안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘의 QnA는 규제지역 내 실거주냐, 비규제지역에 거주보유 분리 전략이냐? 를 묻는 질문이었습니다.
질문을 보고 어느정도 계산을 해보니, 질문자분께서는 실거주를 한다면 동대문/성북구 안에서 8억 이하의 주택을 매수할 수 있으며, 거주분리 보유를 하신다면 비규제지역에 투자금 2억 정도로 투자를 할 수 있을 것으로 보였습니다.
그렇다면, 이런 상황에서 어떻게 의사결정을 할 수 있을까요? 제가 생각하는 의사결정 과정을 적어보도록 하겠습니다.
주의할 점은 지금부터 언급되는 단지들은 제가 그저 러프하게 찾아본 몇 개의 단지들입니다. 절대 실거주나 투자로 추천해드리는 단지가 아님을 말씀드립니다. 이런 방법으로 찾아보고 비교해보면 좋지 않을까 하는 사고 과정의 흐름에 주목해주시면 좋겠습니다.
#실거주 후보 단지 찾기
일단 네이버 부동산에서 금액 필터를 걸고, 내가 살고 싶은 지역의 단지들을 찾아봅니다.
안타깝게도 성북구는 제 앞마당이 아니기 때문에 일단은 동대문구에서 찾아보겠습니다. 예산의 한도는 7.8억이기 때문에 조금은 러프하게 6~8억 사이의 단지를 설정하였고, 실거주가 목적이기도 하고 환금성을 생각해서 20~30평대, 300세대 이상으로 필터를 걸고 찾아보겠습니다.
아쉽게도 현재 동대문구에서 8억 이하의 단지들은 제 조건의 필터에서는 이 2개의 단지밖에 나오지 않네요. 아무래도 이미 많이 오른 시장이라서 가격대가 꽤 높아졌다고 생각됩니다. 두 단지 중에서 더 좋다고 생각하는 단지 1개를 선택해야 하는데, 동답한신의 경우 두 물건 다 저층 물건이라서 추후 환금성의 문제로 인해 일단은 휘경베스트빌현대의 고층 7.9억 물건을 깎아서 사는 방향을 생각해 보겠습니다.
일단, 실거주 후보는 동대문구 휘경베스트빌현대 전용59 7.9억 물건이 선택되었습니다.
#투자 후보 단지 찾기
다음은 비규제 지역에서 투자할 수 있는 후보를 찾아봅니다. 요즘 핫한 부천 원미구에서 한 번 찾아볼께요.
실제 호가들로만 따져본다면 더 역세권의 단지들도 투자금 2억에 가능해 보이지만, 실제 전화임장을 해본 결과 저렴한 세낀 물건의 경우에는 2억대 후반에서 3억대까지 필요한 경우가 많았습니다. 그렇다보니 일단 부천에서 선호되는 생활권인 상동 안에서는 살짝 뒷단의 전용 84나 조금 앞에 있는 전용 59 정도가 투자금 2억으로 가능해 보였습니다.
조금 더 역과는 멀다고 하더라도 부천 내에서 학군의 수요가 있는 상동에 전용84의 물건이 조금 더 가치가 높다고 판단해서 두 단지 중에는 다정한경남아너스빌 84를 우선 투자 후보로 올려봅니다.
그래프로 확인해보더라도, 전용84의 다정한경남아너스빌이 좀 더 높은 흐름을 보였던 것을 확인해 볼 수 있습니다.
투자 후보는 일단 부천 원미구의 다정한경남아너스빌 전용84 6.9억의 물건으로 올립니다.
#가치 비교
이제 실거주할 수 있는 동대문구의 휘경베스트빌현대와 투자할 수 있는 원미구 다정한경남아너스빌의 가치를 비교해볼까요?
물론, 휘경베스트빌이 동대문에서 그리 생활이 편리한 곳이 아니며, 선호되는 생활권이 아니면서 후순위 단지이긴 하지만 정량적으로 살펴봤을 때는 강남과의 물리적 거리, 교통 등에서 다정한경남아너스빌 보다는 더 땅의 가치가 높다고 판단됩니다.
지난 시장의 흐름을 살펴보면, 휘경베스트빌현대 전용59가 다정한 경남보다 더 뒤쳐지는 모습을 보이다가 이전 상승장부터 가격을 따라잡기 시작했고, 최근에는 역전까지 한 모습이네요. 미래를 장담할 수 없지만 더욱 시간이 지나며 건물의 가치가 하락하고 땅의 가치만 남는다면, 더 높은 흐름을 보여주지 않을까 싶기도 합니다.
#더욱 중요한 점
위와 같은 방법으로 실거주할 수 있는 단지와 투자할 수 있는 단지의 가치를 비교해 볼 수 있습니다. 다만, 이보다 더욱 중요한 것은 실거주 했을 때 내가 가지는 실거주 만족도, 투자했을 때 추후 보유하거나 매도 등의 의사결정 판단 능력, 또한 추가적으로 들어가는 부대비용의 꼼꼼한 계산 등 단순히 단지의 자산적 관점만으로는 의사결정을 할 수 없다는 점입니다.
아무쪼록 질문자 분께서 현명한 판단을 하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
