안녕하세요 프로참견러입니다 :)
오늘은 많은 분들이 임장을 다녀오고 나서
가장 막막해하시는 '임보 결론파트' 쓰는 법을 이야기해보려고 해요
한 달간 땀흘려 임장한 것을 정리하는,
이달의 투자 우선순위 Top3 를 선정하는 과정에서
많은 분들이 허들을 느끼시는데요
열심히 발품 팔아 매물을 다 봤는데,
"이 중에 뭐가 제일 좋은 매물이지?"
“감으로 고르긴 했는데 이렇게 하는게 맞나?”
고민되실것 같습니다
기준 없이 결론을 쓰면 투자한 이유를 제대로 설명하기 어렵고
나조차도 내 선택에 확신이 서지 않을 수 있어요
참교육시리즈 3탄
투자에 확신을 갖는 결론 작성법 시작합니다 :)
첫번째 필터: 단지별 1등 뽑기
한 지역에서 여러 단지의 매물을 보고 오셨을 거에요
그리고 한 단지에서 2개이상의 매물을 보신 경우도
적지 않을텐데요
가장 첫 단계는 단지별 1등을 뽑는겁니다
같은 단지 내에서 1등을 뽑는거기 때문에 가치는 동일하겠죠?
그럼 가격과 상태 조건을 고려해서 단지 내 1등을 뽑아야하는데요
가장 우선으로 볼것은 가격입니다.
같은 가치를 가지는데 가격이 비싼 것은 심플하게 소거해주는 거에요
이 때, 특 올수리나 상태가 좋은대신 가격이 비싼것도 있을 것이고,
전세 맞추기 협조가 가능하거나 높게 세낀 물건등 '조건'이 좋은대신
매매가와 전세가가 둘다 높아서 투자금은
똑같은 드는 물건이 있을 수도 있어요
반드시 기억할 것은 이 단계에서는
조건이나 투자금을 먼저보는게 아니라 가격을 먼저 봐야한다는 건데요
가치대비 가격이 싼것,
저평가된 것을 매수하는게 투자의 기본 원칙이기 때문입니다
단, 가격이 크게 차이나지 않는데 상태나 조건이 월!등!히! 좋은 경우
투자금의 차이가 크지 않다면 해당 물건을 우선으로 올리거나
혹은 단지 내에서 물건 2개까지도 후보로 올려두어도 됩니다
기준:
같은 단지 안에서는 가치가 동일하다고 보고,
가격을 기준으로 1등을 뽑는다.
예외:
로얄동·로얄층이거나 수리 상태가 좋거나
조건이 아주 좋은 경우 1~2천만 원 정도 비싸도 1등이 될 수 있다.
유의할 점:
가격은 비싼데 전세를 높게 껴서
투자금만 적게 드는 매물은 원칙에 어긋난다!!
단지별 1등을 뽑는 단계에서는 상황이나 조건이 아닌 가격을 우선으로 판단한다
두번째 필터: 단지 대 단지 저평가
이제부터 여러분이 하신 단지임장과
단지분석이 빛을 발하는 순간입니다✨
① 1단계에서 뽑은 단지별 1등 매물들을 '단지의 가치 순서로 정렬'하세요
② 정렬한 단지 아래에 가격을 적어 넣으세요
③ 가치는 낮은데 가격이 비싼 매물은 소거하세요
이 때 가치와 가격에 왜곡이 있는 물건들
즉, 가치는 높은데 가격이 싼 매물들은 저평가된 단지로 판단할 수 있습니다.
🔎 몇 개를 제거하고 몇개를 남겨야 하나용?
정해진 개수는 없습니다.
비싼 것을 소거하고 남은 단지들은 투자 대상으로 올려둡니다
초기 단계에서 너무 타이트하게 보지 않는게 좋아요!
촘촘한 거름망이 아니라 허술~한 거름망으로 거르는 거에요
세번째 필터: 투자금
가치도 좋고 가격도 저평가된 단지들을 남겼다면,
이제는 내 상황에 맞는 물건을 고르는 단계입니다.
심플하게 내 투자금 범위를 벗어나는 단지는 소거합니다.
(협상이 가능한 시장이거나 전세가가 올라오는 시장일 때
+5천 ~ 1억까지도 넓혀볼 수도 있어요)
이 단계에서는 이 이상도 이하도 없습니다
아무리 가치가 좋고 저평가 되었다고 해도
내 투자금 내에 들어오지 않는다면 눈물을 머금고
보내주어야 합니다…!!
네번째 필터: 리스크
가치, 가격, 투자금까지 통과됐다면
이제 내가 감당할 수 없는 리스크를 소거할 차례입니다.
아무리 좋은 물건이고 아무리 저평가된 물건이라도,
아무리 내 투자금에 딱 맞는 물건이라도!
감당할 수 없는 리스크가 있다면 후순위로 두거나 탈락시킵니다.
더 벌지 못하더라도 망하지 않는 선택을 하는 것이 중요하기 때문이에요
🔎감당할 수 없는 리스크가 뭔가요?
개인의 상황에 따라 다른 부분이라
딱 이렇다 할 상황을 규정하긴 어렵습니다
다만, 권리나 채무관계가 복잡하거나
투자금이 추가로 더 들어가게 될 잠재적 상황이 있는 등
투자자의 개인의 역량이나 재무상황에 위협이 되는 물건은
아무리 가격이 저렴하더라도 숙고해야한다는 점을
기억해주세요!
다섯번째 - 최종 Top3
저평가 만족, 투자금 만족, 리스크 만족을 모두 통과했다면
이제 그 안에서 가장 우선순위가 높은 것을 고르면 됩니다.
이때는 가치가 가장 좋은걸
우선순위로 두는게 좋습니다
만약 가치가 월등히 차이가 나지 않는 경우라면
매수에 유리한 조건을 우선순위로 판단하시면 돼요.
조건이 좋다는 것은 전세금을 빠른 시일 내에 올려 받을 수 있어서
최종 투자금을 줄일 수 있다거나,
잔금 전 수리 협조가 가능하다거나,
전세 맞추기 협조가 가능하는 등
내 상황에 맞는, 내 조건에 맞는 투자로
유리한 조건이 있다면 비슷한 가치의 매물만 남았을 때는
조건을 우선으로 선택할 수 있습니다.
정리하자면
매물임장 후 투자 우선순위를 선택하는 순서는
가치 → 가격 → 투자금 → 리스크의 순서입니다
🔎만약 토허제구역이나 투자가 불가능한 상황에서는
어떻게 Top3 를 뽑아야하나요?
우리가 임장을 가고 임장보고서를 쓰면서
한달 한달 시간을 쌓는 이유는
어떤 상황에서도 투자 우선순위를 정하고
투자를 실행할 수있는 실력을 기르기 위함입니다
가치와 가격을 판단하고,
비교평가를 하고,
내 상황에서 할 수 있는 최선의 선택을하기 위해
투자 결론을 내리는 훈련을 합니다
때문에 어떤 지역에서도, 어떤 가격대에서도, 어떤 투자금에서도
결론을 내릴 수 있어야 하는데요
지금 임장하는 지역이 내 상황에 맞지 않는 지역이라면
상황을 가상으로 설정하셔도 무방합니다
1) 매매가 n억대에서 저평가된 Top3를 뽑기
2) 가진 자산을 모두 매도하고 갈아타기 가정하여 Top3 뽑기
3) 실거주 갈아타기를 가정해 예산을 설정하고 Top3 뽑기
등등
나의 상황을 대입해보셔도 좋고
가상의 투자금 또는 타겟 매매가를
설정해서 Top3를 뽑아보시면 됩니다
정답이 있는 것이 아닙니다.
정답을 찾으려 할수록 더 미궁에 빠지게 될 수있어요
나의 상황에 맞는 최선의 의사결정만 있을 뿐입니다
한달간 땀흘려 임장하고, 졸음을 참아가며 썼던
임장보고서가 끝을 향해 달려가고 있습니다
소중한 시간과 노력이 헛되지 않도록
마무리까지 조금 더 힘내시면 좋겠어요
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
