안녕하세요, 주블리입니다.
아직.. 1호기 투자 후기도, 가족집마련 후기도 쓰지 못했지만
어쩌다보니 복기글을 먼저 쓰게 되네요 ㅎㅎ
계약서만 2번 쓰고,
월세입자와도 매도인과도 부딪히고,
“썅년” 소리 듣고 화가 치밀어 올라 눈물까지 훔쳤던
24.09(첫 계약서 작성)~25.07(전세입자 입주)의 여정 중
이번 글에서는 "매수" 과정에만 집중합니다.
전세 맞추기 편(다사다난의 끝..)은 다음 편에서 다룰게요. (1년이 걸리진 않겠죠..ㅎ)
참고로 당시 저의 지방에 대한 배움의 끈은..
지투기가 전부였습니다.
1. 후보 물건 3개, 그리고 선택
투자 코칭에는 남구 중상 선호 생활권의 구축 A와 북구 중상 선호 생활권의 신축 B를 넣었습니다.
다른 거 더 본건 없어요? 라는 질문에 C에해 이야기 하며 투자 후부 물건은 3개가 되었지요
그 당시엔 내 투자금으로 좋은 땅의 구축, 중간 정도 땅의 신축을 한다는 것 자체가 매력적이라고 생각했는데,
돌이켜보면 거인의 어깨(제주바다 멘토님)를 빌려서야 내릴 수 있던 결론이었어요.
A물건 (1000세대)
- 장점 : 가장 선호하는 생활권, 택지 조성 잘 되어있음, 옥동 학원가 인접, 투자금이 적게 든다
- 단점 : 구축택지, 인테리어 필요(그러나 난 경험 없음), 내 투자금을 최대로 쓸 수 있는 단지는 아님
인테리어 경험이 없어 난이도가 높고, 투자금의 여력이 더 있는 상황이기에 더 좋은 걸 할 수 있다 라고 제주바다 멘토님께 받은 조언으로 탈락시켰습니다.
B물건 (600세대)
- 장점 : 신축택지, 전세 대기자 있음
- 단점 : 부족한 인프라, 큰 길 건너가야하는 초등학교
투자금 안에 들어오는 “신축”이라는 점과 전세 대기자가 있다는 게 절 설레게 한 거 같아요.
그러다보니 B매물에 꽂혀서 부동산 다 들어가보며 매물털기까지 했던 저였으니까요.
다행히(?) 전세 대기자가 물건을 그냥 매수해버리면서 투자금이 더 들어가게 됐고, 자연스럽게 투자가 무산됐습니다.
C물건 (800세대)
- 장점 : 신축택지, 생활권 내 가장 좋은 연식, 바로 앞 초 중학교, 중학교 학업성취도율 높음, 월세 만기가 내년 3월로 6개월 후 전세가 상승을 노려볼 수 있음(양날의 검이었다..)
- 단점 : 사람들이 가장 선호하는 땅은 아닌 점, 근저당 등 복잡한 사연이 있는 물건으로 난이도 높음
사연있는 물건이고 지금 당장은 정말 모든 돈을 탈탈탈 털어야하는 투자금으로 좀 꺼려지긴 했으나,
무조건 매물을 봐야한다! 라는 제주바다 멘토님의 말씀에 다시 울산으로 내려갔습니다.
이 물건을 갖고 있는 부사님들 중 계약하게 된 부사님이 사연을 해결해줄 수 있는 방법을 알려주셔서 리스크헷지에 도움을 주셨었고,
당시 카페에 세입자와의 원만한 관계와 집보는 방법에 대한 모든 꿀팁들을 읽으며
파리바게트에서 선물을 사들고 C 매물 집을 찾아갑니다.
2. 계약 스토리
집을 보러 왔다고 짜증내던 (당시 거주자) 월세입자에게 선물을 건네고 집 상태를 살피다가,
안방 화장실 천장이 누렇게 변색되고 문에 검은 재가 묻어있는 걸 발견했습니다.
예.. 담배였어요.
신축을 구축으로 만들며 살았던 흔적을 보고 "이거 매물 안 봤으면 큰일 났겠다" 싶었습니다.
부동산으로 돌아와, 급매로 싼 물건이라 할지라도
- 집 상태까지 저렇고
- 안 보여주기까지 하는데
어떻게 또 팔겠냐며 1000만원 네고를 요청했습니다.
매도인은 처음엔 "늦으면 지각비를 내라, 지금도 싼 가격"이라며 거절했지만,
부사님이 "계약금 넣겠다는 사람이 있다, 골머리 썩히지 말고 그냥 팔아라"고 설득했습니다.
스피커폰으로 울산사투리와 강성 매도인이 실랑이를 벌였고
옆에서 그걸 듣고 있던 저는 장화신은 고양이처럼 간절한 눈빛을 쏘고 손가락 다섯개를 펼치며…
결국 500만원 네고에 성공했습니다.
그리고 특약에는 월세 만기 2~3개월 전 담배냄새·화장실 오염 및 작은방 벽지 오염을 원복한다는 조건도 넣었어요.
로얄동을 시세보다 싸게 샀고, 월세입자 만기가 다가오니 전세도 오르겠다는 황금빛 미래를 꿈꾸며 안일하게 지냈던 게 그 이후의 저였습니다.
(그 이야기는 나중에..)
3. 지금 시점에서 본 매수 판단 (26.08 기준)
복기글을 쓰는 지금 A, B, C 세 단지의 실거래·호가 상황을 보면 아이러니한 결과가 보입니다.
A는 그 당시 수리비까지 투자금에 포함해서 투자했더라도 지금 호가 기준 110~130% 수준의 수익이 났을 물건이었어요. 실거래가 호가보다 높게 형성돼 있고, 나와있는 매물도 20개 미만으로 적습니다.
B는 당시 가장 하고 싶었던 물건이었는데, 지금 수익률은 60%로 셋 중 가장 낮습니다.
C(실투자)는 실거래 기준으로는 100~130%로 A와 비슷한 수준이지만, 호가 기준으로는 88%이고 나와있는 매물이 50개나 됩니다. A보다 세대수는 적은데 매물은 더 많은 상황이에요.
거인의 어깨를 빌리지 않았다면 B를 선택했을 거고,
어깨를 빌려서야 "인테리어라는 벽"이 없는 C를 선택할 수 있었습니다.
실거래 대비 수익률은 A와 C가 비슷하지만,
매물이 많은 C보다 A가 현 시점에서는 매수가 더 수월하하고 가격을 굳이 낮추면서 팔지 않아도 되는 장점이 있습니다.
4. 무엇 때문에 그런 선택을 했고, 무엇을 놓쳤나
B를 하고 싶었던 가장 큰 이유는
신축이고 투자금 안에 들어온다는 점,
단지를 볼 때 "와!" 하는 느낌을 지울 수 없었다는 점(지방이니까 이게 맞다고 생각했음),
그리고 무조건 1년 안에 투자를 해야겠다는 성급함이었습니다.
꼼꼼함보단 행동파, 눈 돌면 앞뒤 안 가리는 추진력이 장점일 때도 있지만,
거인의 어깨를 빌리지 않았다면 아쉬운 결과로 이어졌을 수도 있어요.
그 당시 실력으로는 A의 가치를 제대로 보지 못했습니다.
“광역시여도 구축은 구축, 사람들은 신축에 살고 싶어할 거야. 차타면 되는 거아님?”이라고만 생각만 했지,
대구만큼은 아니어도 교육이 중요한 울산에서 학원가와 가깝다는 장점이
상대적으로 낮은 환경가치와 학군의 선호도 떨어지는 땅의 신축과 비교했을 때 어떤지에 대한 제 생각은 없었습니다.
당시 월세입자도 "다음 집은 다시 남구로 갈 거다, 여기(북구)는 시골이다"라고 했을 때에도
깽판 다 쳐놓고 자존심 부리네 저 아저씨… 라고만 생각했었으니까요..ㅎ;;
2호기 매수 시 절대 하지 말아야 할 건,
그 광역시의 특징보다 "연식"에만 집중해 사람들이 더 좋아하는 “땅”과의 가치를 비교하지 못한 점,
그리고 후보지 매물을 더 갖고 있지 않았던 점입니다.
후보가 더 있었다면 500이 아니라 1,000까지도 깎아볼 수 있지 않았을까 싶어요.
"이거 아니면 안 돼요, 저 이거 꼭 해야 해요" 하는 마인드였거든요.
5. 그래도 잘한 것 / 아쉬웠던 것
잘한 것
- 거인의 어깨를 빌린 것
- 처음이라 낯설었지만 매물을 다 털어본 점
- 같은 매물이어도 각 부동산 사장님께 전화해서 물어본 점
- 매수하는 물건의 약점(세입자 흡연, 집 안 보여줌)을 파악해 네고와 특약에 활용한 점
- 복잡한 사연(근저당 등)이 있어도 해결 방법을 찾을 수 있는 부사님을 만나 결국 싸게 매수를 만든 점
아쉬웠던 것
- 연식에 집중하느라 사람들이 더 좋아하는 땅을 선택하지 못한 점
- 그러나 당시의 나에게는 그게 최선의 선택이긴 했음. 인테리어의 “인”자도 몰랐으니..
- 부동산 사장님께 지역(생활권) 간 비교를 적극적으로 물어보지 않은 점
- "안 되면 안 해요"라는 마인드가 부족해 후보 매물을 더 갖지 못한 점
6. 앞으로 다짐
- 하몰이 튜터님께 배운 대로, 사장님에게 생활권 간 비교를 꼭 물어볼 것
- 물론 양쪽 말을 다 들어보기!
- 그 지역 내에서 선호하는 땅의 가치와, 그 가치를 만드는 키워드-단지의 연관성을 놓치지 않을 것
을 깨닫고 나아가보려 합니다!
