안녕하세요 낭만레오입니다.
운좋게 매코를 한 번에 신청할 수 있어
튜터님에게 투자 물건을 빠르게 검토 받고 방향성을 잡을 수 있었습니다.
늦은 시간에도 진심을 다해 도움주신 재이리 튜터님 감사합니다 !
1. 단지 선호도
1,2등으로 뽑은 단지의 선호도에 말씀해주셔서
지역 안에서 어느 정도 수요(선호도)가 있는지,
단지 투자 우선순위는 어떻게 되는지 기준을 잡을 수 있었습니다.
1등 단지는 저환수원리도 충족하고 1등 생활권이지만
2등 단지보다 저점대비 상승률이 매우 적기 때문에 1등으로 뽑은 이유가 컸습니다.
하지만 1등 단지는 1등생 활권에서도 외곽에다가 후순위 단지기 때문에
그저 덜 올랐기 때문에 투자 우선순위로 두는 것이 아닌,
수요 관점에서 우선순위를 나눠야한다는 것을 배웠습니다.
1,2등 지역보다 입지가 떨어지거나 비슷한 지역에서
이미 가격이 상승해 가격대가 벌어진 것을 설명해주셨습니다.
그래서 1,2등 물건이 충분히 저평가 상태였고,
이래서 앞마당이 많을수록 가치판단하기 수월하다는 것을 느꼈습니다.
지금 수도권은 상승장으로 이미 가격이 오른 단지도 있고
아직 상승 흐름이 오지 않은 단지도 있습니다.
수익률이나 리스크 측면에서 반등률도 중요하겠지만
가격을 고정하고 어떤 단지의 수요가 더 큰지? 호재는 있는지? 강남 접근성은 어떤지? 등
가치를 더 중점적으로 따져야겠습니다.
2. 매물 환금성
이어서 단지 투자 우선순위는 기준을 잡았고,
추가로 매물 투자 우선순위, 즉 매물 환금성 측면에서도
한 번 더 기준을 잡을 수 있었습니다.
특히 선호도가 낮은 단지일 경우 단지 자체가 환금성이 약하기 때문에
단지 안에서도 좋은 로얄동,층,수리상태 등
환금성이 좋은 물건을 우선순위로 정해야합니다.
마냥 가격대가 낮고 투자금이 적다는 이유로
수익률에 비중을 두기보다는,
매매가나 투자금이 더 크더라도
하락장에서도 매도하기 수월한 매물을 우선으로 고려 해야했습니다.
3. 갈아타기
이번에 투자하는 2호기 물건 흐름을 보면서
지방 1호기 물건은 내년에 매도하고 갈아타는 전략을 세웠습니다.
단순히 1호기 매도하고 차익+종잣돈으로 바로 3호기를 할 생각이였으나,
2호기를 매도하고 2호기 차익까지 합쳐서
더 좋은 물건으로 갈아타는 시나리오도 고려해볼 수 있게되었습니다.
2호기 매도 시점에는 시장 상황이 어떻게 변할지 예측할 수 없겠지만,
앞마당 늘리면서 여러 케이스를 검토해보면서
갈아탈 지역,물건을 담아두어야 겠습니다.
4. 대출 활용
올해 2호기 투자를 미루고 내년 1호기 갈아타기하려고 했던 이유 중에는
대출 활용 기준에 대한 기준이 바로 잡히지 않은 점도 있었습니다.
활용 가능한 대출액은 보통 1년 저축액을 기준으로하나,
보유 물건, 소득, 자산, 리스크 등 여러 요소에 따라
활용하는 대출액이 달라질 수 있었습니다.
이번 기회로 양날의 검인 대출을 활용하는
투자자가 되는 기회라고 생각하고,
자산 포트폴리오를 한 번 더 단단하게 점검해볼 수 있었습니다.
매물 털러 현장을 한 번 더 방문하고, 바로 가계약 진행할 예정입니다.
그 때 까지 물건이 날아가지 않길 바라며,, 특약 정리를 미리 해둬야겠습니다.
곧 매수 후기로 돌아오겠습니다. 감사합니다!
