월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 북아현동 두산
- 연식: 1999년
- 세대수 : 956세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
서대문구 종사자 수 : 118,280
서대문구 직장 등급 : B
서대문구 자체 직장은 적은 편이다.
도심이나 여의도 쪽이 가까워 이곳에서 출퇴근을 원하는 수요가 많을 것 같다.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 47분
여의도역 : 27분
시청역 : 22분
교통등급 : A등급
2호선이 있어서 강남가는 길이 편하다고 생각되지만 단지 도어 투 도어로 환승 없이는 50분 이상 걸린다.
1번에서 보듯, 강남으로 가는 수요보다는 여의도나 시청으로 가는 수요가 많겠다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 한성중학교, 학업성취도 74%, C등급
이화금란중 86%, 중앙여중81%로, 주변의 여중들이 괜찮은 편이지만, 전반적으로 보면 C등급이다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 신촌현대백화점, A등급
1Km는 아니고, 1.28Km 정도 거리가 있다. 신촌현대백화점, 이마트가 함께 있고, 서울역 근처의 롯데마트까지는 1.5Km정도의 거리에 있다. 평가하자면 A와 B등급 사이 쯤 되겠다.
5. 공급
- 서대문구 3년입주 합계 : 315세대 (26년 315세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 서대문구 인구수 : 299,810
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 299,810x0.005 = 1,500세대
3) 3년 입주량 합계 : 315 세대 (올해 315세대 + 내년 0 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 105 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량 105 ÷연 적정수요 1,500 = 0.07배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 750 이내이면 S등급.
따라서 공급은 S등급이다.
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
직장 종사자 수를 봤을 때 배드타운의 성격을 지니고 있다고 생각한다. 교통 부분에서 강남 가는 길에 다소 많은 시간이 소요되나, 여의도와 도심을 30분 이내에 갈 수 있다는 점이 매력적이다. 주변 학교 학업성취도는 다소 낮으나 초, 중, 고등학교 고르게 있고, 환경 또한 신촌현대백화점, 이마트 등 이용가능하다. 충분히 가치 있는 단지이다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 북아현 두산단지 24평 현재 매매 13.5억, 전세 5.3억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 12월 매매 9.83억 전세 4.9억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 2월 매매 6.65억 전세 3.75억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
서울에서는 언덕 위에 허름한 단지라도 입지가 좋으면 충분히 좋은 평가를 받는다. 투자를 한다면 겉모습만 보고 판단해서는 절대 안된다. 21년 고점에 매입했어도 현재 50% 가까이 수익이 난 단지이다. 24년 6월에 이 단지를 봤고, 가치 있다고 생각했는데도 매입을 안 했다. 참 가슴 아픈 일이다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 주요업무지구, 특히 시청 및 광화문과 여의도 접근이 빠르므로 충분히 가치 있는 단지이다. 샘플에서 제시되어 있는 답십리 대우 푸르지오와 전고점이 1천 밖에 차이가 나지 않는데, 지금은 월등히 좋은 결과를 나타내고 있다. 충분히 가치 있는 단지이나, 급격히 올라서 고평가 되어있다고 판단한다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 956세대이며, 24평 단일평수. 세대 수 많고, 그래프를 보면 하락장에서도 매매가 이루어지므로 환금성이 좋다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 투자금이 8억 소요됨. 지난 전고점 매수 시에도 40%가까이 올랐다. 현재 급격히 올라서 8억을 투자해서 수익률 100%내려면 많은 시간이 소요될 듯.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 이 단지의 평균 전세가율은 53% 정도. 현재는 39%라서 전세가율이 현저히 낮다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 3년 내 적정 수요가 1,500인데, 공급(입주량)은 105로 공급이 매우 적다. 따라서 투자 시 공급리스크는 적다고 판단된다. 하지만 토허제 지정 구역이라서 투자는 어렵다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
충분히 가치 있고 수요가 많은 단지이다. 향후 공급이 적어 현재 투자해도 리스크가 비교적 적고, 단지 세대수도 많아서 환금성도 좋으나 이미 많이 올라서 수익률이 낮을 수 있다.
3. 작성하면서 느낀점 :
바로 옆에 신촌럭키아파트도 비슷하게 따라가고 있으나, 북아현 두산아파트가 조금 더 우세하다고 생각한다. 전고점을 뚫고 40%가까이 오른 단지라서 투자하기에는 망설여지지만, 주변 공급량이 적어서 실입주가 가능하다면 지금 들어가도 하락 리스크는 적을 거라고 생각한다.
개인적으로는 24년 6월 말에 이 물건을 매임했었다. 심지어 부동산 사장님께서 나보고 가장 관심이 많고, 구매하실 의향이 있으신 것 같은 고객이라 따로 전화를 드렸다고까지 했다.(그 날, 실제로 나 포함 많은 투자자들이 보고 갔던 기억이 난다.) 나는 너무나 감사하나, 아직 마음의 준비가 안됐다고 말씀드리고 패싱했었는데…지금까지 본 매물 가운데 가장 가슴 아픈 매물이었다…
시장은 언제 어떻게 바뀔 지 모른다. 투자공부를 꾸준히 하여 미리미리 내가 투자하고자 하는 단지들을 뽑아놓고, 기회를 봐서 투자해야겠다는 결심을 해 본다.
