월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 중랑구 신내동 건영2차
- 연식: 1996년
- 세대수 : 1113세
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
중랑구 종사자 수 : 112,740
중랑구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 50분
여의도역 : 54분
시청역 : 35분
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 상봉중학교, 학업성취도 79%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 코스트코 상봉점, 홈플러스 상봉, B등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 중랑구 인구수 : 376,386
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 376,386x0.005 = 1,882세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,2219 세대 (올해 2000세대 + 내년 219 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 740 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.4배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이하 S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
내 예산으로 갈 수 있는 곳을 찾아서 신내동 건영2차를 선택해 봤는데, 경의중앙선인 망우역이 너무 아쉽다. 가까운 곳에 코스트코와 홈플러스가 있지만, 이마트도 없어지고, 대형상권 무너지는 분위기.
학업성취도도 낮고, 교통도 안좋지만, 평지이고, 서울이라는 입지 말고는 큰 메리트가 없다.
그럼에도 서울이라는 큰 입지와 공급이 28년도에는 제로 여서, 매매가를 밀어 올리고 있다.
서울이라는 이유만으로 투자할 가치가 있는지 초보 투자자로서 고민되는 부분이다.
같은 가격의 경기 남부쪽과 비교해 보면 좋을 듯 하다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자) | |||
중랑구 건영2차 (1996년식/1113세대/평22형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 12월 | 2023년 03월 | 2026년 9월 |
매매가 | 71,000 | 49,500 | 71,500 |
전세가 | 39,000 | 27,300 | 44,000 |
투자금 (전세가율) | 32000 (55%) | 22200 (55%) | 27500 (62%) |
고점에 매수 시 수익률 | 2% | ||
고점 매수 시 순수익 | 500 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 99% | ||
저점 매수시 순수익 | 22,000 | ||
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (내집마련) | |||
중랑구 건영2차 (1996년식/1113세대/평22형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 12월 | 2023년 03월 | 2026년 9월 |
매매가 | 71,000 | 49,500 | 71,500 |
KB시세 | 64,250 | 52,500 | 67,500 |
대출금액 | 44,975 | 36,750 | 47,250 |
종잣돈(매매가-대출) | 26,025 | 12,750 | 24,250 |
고점에 매수 시 수익률 | 2% | ||
고점 매수 시 순수익 | 500 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 173% | ||
저점 매수시 순수익 | 22,000 | ||
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 건영2차 22평 현재 매매 7.15억, 전세 4.4억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 12월 매매 7.1억 전세 3.9억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 3월 매매 4.95억 전세 2.73억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
구축 낮은 평형도 저점대비 상승장에서 5년 내에 200%의 수익률을 보여 준다.
나쁘지 않다. 그렇지만 같은 가격의 다른 곳, 노원, 강북, 경기 남부 쪽과 비교해보면 좋을 듯 하다.
앞마당이 별로 없고, 투자 경험 없는 나로서는 역시 내 투자금으로 입지 안 좋은 평형 낮은 구축을 꼭 투자 해야 되나? 라는 고민을 계속하게 된다. 결론은 매임, 비교평가, 앞마당 늘리기…현장이 답이다. …. 내 무릎 ㅠㅠ
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 강의에서 들었던 설명과 같이 도봉구, 노원구에 비해 강남, 시청 등의 주요 업무지구와의 물리적 거리가 가깝고, 평지여서 거주 환경이 나쁘지 않다. 가격이 서울 주요 구보다 아직 덜 올랐다. 이제 전고점과 비슷하거나 조금 오른 상황. 3년간 공급이 거의 없다시피 하기 때문에 더 오를 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 3년간 공급이 없어서 환금성이 나쁘지 않지만, 거래가 서울 다른 지역보다 활발하지 않다. 20평대라 선호도가 높지 않다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 실거주를 해야 하니 대출 포함 6~7억원이 드는데, 연 20% 이상의 수익률을 가지고 올까는 의구심이 든다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 서울이라는 입지로 원금손실 우려는 없다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 토허제로 묶인 지역이라 2년간 실거주를 해야 하고, 2년후에 전세 놓을 때 하락장 대비, 저렴하게 놓는게 좋을 듯 하다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
선배와의 만남에서 허씨허씨 선배님의 조언과, 주우이님의 3주차 강의에서 갈아타기, 매도의 의미를 배우고 나니,
갈아타기가 목적인데, 기존 1호기와 비슷한 급지를 가는 것은 의미가 없다는 것을 알게 되었다.
건영2차에 투자 않지 않고, 종자돈을 더 모아서 상급지로 가는 것으로 정했다.
3. 작성하면서 느낀점 :
같은 가격에 학교와 좀 더 가깝거나, 사람들이 좋아할 만한 다른 아파트를 좀 더 찾아보는 것이 좋을 것 같다.
