안녕하세요, 존자입니다:)
수도권이 토지거래허가구역으로 점점 많이 묶여가고 있고,
대구나 광주 등 광역시의 공급이 많이 정리되면서 지방투자를 고려하시는 분들이 많으실 거라고 생각합니다.
그렇다면 지방에 투자할 때 잃지 않기 위한 기준은 무엇일까요?
우리는 강의를 통해 아래 네 가지 기준을 배웠습니다.
지방투자에서 잃지 않는 기준
- 싸게 사기
- 공급 없는 곳에 투자하기
- 사람들이 좋아하는 단지, 매물 매수하기
- 수익을 봤다면 매도하기(전세 재투자X)
네 가지 다 중요한 기준이지만,
오늘은 싸게 사는 것과 수익을 봤을 때 망설이지 않고 매도하는 것이 얼마나 중요한지 다뤄보고자 합니다.
싸게 사는 게 왜 중요할까요?
서울보다 수요가 한정된 지방은 서울과 달리 하락장에서 떨어지는 폭이 더 크기 때문입니다.
우리가 지방에 투자하는 이유는 돈을 불리기 위함이라 중단기로 보고 투자해서 빠르게 매도해야 하는데
비싸게 샀다가 하락장을 맞으면 손해가 커지고 팔기 어려워서 자산을 불려나가는데 장애가 됩니다.
한 번 서울과 지방을 비교해보겠습니다.
먼저 서울 2급지 성동구의 행당대림을 살펴보겠습니다.
20년 9월 상승 중후반부에 매매 11.9억 / 전세 5억 정도로 행당대림을 매수했을 때,
2년이 지나 하락장이 왔을 때도 1.3억이라는 수익을 얻었고 전세가도 상승하여 5% 인상할 수 있습니다.(5.25억)
또 다시 2년이 지나 하락장을 극복하고 매도한다면 1.8억의 수익을 얻을 수 있고
전세는 2년 전에 비해 소폭 하락했지만 전세가를 5%정도 밖에 인상하지 않았기 때문에 역전세도 일어나지 않습니다.
매도하지 않고 또다시 2년이 지나면 상승장을 맞아 약 4.75억의 수익이 나며, 전세도 1억 이상 상승하는 결과를 보게됩니다.
전저점 수준에서 매수했을 때는 하락장에서도 2억 이상의 수익을 얻으며
전세 상승기에 전세를 지나치게 높게 받지만 않았다면 안정적으로 운영해나갈 수 있음을 알 수 있습니다.
즉, 서울의 가치있는 단지는 싸게 사면 물론 너무 좋지만 비싸게 사더라도 하락장에 큰 손실은 없으며
시간이 지나면 가치를 찾아가 더 많은 수익을 얻을 수 있음을 알 수 있습니다.
(전고점에서 산다면 2년이 지나서 손실구간이 찾아오지만 잘 버티면 4년 뒤에는 다시 수익구간으로 돌아섭니다)
그렇다면 지방광역시는 어떨까요?
부산 연제구의 선호 구축 거제2차현대홈타운을 살펴보겠습니다.
21.2월 상승 후반부에 매매 7.45억 / 전세 4.2억에 매수했다고 가정해보겠습니다.
2년이 지나면 하락장이 찾아와 4500만원의 손실을 보게 됩니다.(전세는 동일 금액 유지)
또다시 2년이 지나면 손실 5000만원, 역전세는 약 2000만원이 나게 됩니다.
4년 10개월이 지나야 원금을 회복할 수 있고
5년 6개월이 지나면 1억의 수익을 볼 수 있습니다. (수익률 약 30%)
만일 20.7월 전저점 수준에서 매매 5.1억 / 전세 3.8억에 매수했다면
2년 후 상승장에서 3.5억 수익을 볼 수 있습니다.
이 때 매도하지 않고 전세상승분을 받고 2년 더 보유했다면 7천3백만원으로 수익이 급감하게 되고
2년을 더 보유하면 다시 3.3억의 수익을 얻어 200% 이상의 수익을 볼 수 있습니다.
여기서 알 수 있는 사실은 두 가지 입니다.
1)지방에서 비싸게 사는 경우 손실구간이 길어지고 오랜 기간 보유하여 아쉬운 수익률을 내게 된다
2)싸게 샀더라도 수익이 100% 났을 때 매도하지 않는다면 더 보유했을 때 손해를 볼 수 있다
그렇기 때문에 지방 투자를 할 때는
싸게 사고,
수익이 났다면 매도하는 것이 중요합니다.
아무리 시장이 과열되더라도 지방에서 비싸게 사지 않도록 하고
미리 갈아탈 단지와 목표 매도가를 설정하여 욕심이 나더라도 팔아야 할 때 팔 수 있도록 하시길 바라겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다:)
