PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 강나루현대
- 연식: 1999년식
- 세대수 : 642세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
강서구 종사자 수 : 306,659
강서구 직장 등급 : S
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 35분
여의도역 : 20분
시청역 : 37분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 경서중학교, 학업성취도 70%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 홈플러스, B등급
5. 공급
,1) 강서구 인구수 : 547,821명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 2,739세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,750 세대 (올해 1,193세대 + 내년 0 세대 + 내후년 557세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 583 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.21배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이하 S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 강서구는 서울 서쪽끝에 위치해서 지리적으로는 강남구와 멀지만 마곡이라는 일자리 수요가 있고 9호선 급행을 통해 강남접근성이 좋기 때문에 가치가 있는 곳이다. 그중에도 강나루현대는 9호선 급행이 가양역 초역세권 단지이고 한강과도 물리적으로 가깝다.
학군은 많이 아쉽지만, 환경은 대형마트가 인근에 있어서 나쁘지 않다.
공급이 연 적정수요보다 터무니 없이 모자르기 때문에 리스크는 적어보인다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 강나루현대아파트 32평 현재 매매 13.5억, 전세 6.6억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 08월 매매 12억 전세 7억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 08월 매매 8.75억 전세 4억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
가치있는 아파트를 절대적 저평가 구간에 산다는 것은 정말 좋은 기회인것 같다.
전세가보다 매매가가 치고 나가서 투자금이 더욱 벌어져 지금은 힘들지만,
다음 하락장에선 기회를 놓치지 않고 사고싶은 단지이다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
강남을 35분만에 갈 수 있는 단지 중에 14억 이하인 단지가 많지 않다. 물리적 거리는 멀지만 9호선으로 극복한 가치있는 단지로 생각한다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
300세대 이상에 등촌,가양 일대에서 연식이 괜찮은 편이라 충분히 환금성이 있으리라 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
투자금 6.9억으로 100% 수익률 달성은 20.4억이지만 장기보유 한다면 충분히 100% 달성할 수 있다고 생각한다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 49%로 높지 않다. 강서구 평균 전세가율 52% 보다 낮은 수준이다.
주변 빈땅이 없어서 입지독점성이 있다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년간 공급 물량이 적정수요 1/2 이하여서 리스크가 적다고 생각한다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
9호선이라는 가치있는 호선의 초역세권 단지로 주요 업무지구 모두 40분 안에 접근이 가능하다.
좋은 단지임에는 확실하지만 전세가율이 낮아 투자금이 많이 들어가므로 비슷한 가치의 단지와 비교분석 후 투자해야한다고 생각한다.
3. 작성하면서 느낀점 :
최근 1년간 급상승한 단지로 가치는 충분하지만 저평가 구간은 아니라고 생각한다.
다른 지역의 저평가 단지들을 먼저 찾아보아야 한다고 생각이 들었다.
