[월부학교 7ㅣ억에 남을 갱장한 여름이었G 해피찌니v] 같은 투자금으로 더 벌 수 있는 '호재'!!! 더 열심히 알아가보겠습니다~ (월부학교 4강 수강후기)
9시간 전월부학교_26년 가을학기_26년 10월 개강
이번 4강에서는 윤이나 튜터님께서 상승장에서 더 벌 수 있는 정비사업의 ‘호재’와 관련된
여러가지 내용에 대해 다뤄주셨습니다!
이번 강의를 통해 제가 가장 중요하게 꼽은 단 하나의 키워드는 ‘+a’였습니다.
먼저 강의를 들으며 보고 깨달은 점들을 정리해보았습니다.
생소하기만 했던 호재 관련 용어들
재건축 / 리모델링
→ 재건축: 30년 이상의 노후된 건물에 대해 건물만 새로 짓는 것, 필요 동의율 상대적으로 높음
(75% 이상) 초기 투자금 많이 들며 기간 상대적으로 오래 걸림
→ 리모델링: 15년 이상의 노후된 건물에 대해 기본 골조는 남기고 증축/수선하는 것, 필요 동의율
상대적으로 낮음(66% 이상) 초기 투자금 적게 들며 기간 상대적으로 짧음
진행 가능 여부(선도지구 / 용적률 / 대지지분)
→ 선도지구: 재건축을 가장 먼저 시켜주는 것
※ 혜택: 안전진단 면제, 상한 용적률 450%
→ 용적률: 얼마나 더 높게 지을 수 있는지를 나타내는 것
※ 용적률 낮다 = 사업성 높다 = 분담금 부담 낮아진다
→ 대지지분: 내 건물이 땅에서 차지하는 비율
※ 대지지분 높다 = 소유자 유리하다 = 분담금 부담 낮아진다
3. 신축 과정(조합원&현금청산자 / 분담금)
→ 조합원: 재개발, 재건축, 리모델링 등 시행 시 조합의 의사결정권자
※ 조합원의 지위가 중요
→ 현금청산자: 분담금 납부 힘든 사람이 본인의 권리를 현금으로 보상받음
※ 공시지가의 130% 정도
→ 분담금: 재개발, 재건축, 리모델링 진행 시 조합원으로서 부담해야 할 돈
※ 새집가격 - 헌집가격 = 분담금(정확한 금액은 ‘정비몽땅’에서 확인해보기!!!)
4. 완공에 가까워질 때(이주비 / 초과이익환수제)
→ 이주비 대출: 이주 기간동안 임시 거처에 대한 자금
→ 초과이익환수제: 재건축 완료 후 새 아파트 가격에서 옛날아파트 가격과 그 외 여러 비용을
더한 만큼의 비용을 뺀 것에 대해 세금을 매겨 환수하는 것
※ 시세차익 많이 난다고 전부 다 내 돈은 아니다!!!(3천만원 이하: 면제 / 1.1억 초과: 50%까지 산정)
투자방법에 대한 이해
재건축 / 리모델링의 순서
→ 둘 다 조합설립인가가 포함되지만 순서상으로는 다름
→ 재건축에서 반드시 기억해야 할 ‘조사관’(조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분인가)
→ 리모델링에서 반드시 기억해야 할 ‘건축심의’
- 매수 / 매도 시기 관련
→ 투기과열지구에서 재건축 매수 검토 시 조합설립인가 전 / 후 여부 확인!!!
※ 조합설립인가 후에는 매수금지!!!
→ 우리가 매수하는 시기는 호재가 미확정된 시기
→ 재건축 / 리모델링 진행여부보다 ‘입지 가치’가 가장 중요!!!
3. 재건축 / 리모델링의 가치 비교 3가지
→ 용적률이 낮을수록, 진행속도가 빠를수록, 대지지분이 높을수록 사업성&속도 빨라짐!!!
교통호재의 의미
- 교통호재의 의미: 입지 나쁜 곳은 좋게 / 좋은 곳은 더 좋게!!!
- 교통호재 확인법: 입지가치가 우선!!!
→ 직장 접근성: 직장의 양과 질
→ 매수 시기: 착공 여부
→ 투자 범위: 역세권
※ 교통호재는 ‘몇 분 단축되는가?’로 바꿔서 계산해보기!!!
다음으로는 강의를 통해 앞으로 적용(시도)해봐야겠다고 부분들입니다.
정비사업은 손품이 기본!!!
- 재건축 호재 있는 단지들에 대해 직접 확인해보기
→ 용적률: ‘아실’에서 확인
→ 진행속도: ‘정비몽땅’에서 확인
→ 대지지분: ‘전임’에서 확인
사실 강의를 듣기 전까진 ‘호재’ 부분은 생소하기도 하고 어려웠어서 ‘이런 것까지도 꼭 알아야 하나?’
‘나중에 언젠간 알게 되지 않을까?'라는 생각을 가졌던 것 같습니다.
하지만 강의를 듣고 나서는 ’아 내가 반드시 알아야 할 개념이었구나'라는 것과 '이런 부분들까지 알아야
더 버는 투자를 할 수 있겠구나'라는 것을 느낄 수 있었습니다.
튜터님께서 강의 말미에 은마아파트 재건축과 연관지어
저희에게 말씀주신 부분이 가장 인상깊었습니다.
‘의심을 뚫는 용기와 마음 모으기’
20년을 기다린 은마도, 저희들의 목표도 ‘의심을 넘어 인내하고 꾸준히 공부’하는
사람에게 성공이 되어 돌아온다는 말씀 잘 기억하며
‘반드시 된다!!!’라는 마음가짐으로 해나가겠습니다.
짧지만 임팩트 있었던 강의 감사드립니다 윤이나 튜터님:)
