1주택매도 후 잠시 월세 살고있습니다, 실거주 또는 거주보유분리, 그리고 대출 어떻게 알아봐야할지 막막합니다.

maple님 안녕하세요 시장이 빠르게 변하는 상황에서 고민이 많이 되실 것 같습니다. 그래도 현재 월세 거주를 하고계시기에 비규제 지역의 투자와 실거주 모두 고려할 수있는 유리한 위치에 계시는것 같아 긍정적인것 같습니다. 위 답변들 처럼 저 같아도 가용 자금 안에서 비규제 지역에서 투자로 뽑히는 물건과 실거주를 원하는 지역안에서 뽑히는 물건의 위상을 비교해 볼 것 같으며 성북구와 동대문구 정도로 급지를 올리려는 방향성은 그대로 가져가시되 같은 금액대에서 노원구/중랑에서는 어떤 단지가 나오는지 비교하며 확신을 얻어 갈 것 같습니다. 정책대출 및 서민실수요자 보금자리론 정책대출+디딤돌 대출 요건이 되는지 알아보시고 연 저축가능액을 계산해 보시고 월 상환액이 얼마까지 감당가능한지 계산해 보시고 대출한도를 우리 가족이 감당가능한 금액까지도 계산해 보시기를 바랍니다. 중저가 시장의 거래가 활발해 지고 있는 현시점에서 월세만기에 맞춰서 움직이기보다는 지금부터 알아보고 비교하셔서 현명한 선택을 하시기를 바랍니다. 이미 질문을 주신 것 부터가 움직일 준비가 되신것으로 보입니다! 현명한 선택 응원드립니다.

maple 님 안녕하세요 ^^

요즘 정책도 시장도 혼란스러우셔서 고민이 많으실 것 같습니다!
우선 매도 축하드립니다 ㅎㅎㅎ 환금성이 떨어지는 집이라면 고민이 많으셨을텐데, 그래도 매도가 잘 되어 다행입니다 :)

아주 러프하게 본다면 실거주 내집마련이냐 투자냐는 저는 매수할 단지에 따라 다르다고 생각합니다~! 단순하게 실거주로는 6억대 단지만 매수할 수 있는데, 투자로는 더 가치가 높은 9억대 단지까지 볼 수 있다면 투자를 고려해볼 수도 있다는 뜻입니다!

다만 말씀해주신 것처럼 현재 서울 수도권 시장이 투자가 안되고 실거주만 되기 때문에, 투자를 할 경우 월세로 계속 거주해야하는 부담이 있습니다. 현재 전월세 매물이 점점 줄어들고 있어서 전월세 비용도 계속 올라가고 있습니다! 따라서 거주 불안정성이 있고 매월 나가는 월세가 부담이 되실 수도 있습니다. 따라서 월세 부담 비용도 생각하여 내집마련과 투자 중에 고민을 하셔야합니다!

대출의 정확한 금액은 말씀하신 것처럼 계약서가 있어야지 알 수 있습니다. 따라서 지금은 정확한 대출금액까지는 몰라도 대출이 어느정도 나오는지, 가용가능한 종잣돈은 얼마인지를 계산해보시고, 나온 돈으로 매수할 수 있는 단지 후보 리스트를 뽑으셔야 한다고 생각합니다. 내집마련 예산 짜는 방법은 아래 글에 더 자세히 나와있어서 참고해보시기 바랍니다 ^^
https://weolbu.com/community/4217127

마지막으로 월세 만기 시점까지 기다리기보다는 저라면 지금부터 나의 가용예산을 계산하고, 미리 매수가능한 단지를 알아보고 좋은 집이 나온다면 매수를 바로 고려할 것 같아요 :)

화이팅입니다 !!!

maple님 안녕하세요^^ 매도 후 계획했던 갈아타기가 규제로 달라져 많이 혼란스러우셨을 것 같습니다ㅠ 우선 실거주와 거주·보유 분리 중 무엇이 더 좋다고 단정하기보다, 각 방식으로 살 수 있는 실제 단지의 가치를 비교해보는 것이 먼저라고 생각합니다. 실거주를 선택하면 월세 부담을 줄이고 주거 안정을 얻을 수 있으며, 보증금 1억원까지 돌려받아 약 3억원을 매수자금으로 활용할 수 있을 듯 합니다. 반면 현재 월세를 유지하며 비규제지역에 투자한다면 보증금은 묶여 있으므로 실제 투자 가능 금액은 여유자금 약 2억원을 기준으로 보는 것이 맞을 것 같습니다. 따라서 서울 실거주 후보와 비규제지역 투자 후보를 각각 몇 개씩 찾아 지역·생활권·단지 선호도와 향후 환금성을 비교해보면 좋을 듯 합니다. 실거주로 더 가치 있는 단지를 살 수 있다면 실거주를, 전세를 활용해 투자할 때 더 좋은 자산을 살 수 있다면 거주·보유 분리를 선택하는 방향이 좋아 보입니다. 실거주 주택을 마련하더라도 향후 전세를 놓고 다시 월세로 이동하는 방법도 있으니, 처음부터 한 가지 방향으로 제한할 필요는 없어보입니다. 대출은 계약 전에도 소득자료와 관심 단지의 주소·예상가격을 가지고 은행별 사전상담을 받을 수 있습니다. 다만 개인사업자는 인정소득과 은행별 심사기준이 다르고, 최종 한도는 실행 시점에 달라질 수 있으니 최소 2~3곳에서 확인해보시면 좋을 듯 합니다. 정리하면 대출 가능액 확인 → 실거주·투자 후보단지 선정 → 두 방식으로 취득할 자산의 가치 비교 순서로 진행해보시면 좋겠습니다. 판단이 어렵다면 월부 투자코칭에서 자산현황과 후보단지를 함께 점검받아보시는 것도 추천드립니다^^ 꼭 원하시는 방향으로 좋은 자산 쌓아나가길 응원드립니다!!

안녕하세요 maple님, 실거주를 해야 할지 투자를 해야 할지 고민이 많으신 것 같습니다. 이를 결정할 때 적용할 수 있는 방법 중 하나는 내가 사용할 수 있는 레버리지의 크기가 어떤 것을 했을 때 더 큰지를 비교하는 것입니다. 레버리지에는 전세 레버지리와 주담대 레버리지가 있습니다. 내가 보유한 종잣돈 + 레버리지를 사용했을 때 더 좋은 자산을 취득할 수 있는 방법이 무엇인지를 확인하여 의사결정하는 방법이 있습니다. 그런데 앞으로 서울 내 전월세 시장이 계속 안좋아질것이라는 예상이 많은데요. 앞으로 금리가 어떻게 될지 알 수 없으나 여러모로 임대차 시장에 불안정한 모습이 계속 이어질 수 있습니다. 이에 안정적적으로 실거주를 확보하며 자산을 늘려가는 쪽으로 선택하는 방법도 충분히 고려해 보셨으면 좋겠습니다. 고민만 하다보면 빠르게 움직이는 시장에 대처하기 어려울 수 있습니다. 신속히 생각을 정리하시고 빠른 의사결정 해 보시기를 바란다는 말씀 드리고 싶습니다. 상기 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다!! ^^

안녕하세요 maple 님, 내집마련과 투자사이에서 어떤 선택을 할까 고민이 많으시죠? 다른 분들이 적어 주신 것처럼, 단지를 가져와서 비교해 보는 것이 훨씬 직관적이고, 어떤 방법으로 매수하는 것이 궁극적으로 더 좋은 자산을 가질 수 있는가? 를 알 수 있습니다. 어느 단지를 가져오느냐에 따라 다를 수도 있겠죠? 그건 maple 님께서 4개 강의에서 배운 부동산의 가치를 판단하는 방법대로 하시면 됩니다. 다만 가용할 수 있는 투자금이 3억이고, 서민실수요자 대출로 LTV 60%까지 대출이 나오고, 규제지역에 실거주가 가능하시다면 저는 규제지역 먼저 볼 것 같습니다. 현재 비규제 지역과 수도권 외곽이 풍선효과로 인해 가치에 비해 가격이 높은 곳이 있기 때문인데, 이 또한 실거주집 vs 투자가능한 단지를 비교하다보면 알게 되실것 같습니다. 우선 단지들을 뽑아보고 비교해보세요! 월부에서 매물코칭/투자코칭 으로도 방향성을 점검해볼 수 있는데, 향후 몇억의 집을 사는데 코칭비용이 아깝지 않았습니다. 내 스스로 비교해 보고, 멘토/튜터님들의 전문성을 레버리지 한다면 분명 좋은 자산을 취득하실 수 있을 거라고 생각합니다. 감사합니다.

maple님 안녕하세요! 보유하신 주택을 매도하셨는데, 매수할 단지가 손에 안잡히다보니 더욱 초조하셨을 것 같아요. 현재 필요하신 것은 정확한 매매가능한 금액을 파악하는게 중요할 듯 한데요. 각 선택사항 별 매매가능금액을 파악한 뒤, 네이버 부동산 필터기능을 이용해 매수가능한 지역들과 단지들을 쭉 뽑아볼 것 같아요. 1)규제지역: -일반 대출: LTV 40% -서민실수요자 대출: LTV 60% 2)비규제지역 -거주보유분리: 투자금 3억대 -일반 대출: LTV 70% 위 케이스대로 하나씩 현재 기준 매매가능금액을 계산해보고, 단지들을 추려보는게 중요할 듯 합니다. 그리고 그 지역에서 내가 실거주가 가능한지, 불가능하다면 투자로 진행할지 단지 후보들을 보면서 의사결정하는게 좀 더 확신을 갖기 쉬울 것 같아요. 가능하다면 큰 돈이 들어가는만큼 투자코칭/매물코칭이나 강의에서 질의응답을 통해 멘토/튜터님들의 도움을 받아보시는 것도 꼭 추천드립니다.