안녕하세요 월부학교 3반
3전닉스보다 뜨거운 메퍼닉스 아오마메입니다 :)
이번 4강에서는 상승장에서는 꼭 알아야하는 호재에 대해 배울 수 있었는데요.
용어만 들어봤지, 의미에 대해 명확히 모르고있는 게 많았는데
쉽고 자세하게 알려주셔서 좋았고,
수도권 호재까지 한판으로 정리해주셔서 정말 감사했습니다!!
1. 정비사업 호재 분석 !
실제로 임장하다 보면
구축단지가 정말 많고 재건축, 리모델링 등
정비사업 관련 플랜카드가 걸려 있는 모습도 자주 보게 됩니다.
(서울 구축단지 40%이상…)
그럼에도 1호기를 투자할 때,
리모델링 단지라고 아예 투자대상에서 제외했던 경험이 있었는데요.
하지만 앞으로 수도권에서 투자를 이어가기 위해서는
재건축과 리모델링을 모르고 구축단지를 제대로 비교하기 어렵고,
결국 투자할 수 있는 범위도 좁아질 수밖에 없겠다는 생각이 들었습니다.
우리가 정비사업을 알아야 하는 이유도
단순히 ‘재건축이 된다, 안 된다’가 아니라
정비사업에 따라 앞으로 얼마나 가치가 달라질 수 있는지,
그리고 그 미래가치가 현재 가격에 얼마나 반영되어 있는지를 판단하기 위해서입니다.
이번 강의에서는 막연하게만 알고 있었던
정비사업의 절차와 단계별 확인사항을 하나씩 정리할 수 있었습니다.
용적률과 대지지분이 사업성과 어떤 관계가 있는지,
사업이 어느 단계에 있는지에 따라 무엇을 확인해야 하는지,
조합원 지위양도, 분담금과 이주비,
재건축초과이익환수제 등
용어만 들어봤을 뿐
실제 투자와 어떻게 연결되는지 정확히 알지 못했던 부분도
조금 더 구체적으로 이해할 수 있었습니다.
특히 정비사업은 좋은 호재 하나만 보는 것이 아니라
사업성, 진행 단계, 내가 부담해야 할 비용과 시간까지 함께 봐야 한다는 것을 배웠습니다.
이제는 정비사업 단지라는 이유로 어렵게 생각하거나
투자대상에서 먼저 제외하지 않고,
현재의 입지가치에
정비사업으로 달라질 미래가치를 더해
가치와 가격을 판단할 수 있도록 하나씩 알아가겠습니다.
2. 재건축 단지의 비교평가
재건축 단지가 많은 지역을 임장하면서
정비사업 단지는 현재의 연식이나 상품성만 놓고 비교하기 어렵기 때문에
비교평가에 대한 어려움이 있었는데요 .
이번 강의를 통해
단계별로 어떻게 판단하고 비교해야 하는지 정리할 수 있었습니다.
가장 먼저 봐야 하는 것은
지금 이 단지가 가진 입지가치였습니다.
현재의 입지가치를 제대로 판단하는 것부터 시작하되,
그다음 정비사업의 진행 단계와 사업성을 통해
실현 가능성을 판단하고,
사업이 완료됐을 때
현재보다 가치가 얼마나 변화할 수 있을지를 생각해야 했습니다.
용적률이 낮고 대지지분이 높다는 것은
일반적으로 사업성을 판단할 때 유리한 요소이지만,
그것만으로 사업 속도를 단정하기보다
진행 단계와 동의율, 정책 등도 함께 확인해야 한다는 것도 기억해야겠습니다.
또한, 좋은 입지에 사업성까지 좋은 재건축 단지라도
이미 미래가치가 가격에 충분히 반영돼 있다면
반드시 좋은 투자라고 할 수는 없습니다.
해당 지역의 선호단지와 비교하면서
분담금, 시간이라는 비용을 치르고도
충분히 가치가 있고, 현재 가격이 저평가되어 있는지를 판단해야 합니다.
정비사업 단지라고 무조건 배제하거나,
반대로 호재가 있다는 이유만으로 무조건 +α를 주기보다
현재의 입지가치를 기준으로 하고,
정비사업을 통해 달라질 미래가치를 더해 비교평가하는 것.
결국 정비사업에서도
가치와 가격을 비교해 더 싼 것을 고르는 기본으로 돌아가겠습니다.
3. 수도권 교통호재
수도권에는 현재 수많은 교통호재가 예정되어 있습니다.
가장 중요한 것은 어떤 업무지구로 연결되는지,
그리고 실제로 실현 가능성이 있는 호재인지 판단하는 것이라는 점을 다시 배웠습니다.
또한 노선이 생긴다는 사실만으로
그 주변의 모든 단지가 동일한 수혜를 받는 것은 아니었습니다.
역까지 실제로 얼마나 편하게 접근할 수 있는지,
환승은 얼마나 줄어드는지,
그리고 주요 업무지구까지의 이동시간이
기존보다 얼마나 크게 개선되는지를 함께 봐야 했습니다.
결국 교통호재는
‘역이 생긴다’는 사실 자체보다
사람들의 출퇴근과 생활이 얼마나 편리해지고,
그로 인해 해당 지역의 선택이 얼마나 달라질 수 있는지를 보는 것이 중요했습니다.
또한 호재가 있다는 것과
그 호재를 이용해 투자할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제였습니다.
누구나 알고 있는 호재라면
이미 가격에 상당 부분 기대감이 반영되어 있을 수도 있습니다.
따라서
호재 전후의 가치 변화가 얼마나 큰지,
현재 가격에 얼마나 반영되어 있는지까지 판단해야 했습니다.
주변 단지의 전고점 &
비슷한 급지에서 교통호재가 있었던 잔지의 전고점을 기준으로
비교하고 판단하는 방법을 배웠는데요.
앞으로 교통호재를 정리할 때는
개통 시점과 노선을 조사하는 데서 끝내는 것이 아니라
해당 단지의 가격수준, 저평가여부도 판단해보고
지속적으로 트래킹하면서
호재의 진행 단계에 따라 가격이 어떻게 움직이는지도 함께 복기해봐야겠습니다.
지금 시장에서 꼭 필요한 강의를 해주신 윤이나 튜터님 감사합니다 ♥
