월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 행당대림(성동구)
- 연식: 2000년 12월(27년차)
- 세대수 : 3,404세대
- 위치(지도) : 서울특별시 성동구 행당동 347
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
성동구 종사자 수 : 201,359명
성구 직장 등급 : A등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 38분 (2회 환승, 1회 환승시 40분 소요)
여의도역 : 30분 (직)
시청역 : 20분 (1환)
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 무학중학교, 학업성취도 80.6%(특목고진학률 3.6%(9명), C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 백화점 없음,, 롯데마트(대형마트), B등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 성동구 인구수 : 27만 4,199명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 274,199 x 0.005 = 1,370세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,223 세대 (올해 266세대 + 내년 1,957세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량(2,223)÷3년 = 연평균 741 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 741÷1,370 =0.54배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 S 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
행당대림 아파트는 직장 종사자수도 20만명 이상으로 A등급이고,
교통은 강남접근성은 38분정도지만, 업무지구 접근성(여의도,시청역) 30분 이내로
5호선 초역세권의 교통이 정말 잘되있다.
1km 반경내 백화점은 없어 아쉽지만, 그래도 바로 맞은편에 롯데마트가 있고,
실제 단지를 가보면 단지 정문내 상권 및 학원가도 잘되있고, 균질성이 좋고 안정적인 느낌이
들어 사람들이 선호하는 단지중 하나이다.
학군은 좀 아쉽지만, 인근 단지정문과 인근에 학원가가 있는 편으로
아이키우며 살기는 좋든 초대단지로 생각된다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 행당대림단지 31평 현재 매매 16.8억, 전세 7.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 9월 매매 14.2억 전세 7.5억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 4월 매매 9.8억 전세 5.2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
고점 매수시(21.9월) 투자금 6.72억이 들고, 저점 매수시(23.4) 투자금이 4.6억이 들어서,
투자금만 2.12억이나 차이가 나서, 저평가 됐을때 투자하는게 투자금 측면에서도 중요하다는 생각이 들었다.
특히 수익률은 고점 매수시 순수익이 2.58억, 저점 매수시 수익률이 7억으로 4.42억이나 차이 나는데,
월부 환경내에서 독강임투 지속하며, 매월 1개씩 앞마당을 꾸준히 만들어서, 앞마당내 비교평가 후
가치대비 저평가된 단지로 갈아타기 및 종잣돈을 열심히 모아서 추가투자(3호기)를 해야겠다는 생각을 했다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
현재 같은 가격대 매물 중에서 입지를 고려했을때 강남 지하철 36분(1회 환승시), 2회 환승시 40분 소요,
여의도역 30분(직행), 시청역 20분(1회 환승)이고, 5호선 초역세권이고, 정문 상권도 잘되있고,
성동구 행당동은 균질성도 좋은 편이고 아이키우기 괜찮은 안정적인 느낌의 초대단지로
가치가 좋은 단지라고 생각된다.
전용84가 전저점대비 160% 이하로 아직은 저평가 구간으로 생각된다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 3,404세대로 초대단지의 선호 단지로 환금성 굿이다!
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 투자금이 9.3억 들지만, 2급지 성동구의
입지 좋은 초대단지로, 장기 보유시 투자금 대비 수익을 낼 수 있는 단지라고 생각된다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 45%로 전세가율 좀 낮은 편이나, 다른 주변 아파트들도 비슷한 수준이라 좀 고민된다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년내 주변 공급이 없어 전세세입자 구하는데 리스크 대응 가능하고,
3년내 역전세가 날 가능성은 낮다고 생각된다.(3년내 공급물량 부족, 전월세 부족)
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
강남역까지 38분, 시청역, 여의도역 30분이내로 입지가 정말 좋고, 5호선 초역세권의 초대단지 선호 구축 단지로,
단지 정문 상권 및 학원가도 잘되있고, 행당동 단지들이 몰려있어, 안정적인 느낌으로, 아이키우기 좋은 단지로
수요가 충분하고, 전세안고 매도시, 환금성도 좋은 단지로 충분히 투자해도 괜찮다고 생각이 든다
3. 작성하면서 느낀점 :
26.7월 성동구 앞마당 만들면서, 성동구내 단지 중 가치대비 저평가된 단지라고 갈아타기 하고 싶은 단지인
행당대림을 수익률 분석보고서 단지로 선정하여 작성했다.
하지만 실제 투자시엔, 내 앞마당 전체 중 저평가된 지역 3곳정도 선정해서 전수조사 후 투자금내 드는 비교평가 후
가치대비 저평가된 단지들 추려서 매물털기 후 매물코칭 후에 갈아타기 단지 혹은 추가투자로 꼭 3호기 진행해야 겠다는 생각이 듭니다.
