재건축? 재개발? 리모델링?
“된다더라”보다 먼저 확인해야 할 것
안녕하세요.
꿈을 행해 이뤄가는 꿈행이입니다 :)
2호기 투자 시리즈를 마치고, 이번에는 새로운 시리즈를 시작해보려고 합니다.
바로 투자인사이트 시리즈!
월부학교에서 강의 혹은 튜터님과 반원들과 함께 반모임, 반임장을 하면서 배웠던 것 중
“아, 이건 알고 나니까 단지가 다르게 보이는데?”
싶었던 것들을 하나씩 정리해보려고 합니다.
첫 번째 주제는
재건축·재개발·리모델링입니다.
임장을 다니다 보면 구축 단지에서 정말 자주 듣는 말이 있습니다.
“여기 재건축 얘기 있어요.”
“여기는 리모델링 추진 중이에요.”
“여기 정비사업 들어가면 완전 달라지죠.”
예전에는 이런 말을 들으면 솔직히
‘오? 신축되면 좋은 거 아닌가?’
정도로 생각했던 것 같습니다. ㅎㅎ
그런데 이번에 공부하면서 알게 됐습니다.
투자자에게 중요한 질문은
“여기 재건축 돼요?”가 아니었습니다.
“어떤 방식으로 정비되는 건데?”
“그래서 지금 몇 단계까지 왔는데?”
정비사업은 긴 시간에 걸쳐 진행되고, 어느 단계에 있느냐에 따라 사업의 불확실성도, 가격에 반영되는 정도도, 투자자가 감당해야 할 리스크도 달라지기 때문입니다.
1. 재개발·재건축·리모델링, 뭐가 다를까?
일단 저부터 헷갈렸던 세 가지를 간단하게 구분해봤습니다.
| 재건축 | 재개발 | 리모델링 | |
|---|---|---|---|
| 쉽게 말하면 | 기존 아파트를 철거하고 새로 짓기 | 노후된 지역을 정비 | 기존 골조를 활용해 증축·수선 |
| 주 대상 | 노후 공동주택 | 노후·불량 건축물이 밀집한 지역 | 기존 공동주택 |
| 기존 건물 | 철거 | 철거 | 골조 활용 |
| 특징 | 완전히 새로운 아파트 | 주택뿐 아니라 주변 기반시설까지 정비 | 기존 아파트의 구조를 활용 |
| 투자 시 볼 것 | 사업성·진행단계·분담금 | 권리관계·진행단계·사업성 | 사업성·진행단계·분담금 |
재개발은 아파트 한 단지보다 지역 자체를 정비한다는 개념으로 우선 구분하고,
이번에 제가 조금 더 집중해서 공부했던 것은 재건축과 리모델링의 차이였습니다.
둘 다 오래된 아파트가 새롭게 바뀐다는 점은 비슷하지만,
가장 큰 차이는
재건축은 기존 건물을 철거하고,
리모델링은 기존 골조를 활용한다는 것.
강의에서도 재건축은 기존 건축물을 철거하고 새로 건축하는 방식,
리모델링은 기존 골조를 유지하면서 증축·수선하는 방식으로 구분하고 있었습니다.
그래서 사업기간과 사업성, 분담금, 최종적으로 만들어지는 상품에도 차이가 생길 수 있습니다.
그렇다면 투자자는 어떤 걸 더 좋아해야 할까요?
재건축?
리모델링?
저는 여기서부터 질문 자체가 조금 잘못됐다는 걸 배웠습니다.
2. “재건축이에요”보다 중요한 건 지금 몇 단계인가?
정비사업은
“우리 재건축합시다!”
한다고 바로 다음 날 아파트를 부수는 게 아니죠. ㅎㅎ
실제 강의자료에서도 리모델링 단지들을 비교할 때 단순히 '추진 중'이라고 묶지 않고
건축심의, 행위허가승인 등 현재 진행단계를 구분해서 비교하고 있었습니다.
이걸 보면서 처음으로
“아, 정비사업은 한다/안 한다의 이분법으로 볼 게 아니구나.”
싶었습니다.
3. 정비사업의 단계를 알아야 ‘투자판단'이 달라집니다.
재건축과 리모델링의 단계를 하나씩 들여다보니,
단순히 사업이 얼마나 진행됐는지를 확인하는 것만으로는 부족했습니다.
투자자에게 더 중요한 것은
“이 단계에서 나는 어떤 선택을 할 수 있는가?”
였습니다.
정비사업은 단계가 진행될수록 사업의 실현 가능성이 높아지고 미래가치가 구체화됩니다.
그 과정에서 시장의 기대가 가격에 반영되기도 하고,
분담금이나 이주처럼 실제 부담해야 하는 비용도 구체화됩니다.
그래서 투자자에게는 크게 두 가지가 중요했습니다.
① 언제 매수하고 매도할 수 있는가?
② 미래가치가 언제부터 가격에 반영되는가?
그리고 이 두 가지를 놓고 보니 재건축과 리모델링의 투자방법에도 차이가 있었습니다.
4. 재건축은 ‘조합설립인가’를 꼭 확인해야 합니다
재건축은
안전진단
→ 정비구역 지정
→ 추진위원회 승인
→ 🔴 조합설립인가
→ 사업시행인가
→ 관리처분인가
→ 분담금 납부
→ 준공
의 긴 과정을 거칩니다.
여기서 투자자가 눈여겨봐야 할 기준점 중 하나가 조합설립인가입니다.
특히 투기과열지구의 재건축 단지를 매수할 때는 조합설립인가 전·후인지 확인하는 것이 중요합니다.
조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한되기 때문입니다.
다만 법에서 정한 예외가 있기 때문에
실제 투자 시에는 해당 물건이 예외에 해당하는지 개별 확인이 필요합니다.
즉,
“재건축이 많이 진행돼서 좋다!”
만 보고 접근해서는 안 됩니다.
내가 매수할 수 있는 물건인지,
매수한다면 향후 어떤 조건에서 매도할 수 있는지를 함께 확인해야 합니다.
그리고 보유하고 있는 단지라면?
사업이 진행될수록 분담금도 점점 현실적인 숫자가 됩니다.
그때부터는
“재건축되니까 무조건 가져간다.”
가 아니라,
예상되는 미래가치와 분담금을 비교해 내가 감당할 수 있다면 보유하고,
그렇지 않다면 매도와 갈아타기까지 함께 검토하는 것.
결국 재건축은 사업의 진행단계가 내 보유전략에도 영향을 줄 수 있었습니다.
5. 리모델링에서는 ‘건축심의’를 눈여겨봤습니다
리모델링은 조금 달랐습니다.
조합설립인가
→ 시공사 선정
→ 안전진단
→ 🔴 건축심의
→ 권리변동계획
→ 사업계획승인·행위허가
→ 이주·철거
→ 착공·준공
강의에서 특히 중요하게 짚어주신 시점은 건축심의였습니다.
건축심의부터 사업 실현 가능성이 높아진다.
이 말을 듣고 나니 같은 ‘리모델링 추진 단지’라도 다르게 볼 필요가 있었습니다.
조합설립만 한 단지와
시공사를 선정한 단지,
건축심의까지 통과한 단지를
전부 똑같이
“리모델링 호재가 있는 단지”
라고 평가할 수는 없었던 것이죠.
건축심의까지 진행됐다면 사업 실현 가능성을 조금 더 높게 보고,
예상되는 미래가치와 분담금을 계산해 보유 여부를 판단할 수 있습니다.
그리고 여기서 재건축과의 차이도 생겼습니다.
리모델링은 재건축과 비교해 보유·매도 판단이 상대적으로 유연합니다.
그래서 구축단지가 재건축과 리모델링을 모두 검토할 수 있는 상황이라면
단순히
“재건축이 더 좋아.”
“리모델링이 더 빨라.”
라고 판단하는 것이 아니라,
각 사업의 가능성 × 기간 × 분담금 × 미래가치 × 내가 가져갈 수 있는 투자기간
을 함께 비교해볼 필요가 있었습니다.
6. 사업이 진행될수록 ‘좋아지는 것’만 있는 건 아니었습니다
여기까지 보고 나니 정비사업의 단계가 조금 다르게 보였습니다.
사업 초기에는 불확실성이 큽니다.
대신 미래가치가 아직 가격에 충분히 반영되지 않았을 가능성도 있습니다.
반대로 사업이 진행되면 실현 가능성은 높아집니다.
하지만 그만큼 시장도 그 미래를 가격에 반영하기 시작합니다.
재건축이라면
조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가
로 진행되면서 사업의 구체성이 높아지고,
리모델링이라면
건축심의
가 사업 가능성을 판단하는 중요한 지점이 될 수 있습니다.
결국 단순히 가장 많이 진행된 단지가 제일 중요한게 아니었습니다.
사업이 진행될 가능성은 높은데
아직 그 가치가 가격에 모두 반영되지 않은 단지.
그 지점을 찾는 것이 투자자의 몫이었습니다.
그래서 정비사업 단지를 볼 때 저는 앞으로 이 다섯 가지를 함께 보려고 합니다.
① 지금 어느 단계인가?
② 실제 사업이 진행될 가능성은 얼마나 되는가?
③ 내가 매수·매도하는 데 제약은 없는가?
④ 예상 분담금을 감당할 수 있는가?
⑤ 미래가치가 현재 가격에 얼마나 반영되어 있는가?
결국 중요한 건
“재건축이 된다더라”가 아니라
“그 미래가치를 나는 지금 얼마에 사고 있는가?”
였습니다.
그렇다면 실제 가격에는 어떻게 반영될까?
여기까지 살펴보니 한 가지가 궁금해졌습니다.
정비사업이라는 미래가치는 실제 시장에서 어떻게 가격에 반영될까요?
마침 제가 알고 있는 부천 앞마당에 비교해보기 좋은 두 단지가 있습니다.
한아름마을 삼환·동아·동성
vs
반달마을 삼익
두 단지는 같은 상동초를 배정받는 등 비슷한 가치를 가진 단지입니다.
기존에는 학교 접근성 등의 측면에서 한아름마을을 비슷하거나 조금 더 선호되는 단지로 바라봤는데요.
그런데 2024년 선도지구 지정이라는 변수가 생긴 이후,
두 단지의 가격 흐름과 상승률에는 차이가 나타나기 시작했습니다.
비슷한 가치를 가진 두 단지 중
한쪽에 정비사업이라는 +α가 더해진다면,
시장은 그 미래가치를 가격에 어떻게 반영할까요?
그리고 이미 가격이 올랐다면 투자자는 또 하나를 생각해야겠죠.
그 호재는 현재 가격에 얼마나 반영되어 있을까요?
다음 편에서는 한아름마을과 반달마을의 실제 가격 흐름을 비교해보면서,
‘호재가 가격에 반영되는 과정’
을 살펴보겠습니다. :)
To be continued...
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