월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 백송풍림아이원
- 연식: 2002년
- 세대수 : 812세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 : S등급
종사자 수 : 318,670
사업체수 : 87,889
부천시 원미구 : B등급
종사자수 : 166,450
사업체수 : 47,212
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 15분
여의도역 : 1시간
시청역 : 1시간 7분
교통등급 : C등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 상일중학교, 학업성취도 89.2%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 없음. C등급
현대백화점- 자차 10분, 도보 30분
롯데백화점-자차 15분, 도보53분
이마트- 자차12분, 도보36분
5. 공급
부천시원미구 3년입주 합계 : 26년 27+ 27년 0+ 28년 150 = 177세대
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 부천 원미구 인구수 : 381,864명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 381,864x0.005 = 1,909세대
3) 3년 입주량 합계 : 177 세대 (올해 27세대 + 내년 0 세대 + 내후년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 59 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =59 ÷ 1,909 = 0.03배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이하 (S등급)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
제대로 하고 있는지는 모르겠지만 ㅠㅠ
과제를 끝까지 했던 앞마당이 부천하나라 이때 투자단지로 뽑았던 백송풍림아이원을 과제단지로 선정하였다.
부천 원미구전체로 봤었을때는 지하철 7호선,1호선을 가지고 있고,
백화점2개, 이마트1개 및 상권과 학원가가 밀집되어 있어 좋은 단지라고 생각했었다.
열기 과제로 단지로 접근을 해보니, 생각이 많아진다ㅠㅠ
1시간이 넘는 출퇴근 시간을 감당하고 과연 여기를 먼저 찾아올까?
어제 월부사옥을 가면서 서울내의 출퇴근교통정체와 사람으로 가득찬 지하철을 타 보는 경험을 하니,
너무 힘들기도 하고, 시간소요가 생각보다 더 많이 걸렸었다.
교통을 우선으로 출퇴근시간을 아낄 수 있는 곳이 우선수위를 차지할꺼라는 생각이 들었다.
출퇴근에 에너지를 다 쓰는 기분 ㅠㅠ
직장수요는 강남보다는 인근지역에서 일하지 않을까?
백화점 2곳과 대형마트1곳이 있어 매우 좋다라고 생각했었던 부분도
막상 단지에서 내가 이용한다는 관점으로 살펴보니,
도보이용으로는 엄두가 나지 않는다. 반경 1km를 가이드로 주신 이유를 깨닫게 되었다.
장을 보고 물건들을 가지고 온다고 생각하면, 자차이용이 필수이겠다는 생각이 들었다.
임장시와 과제를 하면서 느끼게 되는 관점이 다르다는 것이 새롭게 느껴졌다. 유레카~
부천중앙공원이나 호수공원, 순천향대학교부천병원등 공원과 대형병원은 좋기는 하지만
선호도에 얼마나 기여를 하게 되는지도 궁금증이 생겼다.
학군은 백송풍림아이원이 배정받는 상일초, 상일중
상일중은 89.2% 학업성취도율을 보였다. 그나마 부천에서는 선호되는 학군이고 학원가들이 밀집되어 있어
아이를 키우는 가구는 선호하지 않을까. 라는 생각이 든다.
공급은 원미구 자체로도 거의 없다.
27년 소사구, 28년 오정구의 입주는 원미구에 얼마만큼의 영향을 줄 수 있을까?
또, 어느지역이 원미구와 인구를 주고 받는 영향지역인지가 궁금해졌다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
