안녕하세요! 가치 있는 부동산을 많이 모으고 싶은 욕심쟁이 부마니입니다.
이번 5강에서 룰루랄라님, 반나이님, 스리링님 세 분의 강의를 들을 수 있어 정말 뜻깊은 강의를 들을 수 있었습니다. 세분의 강의를 후기로 작성해보겠습니다.
1부. 룰루랄라님 강의: 앞마당 넓히기와 임장보고서의 정석
부동산 투자의 시작은 거시적 시장 흐름을 읽는 것에서 출발한다고 했고
1. 공급, 2. 뉴스, 3. 매매-전세, 4. 매물, 5. 가격비교라는 5가지 신호를 통해 지금이 투자할 수 있는 시기인지, 그리고 가격이 싼 상태인지 파악하는 것이 핵심이라고 하셨습니다.
이후 지역을 촘촘히 좁혀가며 대장 -> 중상 신축 -> 선호 구축 -> 후순위 구축으로 온기가 퍼져나가는 것으로 시장 상황을 파악할 수 있다고 하셨습니다.
- 앞마당 분석의 3단계는 시장신호 파악, 지역별 시세 비교로 "제일 좋은 곳도 싼가?"를 확인하고 생활권별 단지 비교"아직 덜 움직인 곳은 어디인가?"로 확인하는 작업이 필요하다고 했습니다.
- 임보의 목적은 단순한 정보 나열이 아니라, 가치 확인 -> 가격 검증 -> 현장 확인 -> 투자 판단으로 이어지는 나만의 논리를 만드는 것이 중요하다고 했고
- 두 단지를 비교할 때는 상품성, 학군, 환경, 선호 이유를 구체적으로 비교하고, "지방 구축에 투자를 해도 되는가?" 같은 스스로의 의문에 가설을 세우고 근거를 찾아 검증하는 과정이 진짜 실력을 만드는 과정이라고 했는데 이부분은 정말 제가 애햐할 부분으로 잘 적용해서 임보에 써봐야겠다는 생각이 듭니다.
BM장표
2부. 반나이님 강의: 실패를 자산으로 만드는 투자 복기
투자를 하고 끝내는 것이 아니라, 명확한 기준을 세우기 위해 복기를 거치는 과정이 반드시 필요하다고 했고 결과에만 의존하는 복기에서 벗어나 다음 투자에 적용할 수 있는 살아있는 기준으로 만들어야 진정한 복기라고 할 수 있다고 했습니다!
투자 복기의 4단계 프로세스는 다음과 같다고 했는데요.
- 당시 상황: 당시 시장 및 자산 상황에서 나에게 어떤 선택지가 있었는가?
- 판단 검증: 나의 가치 판단은 옳았는가? 틀렸다면 그 이유는 무엇인가?
- 대안: 생각하지 못했던 다른 앞마당이나 실거주 등 다른 선택을 했다면 어땠을까?
- 기준 적용: 다음 투자에 어떤 기준을 적용할 것인가? (CCS: 계속, 스탑, 시작해야 할 것 적용)
공급이 많더라도 단기적 영향은 적을 수 있으므로 앞뒤 공급 리스크와 대응 가능성을 함께 검토해야 하며, 기회가 왔을 때 과감하게 잡을 수 있는 실행력을 갖추는 것이 중요하다고 했습니다.
BM장표
3부. 스리링님 강의: 내 자산을 지키는 전세 갱신 및 신규 세팅 프로세스
투자의 완성은 매수뿐만 아니라 보유 과정에서의 자산 관리(운전대를 잡고 직접 관리하는 태도)에 달려있다.
- 전세 갱신 프로세스 (타임라인 관리):
- 6개월 전: 세입자에게 갱신 의사 확인
- 5개월 전: 내 단지 시세 파악 및 증액 가능성 검토
- 3개월 전: 5% 증액 협상 (협상 또는 신규 계약 제안 병행)
- 1개월 전: 갱신 계약서 작성 (대면/셀프/전자계약 제안), 캘린더 알람 설정 필수
- 묵시적 갱신으로 넘어가면 5% 증액을 온전히 받지 못하는 최악의 상황이 발생하므로, 시세가 높으면 5%를 제안하고 낮으면 주변 시세를 근거로 사장님과 조율하며 윈윈 전략을 찾아야 한다.
- 신규 전세 세팅 프로세스:
- 6개월 전: 세입자 의사 확인 및 퇴거일 협의
- 4개월 전: 시장 조사 및 광고 진행 (주변 전세가 및 공급 확인)
- 2개월 전: 조건 계약 협의 및 이사 계획 조율
- 디데이: 상태 파악, 사장님 위임, 파손 시 장기수선충당금 활용 및 추가 협의 진행
실제로 6개월정도 계약갱신이 남았는데 이 프로세스를 확인해서 적용하면서 세입자와 갱신을 잘 진행해야겠고 스리링 선배니 감사합니다.
BM장표
아낌없이 풀어내 주신 생생한 경험담과 실전에 꼭 필요한 알짜배기 노하우 덕분에 배운 점이 참 많습니다. 각 선배님들의 강의에서 나온 장표들을 실제로 적용해보겠습니다. 훌륭한 강의로 멋진 길을 열어주신 선배님들께 진심으로 감사드립니다!
