25년 10월, 가족들이 모두 독립을 하는 이벤트가 일어났다. 그래서 나는 0호기 갈아타기 또는 자산 재배치를 고려할 수 있는 상황이 되었다.
당시 내가 기억하는 서울 시장은 상당히 과열되어 있었다. 끝없는 상승이 계속될 것만 같은 상황이었다. 상승장의 어디쯤인 걸까? 버블인 걸까?
그런데 10·15 부동산 대책이 발표되고 시장은 얼음처럼 변했다. 모두가 눈치를 보고 관망하는 상태로 시장은 돌변했다.
그래서 당시 0호기 갈아타기와 자산 재배치를 고민했던 과정을 복기해 보려고 한다.
***먼저 돈 계산을 해봤다.
매도: +[a]억
대출 상환: -[b]억
양도세: -[c]억
중개 수수료: -[d]억
종잣돈: [e]억
대출 가능 금액: MAX [f]억
감당 가능한 대출 금액: MAX [g]억
그러면 [x]억 집을 매도하고 [y]억 집을 매수할 수 있다.
[y]억 집을 매수한다면?
취득세 + 법무 비용: -[h]억
중개 수수료: -[i]억
인테리어: -[j]억 (MAX)
***어라? 부대비용까지 고려하면 매도하고 매수할 수 있는 집의 가격이 비슷하네?!
당시 나의 생각은?
1. 갈아타기를 시도했을 때 더 가치 있는 자산으로 갈아타기할 수 있는가? → X
2. 감당 가능한 레버리지가 더 큰가? 주담대 < 투자
***25년 12월의 결정을 26년 8월에 복기해 본다면?
1. 더 가치 있는 자산인가?
갈아타기를 한다면 이 정도 단지로 이동해야겠다는 생각은 과거부터 하고 있었고, 관심 단지 또는 지역을 선정해 둔 상황이었다. 돌이켜보면 관심 단지, 동호수까지 명확하게 확보해 두었어야 했다. 으악!!!
그리고 평형을 줄여서, 84에서 59로 갈아타기를 시도했다면 할 수 있었다. 그런데 그렇게 하지 못했다.
그 이유는? = 나의 에고는?
평형을 줄여서 갈아탈 수 있지만, 가치가 현저하게 상승하는 이동일까?에 대한 확신이 없었다. 이 확신은 사실 지금도 없다.
나는 59타입은 집으로 생각하지 않는, 84타입만 집으로 생각하는 에고가 강한 사람이었다.
그래서 상급지로 이동하더라도 평형이 같아야 한다는 생각을 가지고 있었고, 그 예산은 나에게 무리한 예산이었다. 아마도 실거주를 너무 의식한 것이 아니었을까?
2. 감당 가능한 레버리지가 더 큰가?
감당 가능한 레버리지가 큰 쪽은 어디일까? 계산해 보니 주담대보다는 전세금이 더 큰 레버리지구나!
[9억 / 6억] 단지에 투자 한다면? 주담대 레버리지: 4억 < 전세금 레버리지: 6억
그래서 자산의 관점에서 투자가 더 좋을 수 있겠다는 판단을 했다.
3. 그릇
오랜 기간 대출을 상환하면서 지냈다. 갈아타기를 한다면 계속 대출을 유지해야 하는 상황이었고, 당시 나는 원리금을 갚아 나가는 부담스러운 상황을 돌파하고 싶었다.
지금 다시 생각해 보면 상환을 그만하고 싶었던 걸까? 나의 소득이 부족했던 것일까? 나의 돈 그릇이 그 정도였던 걸까? 시간이 지난 후에 다시 복기해 봐야 할 사항이다.
BM
1. 당시 시장 상황
규제로 시장이 잠깐 주춤했던 시기였지만, 당시 나는 시장이 다시 끝없이 상승할 것이라고 생각했다.
덜 좋은 단지에서 더 좋은 단지로 갈아타는 것이 정석이라고 생각했지만, 만약 더 좋은 단지의 가격이 갑자기 상승한다면 평형을 줄여서라도 갈아타기가 어려워질 것이라고 판단했다.
결국 나는 시장을 너무 많이 예측하려고 했다.
지금도 마찬가지이지만 매도와 매수를 동시에 해야만 하는 시장, 찰나의 타이밍을 잡기 어렵다고 생각하고 포기한 걸까? 그리고 갈아타기를 못 했더라도 당시 현장으로 갔어야 했다. 그때 갔으면 향후 갈아타기에 많은 도움이 되었을 텐데. 으악!!!
2. 지금 시장 상황
0호기와 내가 관심 있게 보고 있던 단지들의 매매 가격과 그 차이는 당시와 똑같다. 84로 이동은 부담되는 상황이고, 59로 이동은 가능하다. 상급지 단지들의 가격이 날아갈 것으로 생각했었는데, 지금은 모두 정체된 상황이다.
그 이유는? 올해 초 세제 개편안 때문이라고 생각하고 있다.
세제 개편안을 발표하고 상급지의 가격은 정체되거나 떨어졌다. 정말 시장을 예측할 수 없구나!
대신 투자한 대상은 40% 정도의 수익률이 확보된 상황이다. 그래서 단기적으로는 나의 선택이 최선의 선택이었다고 생각한다. 그래도 장기적으로 추적 관찰해 보자. 시장에 겸손해야 한다.
3. 평형을 줄여서 갈아탄다면 어느 단지로 이동해야 의미 있는 갈아타기일까?
이제는 이 질문에 대한 나름의, 나만의 답을 찾아야 할 시간이다.
https://blog.naver.com/cos_gang/224395349227
