안녕하세요. 배배영입니다.
호재 강의는 정말 처음인 것 같은데요!
진짜 너무 알차고 유익했습니다 :)
지금 시장에서 알아야 할 호재,
그리고 평소에 대충 겉핥기식으로만 알았던 호재
윤이나 튜터님께서 이번 4강으로 한판 정리해주셨습니다 ♥
재건축 vs 리모델링의 차이뿐만 아니라 투자로 접근할 때 무엇을 고려해야 하는지 배웠습니다.
- 용적률 낮을수록, 대지면적은 클수록 사업성이 높아진다
- 선도지구는 재건축 앞 단계를 면제시켜주고 상한 용적률을 높여 사업성을 좋게 해준다
- 재건축 투자시 조합원 지위승계가 되는지 여부가 중요하다!
- 이주비는 다주택자에게는 나오지 않는다. 이주비대출은 이주시작 시전에 나오는 것
- 입주를 한다면 주담대와 이주비 대출 중에 비교하여 선택하고, 신축 되기 전에 매도할 생각이라면 이주비 대출을 받아야하만 대출 승계가 가능하다!
- 재건축+투기과열지구라면 조합설립인가 후에는 조합원 승계가 안된다. 따라서 조합설립인가 이전에 매수한다면 재건축 여부는 불확실하지만 싸게 매수할 수 있고 그 이후에는 재건축이 확실해지긴 하지만 가격에 반영되어 싸게 살수 없다는 단점이 있다.
- 우리는 가치대비 싸게 사기 때문에 대부분 호재가 확정되지 않은 시기에 매수를 고려하게 된다. 이때 본질은 입지가치! 호재도 중요하지만 결국 입지, 선호도가 본질이다.
- 재건축은 조사관, 리모델링은 건축심의, 사업계획승인 단계에서 가격에 반영되기 시작한다
저 또한 이전에 리모델링 단지를 투자로 고려할 때, 선뜻 투자가 되지 않았습니다.
그 이유를 생각해보면 잘 몰라서 였던 것 같습니다.
보유 과정에서도 어떤 일들이 일어날지도 모르기 때문인데요..
이번 강의를 통해 분담금까지 같이 고려해서 고민하고
분담금 감당 가능 여부에 따라 보유하거나, 갈아타거나 할 수 있다는 것을 배웠습니다.
마지막으로 재건축/리모델링 단지 가치 비교하는 방법을 알려주셨습니다.
용적률, 진행속도, 대지지분까지 확인하고,
분담금 포함 가격이 기축 선호 단지와 비교했을 때 싼지를 가늠해볼 수 있었습니다.
재건축/리모델링 호재에 이어 교통 호재까지 다뤄주셨는데요,
현재 시장에서 유의미한 교통 호재 3가지와 교통 호재의 가격이 어떻게 반영되는지 사례를 통해 보여주셨습니다.
특히 교통 호재가 있는 단지 투자해도 되는지를
현재 기준으로 인근 기축 단지 비교하여 미니멈으로 오를 수 있는 가격을 가늠해보고,
미래 기준으로 교통 호재 반영 시 가치가 비슷해지는 단지와 비교해서
맥시멈으로 오를 수 있는 가격 수준을 가늠해볼 수 있다는 것을 알려주셨습니다.
오늘 배운 내용 정도면 투자로 호재를 볼 때 충분하다고 해주셨습니다.
강의자료 오래오래 꺼내볼 것 같습니다!
특히 재건축, 리모델링 단지의 가치 비교가 가장 어렵고 막막했는데
다른 단지와 가격 비교를 어떻게 하면 되는지 알려주셔서
도움이 되었습니다 :)
감사합니다.
