월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 신도림롯데
- 연식: 1999년
- 세대수 : 718세대
- 위치(지도) : 서울시 구로구 구로동
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
- 구로구 종사자 수 : 23만 5천명
- 구로구 직장 등급 : A등급
➡️ 구로구는 구디, 가디 업무지구를 포함하고 있는 지역으로 약 23만 5천여명의 종사자가 근무하고 있다.
특히 구로동에 많은 종사자가 있는데 ‘500인 이상 연봉 5천만원 이상’의 유의미한 기업은 2곳,
케이티텔레캅주식회사, 삼성카드고객서비스주식회사 정도로 확인된다. 이외 고소득 연봉의 직장은 확인되지 않는다.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
- 강남역 : 47분
- 여의도역 : 26분 (환승1)
- 시청역 : 34분
- 교통등급 : A등급
- 지하철 선호도 : 2호선 > 9호선 > 3호선 > 7호선 > 신분당 > 5호선
➡️ 신도림롯데 아파트에서 강남역까지 환승 없이 47분 정도가 걸리는 것으로 나온다. 다른 주요 업무지구 역시 30분 내외로 걸리는 데 수도권에서 가장 선호 노선인 2호선을 이용해 강남역까지 갈 수 있는 등 수도권에서 가장 중요한 교통 조건은 매우 우수한 편으로 볼 수 있다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
- 학군 : 신도림중학교, 학업성취도 89.9%(6명/7명), B등급
- 학원가 : 1호선 라인에 31개 정도 (목동 학원가 이용할 듯)
- 초등학교 : 서울미래초 (20명/447명)
➡️ 신도림롯데 아파트에서 배정되는 초등학교는 길을 건너야 등교가 가능해 초등학교 자녀를 둔 보호자들에게는 1순위로 선호 받지는 않을 듯하다. 또한 구로구 내에서는 가장 공부를 잘하는 신도림중학교에 배정이 가능하지만
주변에 학원가가 형성되어 있다 보기 어려워 학군만으로 이 단지를 선택하지는 않을 것 같다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 대형마트 3개 (구로 NC백화점, 이마트 신도림, 홈플러스 신도림) , B등급
➡️ 신도림롯데 아파트에서 반경 1km안에 대형마트 3개가 분포되어 있다. NC백화점은 솔직히 백화점이라 보기 어려워 대형마트로 분류했다. 3개의 대형마트 모두 도보권으로 가능해 거주 편의성은 높을 듯 하다. 또한 지도상으로는 단지 뒤편이 비균질해 보이긴 해도 신도림현대와 연결되어 택지 느낌이 나는 편이라 거주 안정성도 나쁘지 않을 듯 하다.
5. 공급
[구로구 공급물량]
1) 구로구 인구수 : 382,531명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 382,531x0.005 = 1,913세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,339 세대 (올해 356세대 + 내후년 983세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 446 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.23배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 (S등급)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 출퇴근길에 지나가면서 보기는 했지만 입지가치에 대해서는 제대로 확인해 본 적 없는 신도림롯데 아파트 수익률 보고서를 작성해보았다.
- 입지분석을 작성해 보며 강의에서 매번 신도림동은 구로구라고 보기 어렵고 급지를 따로 떼어놓고 봐야 한다는 말이 실감되었다.
- 특히 땅의 위치가 교통이 압도적으로 좋은 곳이라 느껴졌고 3대 업무지구 모두 1시간 이내 출퇴근이 가능해 다양한 연령층의 많은 수요를 끌어들일 수 있을 거라 생각되었다.
- 환경 측면에서 디큐브시티가 문닫은 건 너무 안타깝지만 인근에 대형마트들이 3개나 자리잡고 있어 거주편의성은 나쁘지 않아 보였다.
- 상급지 학군에 비해 분명 아쉬운 점은 있었지만 대체 학원가가 인근에 있고 지역 내에서는 충분히 선호도 높은 중학교에 배정되어 괜찮다 생각되었다.
- 현재 규제지역이라 투자는 불가능해 역전세는 고려 대상이 아니지만 향후 3년간 수도권 공급은 거의 없는 수준으로 확인되었다.
- 직장과의 거리도 가까운 단지이기에 기회가 된다면 임장까지 해보며 단지의 가치에 대해 제대로 이해하고 추후 갈아타기 해봐도 좋을 곳이라 생각되었다. 이왕 이렇게 타겟팅한거 시간날 때마다 꾸준히 시세의 변동을 확인해 봐야겠다!
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
