8월 3주차 주간머니이슈 요약 [월부학교 여름학기 빈쓰 투(2)게더와 수익률 두배 달성한 더블이들 이브잉]

26.08.27

부동산

1. 부동산 시장 흐름

8월 둘째 주 기준 서울 79주 연속 상승, 2020년 6월~2021년 1월 85주 연속 상승 이후 두 번째로 긴 상승세
경기도 65주 연속 상승
6·27 이후 약 2개월간 거래가 위축됐지만, 9·7 공급대책 이후 오히려 상승
→ 공급대책에도 실제 공급이 부족하다는 시장의 인식이 강해짐 → 이후 규제가 추가돼도 과거처럼 가격이 눌리지 않음, 규제 학습효과, 정책 신뢰도 훼손

2. 부동산 시장의 핵심 관전 포인트

1) 전월세 시장을 먼저 봐야 함

지난 하락장은 금리 상승 → 투자수요 감소 → 매매가격 하락의 흐름
2023년부터는 전월세 가격이 먼저 상승 → 서울의 투자가치와 선호도가 높은 지역부터 매매가격 상승(강남 → 서울 주요 지역 순으로 확산)
과거에는 금리와 투자 가치가 가격을 결정했다면, 현재는 공급 부족이 전월세 시장을 통해 가격에 영향을 주는 구조
공급 문제는 투자보다 실거주와 생존에 가까운 문제=매수 수요의 변화
과거: 갈아타기 수요가 주요 매수세 → 현재: 무주택자의 첫 집 마련 수요가 중요 : 첫 집 마련 수요는 결국 자기자본 + 대출 = 구매력이 핵심

→ 대출규제 영향을 상대적으로 덜 받는 15억 이하 지역, 정책대출 활용이 가능한 5~6억대 주택의 구매력이 중요

전월세 공급: 전월세 물량은 크게 세 가지에서 나옴. →신규 주택 공급, 기존 주택의 전월세 물량, 신규 매수 후 임대시장으로 나오는 물량 → 현재는 세 가지 모두 단기간에 크게 늘어날 요인이 부족함
소득 대비 집값은 과거보다 크게 높아진 상황, 체감뿐 아니라 실제로도 주택가격 부담이 높음

(지난 10년간 유동성 확대와 자산가격 상승으로 소득·경제성장보다 자산가격이 빠르게 상승)

2) 공급대책의 핵심

3) 향후 매수 전략

부동산의 핵심 교훈

주식 시장과 국채금리

최근 반등의 핵심: 미국 장기국채 금리 → 7월 폭락 이후 주식시장 반등
반등 과정에서 미국 장기국채 금리 움직임이 중요한 변수
미국 30년물 국채금리 5% 이상은 매우 높은 수준이나, 현재 약 5.34% 수준으로 2007년 이후 높은 수준
장기금리가 높아지면 기술·성장주에 부담. 왜냐면, 성장주는 현재 이익보다 미래의 성장과 수익을 기대하고 투자하는 자산 → 국채금리가 높아지면 굳이 변동성이 큰 성장주에 투자할 이유가 줄어듦

국채가격 ↑ → 국채금리 ↓, 국채가격 ↓ → 국채금리 ↑
최근에는 미국 국채가격이 상승하면서 장기금리가 5.34% → 약 5%까지 내려왔고, 이에 따라 기술주와 반도체주가 반등 → 필라델피아 반도체지수 상승 → 삼성전자·SK하이닉스 상승 → 가상자산까지 동반 상승

2. 미국 장기국채 금리가 오른 이유

① 미국 재정적자

② 미국 기업의 회사채 발행

③ 물가와 유가

CPI와 유가가 충분히 안정되지 않음

물가가 다시 높아질 가능성 → 연준의 금리 인하 기대 약화

금리 인하가 늦어질수록 장기국채 금리에도 부담

3. 투자 시사점

최근 매도 사이드카와 매수 사이드카가 번갈아 발생할 정도로 시장 변동성이 큰 상황. 단기적인 상승·하락에 따라 투자심리가 크게 흔들릴 수 있음.
중요한 것은 "얼마나 올랐나·떨어졌나"보다 “왜 움직였나”
주가가 떨어졌더라도 기업가치와 투자 이유가 훼손되지 않았다면 가격 조정일 수 있음, 반대로 주가가 올랐더라도 투자 논리가 약해졌다면 주의 필요
모든 것을 알 필요는 없지만, 내가 투자한 자산의 가격을 움직이는 핵심 요인 정도는 이해할 필요

최종 핵심

부동산은 전월세와 공급을 먼저 보고, 주식은 국채금리와 금리 변동의 원인을 먼저 본다.

단기 가격에 일희일비하기보다 가격이 움직이는 구조와 투자 이유가 훼손됐는지를 확인하는 것이 중요하다.

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