월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 한아름마을라이프현대아파트
- 연식: 1993년
- 세대수 : 1236세대
- 위치(지도) :
.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자 수 : 31만명
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 62분
여의도역 : 48분
시청역 : 58분
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 상일중학교, 학업성취도 89%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점 중동점, 롯데백화점 중동점, 이마트 중동점
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 부천 원미구 인구수 : 38만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 38만x0.005 = 1900세대
3) 3년 입주량 합계 : 150 세대 (올해 0세대 + 내년 0 세대 + 내후년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 50세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량50÷연 적정수요2000 =0.025배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.25% 이내로 공급 S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
강남접근성이 62분으로 1시간 내에서 근소하게 벗어나지만, 그래도 60분 초반이면 경기도에서 접근성이 나쁘지 않다고 보인다. 교통 면에서 1호선과 7호선을 둘 다 이용할 수 있고 (역세권 이라기엔 애매하지만), 신중동 택지로 아파트로 둘러싸인 안정적인 환경, 신중동의 학원가 이용과, 상일중은 생활권 내에서는 선호가 있는 중학교이기에 한아름라이프현대는 살기에 괜찮다고 보인다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 한아름마을라이프현대단지 31평 현재 매매 5.46억, 전세 4.25억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 22년 3월 매매 6.5억 전세 3.8억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 1월 매매 4.6억 전세 2.93억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
-22년 3월에 6.5억 고점을 찍고 1년 후에 4.6억으로 최저점을 찍었는데, 미끄러지는 데에 1년 밖에 걸리지 않는구나 빠질 때 쑥쑥 무섭게 빠지는구나.
-아직 전고를 도달하지 않은 5.46 평균 실거래가이다. 부천 산본에 선호하는 곳들이 이미 오르긴 했지만, 전고를 충분히 넘을 것이므로 단지가 싼 것으로 보인다.
-이번 장에서 아직 매매가 전고를 넘지않은 한아름이지만, 전세가는 지난 전고점을 뚫어 3.8억에서 4.2억대로 거래가 되었다. 실거주 가치가 있는 한아름으로, 매매 수요 보다는 전세 수요가 좀 더 빠르게 차오르면서 매매가를 밀어올리는 것으로 보인다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) : o
-일단 전고 도달하지 않음, 부천과 산본을 견주어 볼 때, 한아름라이프현대와 매매가가 비슷하게 가는 곳이 어딘지 찾아보다가, 무궁화주공1단지 30평이 5.88억으로 한아름현대보다 4천가량 높게 거래되고 더 가파르게 가격이 올랐다. 30평대 세대수가 많지 않고, 무궁화가 초역세권으로 성격이 다르긴 하지만, 한아름이 비슷한 가치에 좀 더 싸기 때문에 좀 더 저평가 된 것으로 보인다.
2) 환금성 (환금성 여부 확인) : O
1200여세대 되는 대단지, 하락장에서도 팔릴 물건인가? 지난 22년 하락장에서 선 하나로 쭉 미끄러지는 게 아니라 거래가 이어지며 급격히 떨어진다.
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) : O
매 5.46- 전4.25 = 투자금 1.21
수익률 100% 되려면 5.46+1.21=6.67억 도달해야 한다. 전고 6.5를 돌파하여 충분히 100% 까지는 갈 것으로 보인다.
6.5억 가격을 고정하고, 비슷한 입지의 6억대 중반 아파트를 보며 한아름현대가 그 가격까지 갈 수 있나 보자. 중동보람마을 아주는 한아름보다 부천시청역에 가까워 부천 내에서 좀 더 좋은 입지이며, 시청역 상권을 이용 할 수 있고, 중앙공원, 신도초를 품고 있어 선호도가 있다. 평균 실거래가가 6.8억. 한아름은 하나 윗 단계인 보람마을을 따라갈 수 있다고 본다. 한 블럭 차이이지만, 서로 멀지는 않은 생활권이기에.
4) 원금보존 : O
적정 전세가율인가? 강남 45% 서울(강남1시간 내) 55% 그 외 70% 기준으로, 삼동동 경우 강의에 따르면 강남 60분은 좀 넘게 걸리므로 전세가율 70%의 기준을 가진다. 한아름현대는 삼동동 바로 옆에 위치하여 같은 70% 기준. 현 전세가율은 78%로 기준 충족,
입지 독점성을 가지는 곳인가? 7호선 라인 만큼은 아니지만, 중동보다 더 만족도 높은 상동에 위치하여 1,7호선 이용 가능, 2000년대 택지 옆에 있어 안정적인 환경
전세가 지속적으로 상승중, 단기 입주물량도 위의 공급에서 확인했듯 원미구는 S등급으로 적정하다.
최악의 상황에서 이 아파트의 가격은 4.6억이다.
5) 리스크 대비 : O
부천 원미구에서 역전세 가능성이 현재 희박하다. 입주 물량이 적기 때문이다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
가저환수원리 원칙에 맞고, 내가 가진 투자금 범위 내에 들어오는 단지이기에 적정하다고 본다. 옆 단지인 삼동동도 비슷한 가치의 단지로, 함께 매수를 위해 물건을 찾아보면 좋을 것이다.
3. 작성하면서 느낀점 :
한 단지에 대해서, 기준에 따라 자세히 파악하다 보니 좀 더 정확하게 가치에 대한 파악이 가능했다. 직관적으로 이 단지 어떤가? 떠올리는 것 보다 좀 더 선명하게 보이는 듯 하고 시간이 조금 걸린다는 점이 있으나, 아파트를 사는 것은 큰 결정이기에 이 과정을 꼭 거쳐야 한다. 2주차 강의에서 배운 내용을 적용하다 보니, 좀 더 세세하게 가저환수원리 내의 요소들을 반영할 수 있었다.
