안녕하세요 단단한 투자자 회오리감자입니다.
지난 겨울☃️
지방광역시 물건으로 매물코칭을 넣기 전에
‘잃지 않기 위해서 All Stop✋️!’
기약 없는 멈춤이 시작되었는데요.
현 정부의 부동산 규제가 어떻게 될지 몰라 일단 앞마당만 늘려가던 시기였습니다.
꾸준히 투자생활을 이어 나가긴 했지만 조금 지치고 힘 빠지는 시간들이었던 것 같아요.
그러다 실전반에서 튜터님들과 소통하면서
투자뿐만 아니라 실거주를 생각해 보는 것도 좋겠다는 조언을 얻었는데요.
내 예산을 다시 펼쳐놓고
내집마련 강의에서 들었던 것처럼
앞마당이 아닌 지역, 단지도 가치를 꼼꼼히 확인하면서 전화임장을 하기 시작했습니다.
앞마당이 아닌 지역은 손품만으로 가치를 알기가 어렵기도 하고 헷갈렸는데요.
날을 잡아서 유리공과 여러 지역에 분포하고 있는 후보 단지들을 다니면 쭉 둘러보기도 했어요.
출퇴근길과 실거주 만족도도 함께 고려하면서요.
(그리고 가치나 선호가 헷갈리는 곳은 튜터님, 동료분들 레버리지를 통해 참 많이도 물어봤던 것 같습니다ㅎㅎㅎ
감사합니다 사룽합니다💕)
그러다보니 어느새 정책 발표가 났고
운이 좋게도 그 이후에 예약되어 있던 투자코칭을 받게 됩니다🤍
‘8월 초 마스터님께 투자 코칭을 받으며 방향을 확실히 정하다.’
- 이미 1호기가 있는 상태에서 제 명의로 2호기를 할 경우 세금이 감당되는 지 확인
- 유리공이 보금자리론 생초가 가능한데 이 명의를 사용하는 것에 대한 장단점 확인
고려하고 있는 지역, 단지의 가치 재정립 → 우선순위 확인
🍟 결론적으로 [유리공 명의, 보금자리론을 활용하여 6억 이하 주택]을 타겟으로 잡게 됩니다.
저희가 가진 예산으로는 투자를 하든 실거주를 하든 확연한 가치 차이가 있지 않았기 때문에
실거주를 우선하되, 가치가 더 좋은 단지가 있다면 투자로도 접근해 보기로 했습니다.
투자를 할 지 실거주를 할 지 어떻게 해야 할 지 몰라서 어렵다고 생각했는데요.
오히려 둘 다 열어두고 접근할 수 있다는 게 강점이 되더라구요.
⬇️ 요래저래 세워봤던 시나리오들
⬇️ 투자와 내집마련 비교
‘26년 8월 비규제지역 현장 분위기는요?’
막상 현장에 가보니 가격이 오르고 있는 매수자 우위 시장임에도 실거주자들이 매우 많았습니다.
매수 결정까지 시간도 굉장히 빨랐어요.
그러다보니 집주인들은 전세를 맞춰야 하는 번거로움 때문에
투자자보다 실거주자에게 매도하는 것을 훨씬 선호할 수밖에 없었습니다.
가격도 3-4개월 전보다 5천에서 많게는 8천만 원 이상 올라 있었기에 속도를 조금 높여야겠다는 생각을 했어요.
이 과정에서 후보로 두었던 몇몇 생활권은 예산에 맞지 않아 보내주기도 했구요..🥲
⬇️ 헷갈릴 때는 입지가치 적어서 확인해보기
‘자자.. 해야할 것을 하자. 🏃♀️🏃♂️’
정신줄 다시 붙잡고 배운대로 차근차근
전임, 매임 무한반복을 하기 시작했습니다.
아래 단지 순서로 넓게 펼쳐서 봤어요.
✔️우선순위 가장 높은 A 타겟단지
→ 전수 전임+ 매임
⬆️A단지보다 선호도 높은 단지
→ 전임하면서 천장 가격 계속 확인
⬇️A단지보다 선호도 빠지는 B단지
→ 전임 + RR 특올수리라면 매임
(A단지 날아가면 바로 달릴 수 있게!)
- ➕타지역 후보단지도 실입주 가능한 물건이 많이 없었기 때문에 간간이 전임으로 확인
‘이 정도면 싸다는 확신’ 😌
1. A단지 비선호동 (특올수리, 월세입자)
- 소음으로 인한 비선호동이지만 수리 상태 좋고 월세입자 있어서 미리 내보내고 도배, 청소 해볼 수 있는 물건.
- 대출이 많이 껴있었지만 위험한 정도는 아니었고 세입자 10월 중 퇴거 예정이라 매도의지 분명했음.
- 매수하려고 했더니 500만원 가격 올리고, 가장 빠르게 10월중순 이전으로 잔금할 수 있는 사람으로 골라받겠다고 함.
- 중도금 빨리 드릴테니 대출상환 하셔라 얘기해도 협조가 전혀 안 됨. 이 집에만 대기하는 실입주자 3-4팀 생김.
2. A단지 선호동 (특올수리, 공실)
- 선호동에 수리 상태는 1번보다 더 좋고 공실.
- 절대 단독중개만 하는 고집쟁이 사장님 장부물건, 심지어 중개시스템에도 전혀 안 올린 상태(현장 중요성⭐)
- 최종적으로 대출 확인하는 사이에 다음 팀 집 보고 매수. 팔림.
- ‘이 정도 수리에 이 가격이면 바로 나가는구나’ 시장 분위기 다시 한 번 확인.
3. A단지 비선호동 (올수리 필요, 집주인 거주)
- 실입주할 물건이 없으니 1번보다 500만원 정도 저렴한 가격으로 기본집 물건들 나오기 시작.
- 새로 물건 나왔다고 해서 바로 봤으나 상태 처참하고 추가적으로 들어갈 부대비용이 커서 매력적이진 않았음.
4. 조금 선호도 떨어지는 다른 B단지도 함께 매임 시작
취향타는 예전수리지만 샷시는 되어 있는 정도의 물건이 A단지 특올수리랑 가격대 비슷함.
➡️ 그래도 가치가 비슷한 물건이라 매수 결정하였는데 가계약금 들어감. 팔림.
평형 조금 작은 물건들도 RR 특올수리일 경우, 타겟 단지 24평 올수리 가격대로 팔림을 확인.
🥔 '1-2천만원 더 주더라도 A단지(타겟) 특올수리 물건을 우선으로,
정 안 되면 B단지 작은 평형 특올수리 물건을 더 싸게 사야겠다'
5. 처음부터 다시 싹싹 훑기
다시 한 번 호흡 가다듬고 연락 안 했거나 못 본물건 차례대로 전화 돌리던 와중에,
- 너무 비싸다고 생각했던 A단지 물건이 광고보다 이미 1천만원 깎여있는 것 확인.
- 신혼부부가 쌍둥이 낳고 나서 너무 아이 보기가 힘들어 친정집 근처로 꼭 이사가야 하는 상황.
- 꼭 팔아야 하는 이유가 있는 물건을 발견하고 더 깎을 수 있겠다는 생각 들어 바로 달려감!👀
- 실거주용 특올수리(보일러 배관 교체), 중간집에 중간층.
🤔💭 집 상태에 비해 이미 가격이 괜찮다고 생각했습니다.
조금 더 주고 사더라도 나중에 매도할 때 가격을 더 받거나 빠르게 팔 수 있는 물건이었거든요.
마음 같아서는 깎여 있는 가격에서 1500만원을 더 낮춰서 부르고 싶었는데요.🫠
‘500만원씩 올리는 시장 분위기에서 너무 낮은 가격을 부르면 매도자의 감정이 상할 수 있다’는 부동산 사장님 말씀이 일리가 있었습니다.
이미 현장에서 전세가로도 500만 원을 두고 옥신각신 조율 중이셨고,
그동안 지켜봤던 비규제지역 시장 분위기가 워낙 뜨거웠으니까요.
그래서 무리하게 깎기보다, 매도자분께 진솔하게 다가가는 쪽으로 협상 포인트를 바꿨습니다.
🥔 "집이 참 마음에 들어서 꼭 매수하고 싶은데,
잔금일까지 3개월 치 월급까지 긁어모아도 이 금액이 최대상한선입니다.
사실 B단지에 특올수리된 물건을 봐뒀었고, 오늘은 꼭 계약을 마치고 갈 생각으로 준비해 왔어요.
그래도 사장님 물건을 우선으로 매수하고 싶습니다.
바로 가계약금 보낼 준비가 되어 있으니 상의 부탁드리겠습니다."
전화가 몇 차례 오가면서 매도자분의 고민이 이어졌습니다.
'잔금 날짜를 빠르게 해줄 수 없겠냐..’
‘너무 싸게 매도하는 것 같다..’
‘아내랑 상의해보고 결정하겠다..’
긴장되는 시간 끝에, 결국 제가 원했던 날짜와 조건, 가격으로 협상이 기분 좋게 마무리되었습니다.
마.침.내. 계좌번호를 받게 되었구요😊
500만 원 깎는 것도 쉽지 않은 분위기였는데요.
온 우주가 도운 행운 덕분에🌠
이미 1천만원 깎여 있는 물건을 만났고
추가로 1천만원 더 네고해서 매수할 수 있었습니다🥹
차분한 마음으로 그동안 집을 보여주셨던 사장님들께 계약 완료 인사를 드리고,
아랫집에 직접 방문해 누수 여부까지 꼼꼼히 확인하고 나니
그제야 '아, 정말 내 집을 마련했구나' 실감이 났습니다.
🍟 포기하지 않고 꾸준히 현장을 두드리는 것은 언제나, 항상 중요하다는 것.
🍟🍟 진심을 담은 소통은 결국 통한다는 것.
이번 투자경험을 통해 한 번 더 배울 수 있었던 것 같습니다.
항상 응원해주고 소식 궁금해주시는
월부선생님🤍, 동료분들❣️ 덕분에 오늘도 또 투자생활 이어나갑니다.
이번 기회를 빌어 다시 한 번 진심으로 감사드립니다.
+) 덧붙여서 팽팽 돌아가는 시장 상황 속에서
빠른 결정을 하려면 아래 부분은 꼭 미리 확인해두세요!
- 대출금액, 대출종류에 따른 상한선(DTI, DSR) 확인
- 주담대 외에 활용할 수 있는 자금 확인(신용대출, 가족찬스, 퇴직금 중간정산 등)
- 실거주의 경우 후보단지의 KB시세 체크! 매우매우 중요. 대출금액 산정의 기준점.
- 9월말, 10월말, 11월말, 12월말까지 잔금 여력을 달 별로 체크(전세상승분, 상여금, 월급, 적금 만기 등)
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
내집마련, 투자 고민하고 계신 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
감자합니다!
