이 뚫리는것은 엄청난 파급력을 가져다준다는것을

사실은 저희가 신분당선으로 이미 체감했던 것 같습니다.

게다가 이번에 토허제로 상승장이 무르익어가며, 

최근에 구리/동탄/기흥이 토허제로 묶이면서

GTX-A의 파급력을 알게되기도 했는데요.

GTX-A가 전구간이 개통된것이 아니라 서울역을 기점으로 나눠서 개통이 되었는데

왜 남쪽은 그렇게 가격이 급등하고, 아직 북쪽은 지지부진할까에 대해서도

궁금증이 많았는데 “강남까지 직통으로 연결되느냐”가 중요한 포인트였습니다.

경기남부쪽은 현재도 수서역이라는 강남까지 바로 직결되는 노선으로 연결이 되는데

현재 파주나, 일산, 고양시, 연신내등 북쪽에 있는 지역들은 서울역까지 밖에 개통이 안되어

그에 따른 영향도 있다는것을 강의를 통해 알 수 있었습니다.

반대로 생각해보면 곧 수서까지 연결이 된다면, 지금 지지부진한 가격들도 회복하게 되고

투자자에게는 역으로 이런 호재가 지지부진할때 소액으로 투자하기 좋은 기회를 잡을 수 있으니

멀다고 등한시 하지 않고 교통으로 연결되는 지역들도 꼼꼼히 주시해야겠다는 생각이 들었습니다.

그밖에 신안산선, 월판선 등 강남으로 꽂히지 않아도 업무지구로 연결되는

주요 노선들에 대한 설명까지 알차게 덧붙여주셔서 이 노선에서 중요하게 봐야하는 단지들을

리스트업 하고 꼭 임장을 다녀와서 정리해두어야겠다는 에너지가 뿜뿜 하게 되는 강의였습니다🩷

튜터님께서는 말미에 정비사업과 이런 호재들이 실현될때까지

갑자기 짠하고 나타난 결과들이 아니라 그 안에 무수히 많은 시간들과

크고 작은 소음들, 이슈들, 다양한 일들이 많았었다는것을 이야기해주시면서

저희의 투자생활, 목표를 이뤄나가는것에도 빗대어 이야기해주셨는데요.

정말 비슷한것 같아 마음이 찡해졌던 것 같습니다.

은마아파트 재건축이 ‘절대 안될 것 같다’를 뚫고 20년만의 꿈이 실현되었듯이

우리의 목표 역시도 의심을 뚫고 계속 해나가는 용기,

그리고 간절히 된다는 마음을 모아나가는 것.

이 2가지를 가지고 의심을 넘어 인내하고 꾸준히 공부해나가는 사람에게

성공이 되어 돌아온다는 튜터님의 말씀이 엄청난 용기가 되었습니다.

제가 꾸는 꿈 역시도 1%의 의심도 갖지 않고, 된다는 믿음으로 

그리고 많은 사람들에게 더 큰 가치를 줄 수 있는 사람으로

앞으로도 더욱더 높은 실력을 쌓아나가는 투자자로 전진해나가겠습니다🩷

반짝반짝 빛나는 우리 이나 튜터님 좋은 강의 해주셔서 너무 감사합니다✨💛💖