안녕하세요 동료와 함께 즐겁게 성장하고 싶은 몽그릿입니다 :)
일반적으로 부동산 투자 진행하면 크게 3가지 조건으로 진행하게 됩니다.
- 기존 임대차 계약을 그대로 승계하는 ‘세낀 물건’
- 매도인이 매매 후 임차인으로 계속 거주하는 ‘주인전세’
- 기존 임차인은 퇴거하고, 매도인이 새로운 임차인을 구한 뒤 ‘소유권 이전’
특히 3번의 경우가 이해 관계자가 많기에, 진행 과정에 있어 확인해야 할 사항들이 많습니다.
처음에는 이렇게 생각했습니다.
‘기존 임차인은 퇴거하고, 새로운 임차인은 내가 구하면 되는 것 아닌가?’
하지만 막상 계약을 진행해보니 임차인 연락처, 매도인 연락처, 퇴거확약서처럼
사소해 보이지만 미리 준비하지 않으면 전세 세팅 과정이 꼬일 수 있는 부분들이 있었습니다.
위와 같은 방법으로 투자를 준비하는 분들에게 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
1.집보여주기 위해서 핵심 ‘임차인’
전세계약을 위해선 ‘신규 임차인’과 ‘매도자’가 전세 계약을 해야합니다.
그렇기에 현재 점유자분은 기존 임차인분인데, 기존 임차인분께서
집 보여주기를 협조를 잘 도와주셔야 계약이 원할 하게 진행 될 수 있습니다.
‘기존 임차인은 매도인과 계약한 사람인데, 내가 연락할 필요가 있을까?’
하지만 새로운 전세를 맞추는 것은 매수인이 주도해야 합니다.
전세 광고를 내놓는 것만으로 새로운 임차인이 구해지는 것은 아닙니다.
새로운 임차인이 집을 보고 싶다고 하면 현재 거주 중인 임차인과 방문 일정을 조율해야 합니다.
기존 임차인의 협조가 없다면 집을 보여주기 어렵고, 집을 보여주지 못하면 전세 계약이 늦어질 수 있습니다.
전세 계약이 늦어지면 결국 잔금을 마련하는 과정에도 영향을 줄 수 있습니다.
그렇다고 매수인이 임차인의 연락처를 받아 바로 연락하는 것도 조심해야 합니다.
기존 임차인의 입장에서는 전혀 모르는 사람에게 갑자기 연락이 오는 것이 불편할 수 있고
연락처 전달에도 당사자의 동의가 필요하기 때문입니다.
그래서 저는 다음과 같은 방법으로 진행하는 것이 좋다고 생각했습니다.
1)부동산 사장님 통해, 매도자가 임차인분과 연락해서 새로운 매수인에게 연락처 전달 동의받고 연락처받기
2)직접 연락하는게 어려우면, 다른 부동산 전세광고 놓고 부동산 사장님에게 전달용도로 연락처 받기
3)물건지 사장님 통해 연락해서 물건보기 위해서 약속잡기
1번의 경우가 직접 소통하면서 상황을 내가 통제 할 수 있어서 가장 좋습니다.
하지만 이 경우 부동산 사장님, 기존 임차인, 매도자, 매수자, 신규임차인 등 여러 사람의
이해 관계가 다 다르기에 상황에 따라 어떻게 할지는 상황에 맞게 판단이 필요합니다.
2. 매도인 연락처, 전세 광고를 위해서도 필요했습니다
매매계약을 했다고 해서 잔금 전부터 제가 해당 주택의 소유자가 되는 것은 아닙니다.
소유권이 이전되기 전까지 등기상 소유자는 매도인입니다.
따라서 잔금 전에 전세 광고를 등록하려면 매도인의 협조가 필요할 수 있습니다.
부동산에서 전세 매물을 온라인에 광고하는 과정에서
매물의 실제 소유자인지 확인하는 절차가 진행될 수 있습니다.
이때 등기상 소유자인 매도인의 휴대전화 번호와 통신사 정보가 필요할 수 있고,
매도인에게 매물 광고 등록과 관련한 본인확인 연락이나 인증 요청이 갈 수도 있습니다.
이 내용을 사전에 설명하지 않으면 매도인 입장에서는
갑자기 여러 부동산에서 전세 매물이 등록되었다고 연락을 받아 괜한 오해를 살 수 있습니다.
그래서 매매 계약을 할 때부터 매도인에게 다음 내용을 미리 설명하고 협조를 구하는 것이 좋습니다.
- 잔금 전부터 새로운 전세를 맞춰야 한다는 점
- 여러 부동산에 전세 광고를 의뢰할 수 있다는 점
- 광고 등록 과정에서 매도인의 연락처와 통신사 정보가 필요할 수 있다는 점
전세 광고를 누가, 언제부터, 몇 곳의 부동산에 맡길 것인지 정하고
그 과정에서 매도인에게 어떤 협조가 필요한지 미리 합의하는 것이 중요했습니다.
3. 퇴거를 협의했더라도, 퇴거확약서를 확인했습니다
기존 임차인이 잔금일에 퇴거하기로 했다면
구두나 문자로 협의하는 것만으로 충분하다고 생각할 수도 있습니다.
실제로 문자로 퇴거 의사가 확인됐고,
매매계약서에 명도 책임이 매도인에게 있다고 작성돼 있다면
어느 정도 근거는 남아 있습니다.
새로운 임차인을 구해 잔금을 치르는 구조에서는 기존 임차인의 퇴거가 전체 일정의 출발점이기 때문입니다.
기존 임차인의 퇴거가 늦어지면 새로운 임차인이 입주하지 못하고,
전세보증금 지급과 매매 잔금 일정까지 함께 영향을 받을 수 있습니다.
또한 새로 들어오는 임차인이 전세대출을 이용할 경우에는
금융기관이나 보증기관, 대출상품의 조건에 따라
기존 임차인의 퇴거 여부와 명도 일정을 확인할 추가 자료를 요구할 가능성도 있습니다.
그래서 저는 퇴거확약서에 다음 내용을 명확히 남겨두는 것이 좋다고 생각했습니다.
처음에는 임차인 연락처나 매도인의 통신사 정보가 투자에서 그렇게 중요한 내용이라고 생각하지 못했습니다.
하지만 실제로 전세를 맞추려고 하니, 집을 보여주기 위해서는 기존 임차인의 협조가 필요했고
전세 광고를 등록하려면 등기상 소유자인 매도인의 협조가 필요했습니다.
그리고 이 과정이 원활하게 진행되려면 계약 이후가 아니라
계약을 체결할 때부터 서로의 역할과 연락 방법을 정해두는 것이 필요했습니다.
투자하는데 있어 가격과 조건을 잘 협상하는 것도 중요하지만,
계약 이후 필요한 사람들과 원활하게 소통하는 것 역시 투자를 끝까지 지켜내는 과정이라고 생각합니다.
다들 이 내용들이 투자에 도움되셨으면 좋겠습니다 감사합니다 :)
