월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 사당동 사당우성2단지
- 연식: 1993년식
- 세대수 : 1080세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
동작구 종사자 수 : 106,667명
동작구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 24분
여의도역 : 27분
시청역 : 34분
교통등급 : S등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 사당중학교, 학업성취도 70.9%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 00백화점, 00대형마트, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 동작구 3년입주 합계 : 3,966세대 (26년 980세대 + 27년 0세대 + 28년 2,986세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 동작구 인구수 : 371,999명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 371,999x0.005 = 1,860세대
3) 3년 입주량 합계 : 3,966 세대 (올해 980세대 + 내년 0 세대 + 내후년 2,986세대)
4) 연 평균 입주량 : 3,966÷3년 = 연평균 1,322 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,322÷1,860 =0.71배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 , A등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
33년차 구축에 학군은 없고 백화점이나 대형마트 등 환경은 별로지만 1천 세대 이상인 대단지고, 종사자수나 기업은 적지만 이수역 더블역세권이면서 강남까지의 교통이 좋은 편이라 입지 가치가 있는 것 같다. 입지가치를 비교할만한 단지를 늘려서 가치가 있는게 맞는지, 저평가되어있는지도 확인해보고 싶다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 사당우성2단지 23평 현재 매매 17억, 전세 5.85억(6월, 현재 전세매물 없음)
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년 8월 매매 17.2억 전세 6억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 7월 매매 8.95억 전세 4.5억
5) 현장사진(선택)
(출처: 네이버 부동산)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
수익률 분석 전까지는 비교평가할 단지가 없어서 교통은 좋고, 학군 환경은 별로다 정도였으면 수익률을 계산해본 후에는 강남까지 거리 1시간 이내로 전세가율은 45%가 적정인데 고점 당시 35%로 조건에 맞지 않고, 저점에서는 50%로 투자하기 괜찮다는 정량적인 결론이 나와서 비교단지가 없음에도 직관적으로 생각해볼 수 있어 좋았다.
또 현재 사당우성 2,3단지는 리모델링 이슈가 있고 시공사가 선정된 후라 매물은 나와있지만 실거래는 매매, 전세 모두 없는 것으로 확인되고 현재 기준으로도 전세가율이 33%기 때문에 45%이상 조건에는 맞지 않다는 결론이 나온다.
현재 전세가율이 퍼센트로는 33%지만 실 투자금은 10억이 넘어가기 때문에 같은 가격으로 투자할 수 있는 더 가치있고 저평가된 단지를 찾는 게 맞을 것 같다는 생각이 든다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 같은 생활권 내에 비슷한 가격대의 매물(입지 비슷한 곳) 중 가격대는 나쁘지 않은 것 같고, 현재 리모델링 이슈로 묶여 있어 가치는 주변 신축 보다 올라갈 수도 있을 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 세대수가 1,000세대 이상 넘어가는 대단지고 리모델링 시공사 선정 이후 거래가 잘 되는 편인 것 같다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 투자금은 10억 이상이고 투자금 대비 가치가 적정한 곳인지는 비교평가할 다른 단지를 충분히 확인해야 한다고 생각한다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율이 33%대라 같은 투자금액으로 더 나은 단지를 찾는 것이 낫다고 생각한다. 저점에서는 전세가율 50%로 강남 30분 이내 생활권 조건에는 해당되나 그때도 투자금액이 4억 이상으로 비교평가를 충분히 한 후 투자하는 곳인 것 같다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 같은 구 안에서는 3년 내 적정공급량 범위 안이지만, 출퇴근이 가능한 주변 지역의 공급까지 확인해보는 것이 리스크 대비를 더 철저하게 할 수 있을 것 같다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
강남까지의 거리가 30분 이내인 점과 이수역 4,7호선 더블역세권인 점은 좋지만 실제 임장으로 체감 거리를 확인해야 하고 지하철역 기준으로 옆은 서초구 방배동이라 입지가 더 좋고 이주 수요가 있을 것 같다는 생각이 들었다. 같은 투자금으로 더 저평가된 더 나은 단지가 있을 것 같다는 생각이 들었고 리모델링 이슈로 거래는 잘 되고 있지만 어쨌든 시간이 더 소요될 가능성이 있어 바로 수익률을 내기는 힘든 단지라고 생각한다. 입지는 좋지만 저평가된 느낌은 아니고 현재 토허제 지정된 규제지역으로 투자가 가능한 곳은 아니지만 조금 더 신중하게 선택해야 하는 단지인것 같다.
3. 작성하면서 느낀점 :
아직 앞마당이 하나도 없어서 같은 입지(강남까지의 거리는 비슷하고 생활환경이 비슷하거나 더 나은 곳)의 다른 단지를 비교평가 할 수 없다는 점이 아쉬웠다. 강의를 더 듣고 공부를 하며 실제로 임장도 다녀보며 어떤 단지를 더 선호하고 그 이유가 무엇인지 깨닫는 것이 중요한 부분이라는 것을 작성하며 한번 더 느꼈다.
