월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 김포시 구래동 한가람마을 우미린
- 연식: 2011년식
- 세대수 : 1058세대
위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
김포시 종사자 수 : 213,769
김포시 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 80분
여의도역 : 60분
시청역 : 60분
교통등급 : B등
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 한가람중학교, 학업성취도 69%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트 B등급
5. 공급
- 김포시 3년입주 합계 : 10606세대
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
입지분석하는 방법을 배우고 처음으로 현재 제가 살고 있는 지역에서 평소 관심이 있었던 단지를 직접 분석해 보았습니다.
김포가 투자 측면에서 큰 메리트가 있는 지역은 아니라는 점은 어느 정도 알고 있었지만, 이번 과제를 통해 교통, 직장, 학군, 환경 등 구체적인 기준을 가지고 하나씩 가치평가를 해보니 단순히 느낌으로만 알고 있던 동네와 단지의 가치를 조금 더 객관적으로 바라볼 수 있게 된 것 같습니다.
특히 직접 입지 요소를 하나씩 확인하고 비교하는 과정을 거치면서, 앞으로는 단순히 가격이 싸다는 이유만으로 투자하는 것이 아니라 가치가 있는 지역과 단지인지, 현재 가격이 그 가치에 비해 저평가되어 있는지 판단하는 과정이 중요하다는 점을 다시 한번 느꼈습니다.
이번에는 제가 익숙한 김포를 분석해 보았지만, 다음에는 투자 측면에서 관심을 가지고 있는 부천 지역의 입지도 같은 기준으로 분석해 보려고 합니다. 이렇게 하나씩 아는 지역을 늘려가면서 지역별 가치와 가격을 비교할 수 있는 눈을 키우고 싶습니다.
이번 한 달 동안 강의와 과제를 단순히 제출하는 것에 그치지 않고, 배운 프로세스에 맞춰 최대한 성실하게 반복해 보려고 합니다. 그리고 한 달이 끝난 이후에도 꾸준히 지역을 공부하고 가치분석을 이어가면서, 좋은 가치를 가진 저평가 아파트에 투자하고 좋은 내 집 마련까지 할 수 있도록 계속 실력을 쌓아가겠습니다.
화이팅!
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 송내동 부천중동역푸르지오 33평 현재 매매 6억3천, 전세 4억
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 7.4억 전세 4.2억
- 5년 내 저점 매입시: 2022년 11월 매매 5.6억 전세 3.2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
부천 지역에 관심이 있어서 중동역 근처에 위치한 푸르지오 아파트의 수익률 분석을 해보았습니다.
수익률을 분석하면서 가장 먼저 느낀 점은 고점과 저점이 불과 6개월 사이에 형성되었다는 점이었습니다. 같은 아파트라도 언제 매수하느냐에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있다는 것을 보면서 투자에서는 타이밍도 중요하다는 것을 느꼈습니다.
입지 분석을 해보았을 때 강남역까지 약 1시간 거리이고, 부천시의 직장도 A등급으로 평가되어 입지 측면에서는 어느 정도 가치가 있는 아파트라고 판단했습니다.
하지만 가치가 있다고 해서 지금 바로 투자하기 좋은 아파트라고 판단할 수는 없다고 생각했습니다. 현재 가격이 저평가되어 있는지를 확인하기 위해서는 다른 지역과 단지들을 더 많이 알아가면서 비교평가를 해야 하기 때문에, 지금 당장 매수 가능한 물건인지는 판단하기 어려웠습니다.
이번 수익률 분석을 통해 단순히 가격이 많이 떨어졌다는 이유만으로 투자하는 것이 아니라, 수익률 분석과 가저환수원리를 생각하며 원칙에 맞게 비교평가하는 과정이 중요하다는 것을 배웠습니다.
앞으로 강의를 통해 배운 내용을 실제 행동으로 옮겨 앞마당 5개, 매물 50개 이상을 목표로 꾸준히 임장하고 비교평가하면서, 6개월 안에 첫 투자를 할 수 있도록 준비해야겠다는 다짐을 하게 되었습니다.
