[열기92기 39조 콧바람든양양] 부천시 원미구 백송풍림아이원 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 백송풍림아이원

• 연식: 2002년
• 세대수 :  812세대
• 위치(지도) :  

• 

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

부천시  : S등급

종사자 수 : 318,670 

사업체수 : 87,889

부천시 원미구 : B등급

종사자수 : 166,450

사업체수 : 47,212

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 1시간 15분 

여의도역 : 1시간 

시청역 : 1시간 7분 

교통등급 : C등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 상일중학교, 학업성취도 89.2%,  B등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 없음. C등급 

현대백화점- 자차 10분, 도보 30분

롯데백화점-자차 15분, 도보53분

이마트- 자차12분, 도보36분

5. 공급

부동산지인 활용

부천시원미구 3년입주 합계 : 26년 27+ 27년 0+ 28년 150 = 177세대

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1) 부천 원미구 인구수 : 381,864명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 381,864x0.005 = 1,909세대

3) 3년 입주량 합계 : 177 세대 (올해 27세대 + 내년 0 세대 + 내후년 150세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  59 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =59 ÷ 1,909 = 0.03배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이하 (S등급)

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

제대로 하고 있는지는 모르겠지만 ㅠㅠ

과제를 끝까지 했던 앞마당이 부천하나라 이때 투자단지로 뽑았던  백송풍림아이원을 과제단지로 선정하였다.

부천 원미구전체로 봤었을때는  지하철 7호선,1호선을 가지고 있고,

백화점2개, 이마트1개 및 상권과 학원가가 밀집되어 있어 좋은 단지라고 생각했었다.

열기 과제로 단지로 접근을 해보니, 생각이 많아진다ㅠㅠ

1시간이 넘는 출퇴근 시간을 감당하고 과연 여기를 먼저 찾아올까? 

어제 월부사옥을 가면서 서울내의 출퇴근교통정체와 사람으로 가득찬 지하철을 타 보는 경험을 하니,

너무 힘들기도 하고, 시간소요가 생각보다 더 많이 걸렸었다.

교통을 우선으로 출퇴근시간을 아낄 수 있는 곳이 우선수위를 차지할꺼라는 생각이 들었다.

출퇴근에 에너지를 다 쓰는 기분 ㅠㅠ

직장수요는 강남보다는 인근지역에서 일하지 않을까?

백화점 2곳과 대형마트1곳이 있어 매우 좋다라고 생각했었던 부분도

막상 단지에서 내가 이용한다는 관점으로 살펴보니,

도보이용으로는 엄두가 나지 않는다. 반경 1km를 가이드로 주신 이유를 깨닫게 되었다.

장을 보고 물건들을 가지고 온다고 생각하면,  자차이용이 필수이겠다는 생각이 들었다.

임장시와 과제를 하면서 느끼게 되는 관점이 다르다는 것이 새롭게 느껴졌다. 유레카~

부천중앙공원이나 호수공원, 순천향대학교부천병원등 공원과 대형병원은 좋기는 하지만

선호도에 얼마나 기여를 하게 되는지도 궁금증이 생겼다.

학군은 백송풍림아이원이 배정받는 상일초, 상일중

상일중은  89.2% 학업성취도율을 보였다. 그나마 부천에서는 선호되는 학군이고 학원가들이 밀집되어 있어

아이를 키우는 가구는 선호하지 않을까. 라는 생각이 든다.

공급은 원미구 자체로도 거의 없다.

27년 소사구, 28년 오정구의 입주는 원미구에 얼마만큼의 영향을 줄 수 있을까?

또, 어느지역이 원미구와 인구를 주고 받는 영향지역인지가 궁금해졌다.

*피드백

-야유요조장님&헌터님 : 부천이 옛날에는 하나의 지역이었다가 원미구, 소사구, 오정구 3개의 구로 분리된 것이며, 공급량이 크다면 충분히 서로에게 영향을 줄 수 있다고 하심. 조장님 임보작성시 주변구의 공급까지 다 확인하신다고 하심.  왜냐하면 전세셋팅과 관련되기 때문이다. 부천중앙공원은 부천시민이 엄청 좋아한다. 여름철에 물놀이를 하는 아이들등 많은 사람들이 늦게까지 즐기는 모습을 볼 수 있다고. 하셨다. 그리고 인천과 부천에 양질의 직장이 적다보니 인천에서도 서울로 출퇴근 하는 경우가 있다고 하셨다. 역까지의 접근성도 단순 거리의 문제가 아니라 실제 도보이용이 가능한가, 아닌가도 임장을 통해 확인해야 한다고 하셨다. 

피드백 주셔서 감사합니다^^

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

(수익률 분석표 삽입)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 백송풍림아이원@ 26평 현재 매매 6억, 전세 4억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 11월  매매 6.62억 전세 4.468억 (투자금 2.152억)

- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년  1월  매매 4.45억 전세 3.35억 (투자금 1.1억)

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

엑셀계산기에 나온 금액과 내가 계산하는 금액이 자꾸 틀려 시간을 많이 보냈다ㅠㅠ 이또한 지나가리오~~

전고점에 매수를 했다면 아직은 손실구간이다. 부천이 흐름이 늦다고 하신 것이 이런 것일까? 

1월에 시세를 조사했을때 매 5.575억 / 전 3.85 (투자금 1.725억)

현재 26년 9월 호가 6.22억 /전 (26년 7월 최고가 6.44억, 8월 9월 거래없음)

벌써 호가가 6천정도 올랐다. 서울 실입주의무로 투자할 수 있는 비규제지역으로 투자자와 실수요자가 섞여있기 때문일걸까?

 부동사투자에서 중요하다고 말씀해주셨던,

가(가치), 저(저평가), 타(타이밍)

전고점과 전저점을 비교하면서 이래서 타이밍이 중요하겠구나 라는 생각이 들었다. 전고점대비 전저점에는 투자금을 1억정도나 줄일 수 있었구나를 알게 되었다.  아직 전고점회복은 덜 되었지만 매도하여 손실을 확정하지 않으면, 보유하면서 기회를 만들수 있지 않을까?, 인천,부천이 양직의 일자리가 적어 서울로의 이동도 있다(수요있음)고 하셨고, 1기 신도시로서 균질성을 가지고, 부천지역내에서의 학원가와 상권을 이용할 수 있으니, 가치가 있다는 생각이 들었다. 비록 강남까지 1시간을 조금 넘기지만, 마곡지구, 구디,가디의 양직의 직장으로의 출퇴근을 충분히 있을 수 있겠다는 생각이 들었다. 7호선상동역까지는 도보 18분, 1호선 송내역까지는 도보28분, 7호선을 더 선호하겠다는 생각이 들었다.

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

 둘 다 원미구에 위치하고 있어,  직장, 교통, 공급은 같다고 볼 수 있고, 백송풍림아이원은 선호중학교인 상일중을 배정받고 상동역의 학원밀집지역과 상권이용을 할 수 있다고 생각하였다. 그리고 주변이 아파트 단지들로 균질성이 좋아 보였다. 부천3차아이파크는 1km반경에 현대백화점,  이마트등의 상권을 도보이용이 가능하고 롯데백화점과의 거리로 1.4km로 상권은 잘 되어 있으나, 아파트 주변이 빌라단지들과 구상권들과 섞여 있어 균질성은 아쉬워 보였다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 

02년식 812세대로, 300세대 이상의 단지이고, 상일중배정을 받을 수 있어 학군의 힘을 받을 수 있다고 생각하였다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :

 현재 호가 6.5억으로  21년 11월의 전고점 매매 6.62억에 근접해 있고, 꾸준히 상승세를 보이고 있다.

매매 6억/ 전세 4억이면 투자금이 2억이 필요하고, 20%의 수익률로 계산하면 4천만원이므로,

?(매번 여기서 헤매게 된다ㅠㅠ) → 매도금액이 8.4억이 되어야 한다.

 그러면, 전저점이 23년 1월 매매 4.45억이었고, 10년을 계산하여 전저점대비 2배로 증가한다고 하였으니,

8.9억정도를 예상할 수 있지 않을까?, 그럼 수익을 볼 수 있는 단지라고 생각해도 될까?

*피드백

투자금기준으로 20% 수익률 계산하기.

투자금이 2억, 연 20% 수익률이면 4천만원, 2년후 매도예상시 8천만원 수익을 확보하면 되므로, 

매매가 6.8억이상이면 된다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :

매매가 6억 / 전세가 4억이면 전세가율은 67%, 기준이 강남 45%, 서울 55%, 그외 70%였다.

이 단지는 67%정도이지만 부천의 공급이 적고, 현재도 전세가격이 올라가고 있으니, 기준이 될때까지 지켜봐야겠다.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

 부천은 27년에 적정입주수요를 제외하고는 부족하다. 그러나 소사구과 오정구에는 계속 공급이 있다. 튜터님께서 영향이 있을수 있다고 하셨다. 이 지역에 신축입주가 시작된다면 전세셋팅에 얼마나 영향을 주고 받게 될까. 계속 지켜보면서 공부를 해봐야겠다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

 부천3차아이파크가 환경평가에서는 S등급이었지만, 풍림아이원도 상동역과 버스터미널을 이용할 수 있고, 상동역상권을 누릴 수 있으며, 부천에서의 좋은 학원들이 모여있는 학원가와 선호중인 상일중을 갈 수 있다는 것은 매리트가 있지 않을까 생각이 들었다. 풍림아이원이 도보이용면에서는 조금 아쉬운 면이 있지만 단지도 잘 관리되고 있었고, 택지개발로 들어온 곳이라 균질성이 매우 좋게 보였다. 그러나 양질의 일자리가 부족하기 때문에,

다른 지역과 비교평가를 해봐야겠다는 생각이 들었다.

3.  작성하면서 느낀점 : 

 과제를 따라서 작성해보며, 듣는 것과 직접 적용해보는 것은 정말 차이가 많이 난다고 생각이 들었다.  강의교안에서는 눈에 보이고, 하기 쉽게 2개의 단지가 우리눈높이에 맞추어 입지분석이 다 되어 있어 식은 죽을 먹는 기분이라면,

막상 단지를 선정하는 것부터가 초보자가 죽을  만들때처럼 쌀을 불려야 하는지, 그냥 하는지, 불린 쌀을 갈을 것인지 통알로 알것인지, 어떤 불로 조리할지, 얼마나 퍼칠것인지처럼, 알고 있다면 차근차근 할 수 있는 것들이,

모르니 우당탕탕이 되는 것처럼, 어렵다는 느낌이 들었다. 그래도 서툰 요리사도 계속하게 되면 능숙한 요리사가 되는 것처럼, 배우고 익히며 내것이 된다면 지금보다는 조금씩 수월하게 할 수 있을 것 같다. 이런 점을 느끼라고 그렇게 열심히 튜터님과 매니저님이 푸쉬를 해주시나 보다.  과제를 하면서, 모르는게 있을때 물어볼 수 있다는 것이 얼마나 큰 혜택인지 알게 되는 것 같다. 예전에는 모르는 것이 부끄럽기도 했고, 또 무엇을 모르는지조차 몰랐다면,

지금은 튜터님이 말씀해주신대로 해보다가 안되면 물어보게 된다. 그러면 또 신기하게, 조장님, 튜터님, 동료분들이 탁탁 답을 던져주시거나 가이드를 주신는데 그대로 따라하면 틀려도 마무리까지 따라가게 되어 재미있다.

 아직 강의를 듣는다고, 과제를 한다고 실력이 늘어나지는 않지만 배우는 것에 재미를 느끼는 이 시간이 감사하고 소중하다.