[열기92기앞마당 3개만들고 1등물건뽑조 -마떼요-]서울시 중랑구 건영2차 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 중랑구 신내동 건영2차

• 연식: 1996년
• 세대수 :  1113세
• 위치(지도) :  

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

중랑구 종사자 수 : 112,740

중랑구 직장 등급 : B

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 50분 

여의도역 : 54분 

시청역 : 35분 

교통등급 : B등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 상봉중학교, 학업성취도 79%,  C등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 코스트코 상봉점, 홈플러스 상봉, B등급

5. 공급

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1) 중랑구 인구수 : 376,386

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 376,386x0.005 = 1,882세대

3) 3년 입주량 합계 : 2,2219 세대 (올해 2000세대 + 내년 219 세대 + 내후년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  740 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.4배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이하 S등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 

내 예산으로 갈 수 있는 곳을 찾아서 신내동 건영2차를 선택해 봤는데, 경의중앙선인 망우역이 너무 아쉽다. 가까운 곳에 코스트코와 홈플러스가 있지만, 이마트도 없어지고, 대형상권 무너지는 분위기.
학업성취도도 낮고, 교통도 안좋지만, 평지이고, 서울이라는 입지 말고는 큰 메리트가 없다.

그럼에도 서울이라는 큰 입지와 공급이 28년도에는 제로 여서, 매매가를 밀어 올리고 있다.

서울이라는 이유만으로 투자할 가치가 있는지 초보 투자자로서 고민되는 부분이다.
같은 가격의 경기 남부쪽과 비교해 보면 좋을 듯 하다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 건영2차 22평 현재 매매 7.15억, 전세 4.4억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 12월  매매 7.1억 전세 3.9억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년  3월  매매 4.95억 전세 2.73억

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

구축 낮은 평형도 저점대비 상승장에서 5년 내에 200%의 수익률을 보여 준다.
나쁘지 않다. 그렇지만 같은 가격의 다른 곳, 노원, 강북, 경기 남부 쪽과  비교해보면 좋을 듯 하다.
앞마당이 별로 없고, 투자 경험 없는 나로서는 역시 내 투자금으로 입지 안 좋은 평형 낮은 구축을 꼭 투자 해야 되나? 라는 고민을 계속하게 된다.  결론은 매임, 비교평가, 앞마당 늘리기…현장이 답이다. …. 내 무릎 ㅠㅠ

 

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  :

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

3.  작성하면서 느낀점 :