책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2025
저자 및 출판사 : 김경민 (와이즈맵)
읽은 날짜 : 2026년 8월
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #양극화 #집값상승흐름 #대책
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점
1. 저자 및 도서 소개
2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다 * 출처 : 예스24 <https://www.yes24.com/Product/Goods/133322963>
2. [본], [깨] 전자책
1) 좀비 기업(대출 연장)과 토지가격 경직성
새마을금고 사태처럼 만기 대출을 계속 연장해주며 시장에서 퇴출되어야 할 좀비들이 살아남고 있고, 이로 인해 아파트값은 급락했는데도 토지값은 덜 내렸다. 인플레이션으로 공사비는 오르고 금리도 높은 상황에서 토지값까지 안 내리니 디벨로퍼들이 개발에 나서지 않고, 결국 2022~2023년 아파트 인허가 물량이 역대 최저 수준으로 떨어졌다.
- 잘 몰랐던 부분인데 집을 지을 땅이 없어서 집을 짓지 못하는 것이 아니고 이런 비하인드가 있었다는 것을 알았다. 단순히 레고랜드 사태라고만 알고 넘어갔었는데 부실 pb가 어떤 사태를 일으키는 알 수 있었다. 단순히 금융기관의 연착륙 정책이 단기적으로는 부실을 감춰주지만, 장기적으로는 공급 절벽이라는 더 큰 부작용을 낳는다는 부분이 인상 깊고 가격 신호가 왜곡되면(토지값이 시장 원리대로 안 내려가면) 공급 주체인 디벨로퍼들이 아예 시장에서 이탈해버린다는 인과관계가 명확하게 다가왔다.
2) 정부 당국의 관료주의와 정책 오판
관료주의가 몸에 밴 정부 당국은 현 상황을 직시하지 못하고 자신이 보고 싶은 상황만 본다. 시장의 요구와 수요, 방향을 도외시한 채 엉뚱한 정책을 추진한다.
- 정책 입안자들이 데이터보다 프레임(보고 싶은 상황)에 갇히는 경우가 많다는 지적에 공감이 갔다. 특히 1번 내용과 연결해보면, 공급이 줄어드는 신호가 이미 인허가 통계로 나타나고 있는데도 정부가 이를 제때 포착하지 못하면 정책 대응 시점이 늦어지고, 그 피해는 결국 몇 년 뒤 시장 참여자들에게 돌아온다는 점이 걱정이다. 현재 내고 있는 정책들을 봐도 여전히 방향이 잘못되었다는 생각이 든다.
3) 경기도는 하나의 시장이 아니고 서울에서 시작되는 권역 동조화의 시각으로 봐야한다.
경기도는 워낙 큰 광역권이기에 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당·과천·평촌과 다른 도시의 흐름은 다를 가능성이 높다. 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안 된다. (중략) 특정 고가 지역의 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 '권역 동조화' 현상이 있다. 강남구 가격 상승이 인접 분당구로 전파되며 고가 지역 전체의 상승을 가속화한다.
일산·파주는 서울 접근성이 좋아도 마포구와는 흐름이 다르다. 직장 근접성이 떨어지고 각자 자족적 생활권을 형성해, 마포구의 가격 상승이 확산되지 않는 '디커플링된 시장'이다.
- '경기도 부동산'이라는 하나의 뭉뚱그려진 표현에 익숙했는데, 실제로는 강남 접근성에 따라 완전히 다른 시장이라는 지적이 신선했다. 앞으로 시세를 볼 때 '경기도'가 아니라 '어느 신도시가 어느 서울 권역과 연동되는지'를 기준으로 봐야겠다고 느꼈다. 가격이 오르는 지역은 '따로' 움직이는 게 아니라 인접한 고가 권역끼리 서로 밀고 당긴다는 개념이 명확했다. 투자 관점에서 강남이 오르면 다음 순번으로 어느 지역이 따라 오를지 예측하는 틀로 쓸 수 있겠다는 생각이 들었다. 반면 일산파주와 마포는 다르게 간다는 부분을 보며 핵심은 '거리'가 아니라 '직장 접근성과 생활권의 독립성'이라는 점이 인상적이었다. 지역을 볼 때 지도상 거리보다 통근 동선과 자족 기능 여부를 먼저 봐야겠다. 26년 현재도 일산 파주는 가격이 여전히 정체되어 있는 모습이다.
4) 강남·서초 고가 시장을 지탱하는 요인들 / 노도성·동북권의 정체 이유
강남·서초는 학군(대치동·반포동), 우수한 인프라(강남역·코엑스 등), 고급 단지의 삼박자로 고가를 유지한다. 반면 노도성 지역은 강남·여의도 접근성이 떨어지고 뚜렷한 직장 중심지가 없어(광화문 정도뿐) 가격이 정체된다. 중저가 시장에서는 성북구처럼 비동조화 사례도 나타난다.
- 강남서초 고가 시장을 지탱하는 요인들은 굉장히 공감이 가지만 2026년 노원구의 상승을 보면 학군-인프라-직장이 부족하더라도 가격이 결국 다 같이 상승하는 것을 볼 수 있었다.
5) 인플레이션·임대료 폭등과 갭투자의 논리
인플레이션으로 전 세계 임대료가 폭등(뉴욕 30%, 베를린 34%↑)했고, 시공비도 2020년 대비 30% 폭등했다. 미국은 금리 폭등에도 2023년 3월부터 집값이 반등했다. 전세가가 매매가를 향해 지속 상승하면 '전세는 안전자산'이라는 인식이 생기고, 집주인은 전세가·매매가 동시 상승이라는 이중 이익을 얻는 구조다.
6) 및 전세가격 상승의 3가지 원인
첫째 인플레이션에 따른 월세·전세 동반 상승, 둘째 PF 사태 이후 토지가 경직으로 인허가 물량이 역대 최저가 되며 발생한 입주 물량 부족, 셋째 전세사기로 인한 '빌라포비아'로 빌라 수요가 아파트·월세로 이동하는 현상이다. 서울 임대 거래는 항상 매매 거래를 압도하며, 2022년 얼어붙었던 매매 거래량이 2023년부터 회복세를 보인다.
- 전세가 상승이 단순히 하나의 원인이 아니라 인플레이션·공급정책 실패·전세사기라는 세 갈래가 겹쳐서 만들어진 결과라는 게 새롭게 다가왔다. 특히 빌라포비아가 결국 아파트 수요로 전이된다는 연결고리는 미처 생각하지 못했던 부분이다.
7) 부동산 가격을 보는 3가지 틀: 공간시장(수요·공급)과 금융시장
부동산 가격은 공간시장(수요·공급)과 금융시장(금리 등 거시변수)으로 나뉜다. 수요는 거주자 수와 소득, 공급은 현재+미래 주택 수다. 서울처럼 대기 수요가 큰 도시는 한 지역이 오르면 인근 지역도 순차적으로 오르며 '공간 균형'을 찾아간다.
-지금까지 나온 개별 사례(동조화, 디커플링, 학군 등)들이 결국 '수요-공급-금리'라는 하나의 큰 틀 안에 정리 할 수 있었다.
8) N파고·W파고 분석 방법론
N파고는 두 번째 상승 최고가가 첫 번째 상승 최고가를 넘어섰는지로 판단하고, W파고는 4획 연속(하락-상승-하락-상승)의 패턴을 본다. 2021년 하반기 역대 최고가를 다시 넘어설 가능성을 분기별 평균 거래액으로 분석한다.
-가격 흐름을 그래프 모양(N자, W자)으로 패턴화해서 보는 방식이 실용적으로 느껴졌다. 이때 분석한 단지들이 전고를 뚫고 날아가는 것을 보며 꽤 신빈성이 있는 방법이라는 생각이 든다.
3. [적]
분석하고 적용하는 방법으로 부동산 시장을 바라볼 수 있는 점이 유용하다.
특히, N파고,W파고 분석 방법은 생각해보지 못했는데 이렇게도 볼 수 있구나 생각해보았다.
6. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
부동산 트렌드 2026
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