안녕하세요, 로레니입니다 :)
월부의 모든 강의들이 마찬가지지만 특히 월부학교 강의들은
지금의 시장 상황을 고려하여,
수강생들이 꼭 알아야 하는 시의적절한 주제들을 다뤄주시는 점이 정말 너무 좋은데요.
이번 월부학교 4강에서는 이름처럼 빛이 나는 ‘윤이나 튜터님’께서
‘부동산 호재’에 대해 친절하게 설명해주셨습니다.
이제까지 우리가 수없이 배우고 적용해온 부동산의 입지가치
직장, 교통, 학군, 환경.
이 핵심 입지가치들을 토대로 비교평가를 진행해보고,
실제로 투자도 진행하면서 플러스 알파적인 호재 부분은 사실
크게 주의깊게 살펴보지 않았고,
어렵다고만 생각했기 때문에 그냥 지나치곤 했었는데요.
저도 제 투자물건의 투자 복기를 해보면서
앞마당 내의 다른 단지들과 비교평가를 진행해볼 때
비교평가가 어려워지는 부분이 이 지점이었습니다.
그 동안 비교해왔던 직장, 교통, 학군, 환경 부분이 유사할 때 어떤 것들을 추가적으로 살펴보고
플러스 알파가 될 수 있는 ‘호재’를 어떻게 판단할 수 있을까?
특히나 지금의 시장은 어느정도 상승이 진행된 상승장의 중후반부라고 볼 수 있기 때문에
이런 '호재'가 있는 부분을 제대로 알고
놓치지 않고 있어야 좀 더 나은 의사결정을 할 수 있다는 부분이 와닿았습니다.
또한 이러한 호재를 봄에 있어서 무엇보다 우리가 배운
입지가치들이 본질이고, 이런 입지가치에 대한 분석과 판단이 이루어진 후에
플러스 알파로 ‘호재’를 고려해서 비교평가 할 수 있음을 절대 잊어서는 안되겠습니다.
재건축, 리모델링, 교통 호재
총 세가지 카테고리의 호재를 다뤄주셨는데요.
투자 대상 (재건축, 리모델링) 에 대한 이해
투자 방법 (매수, 보유, 매도 시기) 에 대한 이해
두 가지로 나누어 설명을 해주시니 헷갈렸던 부분들이 명확하게 정리가 되었습니다.
1단계 투자 대상에 대한 이해
✔️ 재건축 vs 리모델링
재건축은 최소 30년 이상 vs 리모델링은 15년 이상
재건축의 동의율은 75% vs 리모델링 66%
재건축의 초기투자금이 높고, 기간이 오래 걸리는 반면,
리모델링의 초기투자금이 작은 편이며, 기간이 상대적으로 짧게 걸린다.
✔️‘선도지구’ 지정, 용적률이 낮을 수록, 대지지분이 클수록 추진 가능성이 높다.
✔️재건축 단지를 접근할 때는 ‘조합원지위’ 승계 여부가 중요함
(투기과열지구는 조합설립인가 이후 조합원 양도 불가)
✔️분담금은 계속해서 달라질 수 있기 때문에 조합 공개자료 직접 찾아보기
✔️이주 단계에서는 이주비 대출, 주담대를 비교하고 대출 한도 고려 필요 (매도 고려한다면 ‘이주비대출’ 필수)
2단계 투자 방법에 대한 이해
✔️ 재건축은 조사관, 리모델링은 건축심의와 사업계획승인(행위허가)을 기억하기
✔️ 투기과열지구 재건축 - 조합설립인가 전/후 기억
✔️ 우리가 매수하는 시점은 호재가 가격에 반영 되기 전일 가능성이 크기 때문에 입지가치를 우선적으로 분석하고 판단하는 것이 중요함!
그리고 이렇게 이론으로 설명해 주신 부분을
실제 단지 사례를 가져와서 예시를 들어주시니 이해가 쏙쏙 되었는데요.
현재 기축의 평수는 작더라도 대지지분이 높아서 가격에 반영이 되는 사례를 보며
용적률과 대지지분을 함께 고려해봐야하는구나 하는 점을 알 수 있었습니다.
이런 재건축/리모델링 단지의 가격 비교를 해볼 때는
현재 호가에 분담금과 이주비용까지 고려해서
해당 지역내의 선호단지와 비교해보는 방법도 꼭 적용해보면 좋을 것 같습니다.
( ex. 현재 선호 신축이 이 정도 가격인데 재건축 단지의 호가+분담금이 이 정도면 괜찮네?!)
주목해야할 수도권 주요 교통 호재
서울 수도권의 상승장이 지속되고,
규제지역이 점차 확대되고 있는 상황에서
지금의 비규제 지역들 (만안, 부천, 산본 등)이 규제지역으로 지정된다면,
그 이후로 볼 수 있는 수도권 외곽 지역들은 어디를 우선순위로 봐야할까 생각해 봤을 때
수도권의 강력한 ‘교통호재’를 우선적으로 살펴 볼 수 있을 것 같습니다.
교통 호재의 핵심은
✔️ 양질의 직장에 연결이 되는가
✔️ 착공 되었는가
✔️ 역세권인가
이런 점을 고려해봤을 때
현재 유의미한 노선으로 GTX-A, 신안산선, 월판선을 이야기해주셨습니다.
이러한 노선이 실제로 개통되었을 때
업무지구 접근성이 얼마나 단축되는지를 살펴보고,
미래 어떤 지역과 유사해질지 가늠해 보는 작업을 통해
호재의 효과를 예측해볼 수 있다는 지점도 인상깊었습니다.
같은 호재라도 오르는 단지는 따로 있기 때문에,
우리가 선별적으로 선호도를 뾰족하게 파악하고
투자를 해야한다는 점도 잊어서는 안되겠습니다.
마지막으로 아무리 사업성이 좋은 단지라도
조합원의 마음이 모이지 않으면 진행되기 어려운 것처럼
은마 아파트가 20년을 넘게 기다리고 수많은 의심 속에서도 결국 재건축이 진행되고 있는 것처럼
의심을 넘어 인내하고 꾸준히 공부하는 사람에게 성공이 돌아올 수 있다는 말씀을 되새기면서
끊임없이 내면의 의심이 올라오더라도
꾸준히 가야할 길을 계속 걸어가보겠습니다.
윤이나 튜터님 어쩜 이렇게 명확하고 명쾌하게 강의를 잘하시는지
강의를 볼 때마다 감탄하면서 보게 됩니다 ㅎㅎ
호재까지 꼼꼼하게 고려해서 앞으로의 기회를 잡을 수 있는 투자자가 되겠습니다.
유익한 강의 준비해주셔서 감사드립니다❤️
<적용점>
ㅇ 앞마당 내 재건축 단지 진행현황 및 가격 수준 검토해보기
ㅇ 교통호재 지역 임장하고 기록 남겨두기
