[열반기초92기 싸게사서 비싸게 8조_슬기로운햇살] 부천시 원미구 다정한마을래미안아파트 수익률보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 다정한마을래미안

• 연식: 2002년식
• 세대수 :  718세대
• 위치(지도) :  

*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수) : B

직장 데이터

부천시 원미구 종사자 수 : 166,450

부천시 원미구 직장 등급 : B

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) : C

카카오맵 - 길찾기

인근 상동역기준

강남역 : 56분 (아파트기준 1시간 19분)

여의도역 : 44분 (아파트기준1시간 5분)

시청역 : 50분 (아파트기준1시간14분)

교통등급 : C등급

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) : A

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 석천중학교, 학업성취도 91%,  A등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) : A

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 현대백화점, 이마트마트, A등급

5. 공급 : S

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 원미구 인구수 : 383,164명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 383,164x0.005 = 1,915세대

3) 3년 입주량 합계 : 150 세대 (올해 0세대 + 내년 0 세대 + 내후년 150세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  50 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.026배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내

→ S 등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

생각 :

1. 다정한마을래미안아파트는 선호생활권 상동역 인근 택지로 다정한마을 안에 상인초등학교가 있어서 큰 도로를 건너지 않고도 초등학교 통학이 가능해서 학부모 수요자들이 좋아하겠다고 생각함
2. 학업성취도율91%인 석천중학교가 인근에 있고(원미구 내에서 학업성취도율 90%이상은 유일하다),  단지기준 1km 이상이지만 자차로 10분 이내면 갈 수 있는 현대백화점,롯데백화점,이마트,뉴코아아울렛까지 편의시설 이용이 가능한 환경이라 살기좋겠다.
3. 상동역 기준으로 주요업무지구까지는 모두 1시간 이내이나, 택지 중 가장 멀리 있기때문에 역접근성이 조금 멀어서 (도보20분) 출퇴근이 1시간 이상이다 ! 서울로 출퇴근을 하는 분들에게는 선호도가 떨어지거나, 자녀가 있는 분들이라면 조금 더 앞단의 택지(진달래,라일락)들에 살고싶어 할 수도 있겠다.

4. 원미구 내의 향후 3년간 공급은 적정수요보다 한참 적어 공급리스크는 없을 수 있으나, (2032년도에 상동역 초역세권 롯데캐슬시그니처가 입주함. 롯데캐슬 이슈로 이미 진달래,라일락은 호가를 높여 부르는 상황) 부천시 내의 소사구(적정구요 1,120세대 / 3년 평균 1,114세대 / 공급등급 A), 오정구(적정수요 743세대 / 3년 평균 1,280세대 / 공급등급 B)의 공급도 함께 봐야겠다. 

   → 내가 보는 단지가 공급 리스크가 있을지, 대응이 가능한지 체크 !!

느낀점 : 

1. 구매력이 있는 3040세대, 학부모들은 초등학교가 가깝고 선호 중학교가 근처에 있는 다정한마을래미안을 긍정적으로 생각할 수 있다고 느꼈습니다.
2. 다만 같은 상동역 인근일지라도, 아파트 단지별로도 출퇴근 시간이 10-20분씩 차이가 나는 걸 확인하면서, 피곤한 출퇴근 시간에 10분이라도 빨리 집에 갈 수 있는게 중요할 수 있는 직장인 입장에서는, 조금 더 역과 가까운 단지를 먼저 (또는 함께) 알아보겠구나 하는 생각이 들었습니다.  
3. 2차시 과제에서는 수익률계산과 단지분석으로 현재 가격이 저평가 되어있는지 강의를 통해 배운대로 생각을 내봐야겠습니다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

(수익률 분석표 삽입)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 다정한삼성래미안 34평 현재 매매 7.5억, 전세 4.8억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 8월 매매 7.95억 전세 3.57억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 2월 매매 5.25억 전세 3.4억

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

생각

1. 저점에서 매수 시 투자금 대비 수익률 122%나 된다 ! 내 1단계 목표인 자산X2배가 가능한 시기이다. 저점이었던 23년에는 투자금도 고점,현재시기에 비해 매우 적게 들어갔었다.
2. 반면에 고점에서 매수를 했을 경우 2년 뒤 저점 시기가 왔을 때 역전세를 맞았고 (전세 실거래가로 확인함) 매매가도 고점 대비 -34%나 하락해서, 고점에 매수한 분들은 가치를 모르면 손해를 보고 팔았거나, 역전세로 보유하는데 마음고생이 심했을 것 같다. 현재와 비교해도 전세가는 1억 이상 올랐지만  매매가는 전고점 회복 전이다 ! 

느낀점

1. 수익률 분석 후 싸게 사는 것 vs 그냥 사는 것이 얼마나 큰 수익률 차이를 보여주는지 수치로 확인하니 좀 더 크게 와닿았습니다. 앞으로 언제가 저점일지, 고점일지 알 수는 없겠지만 싸게 사기 위한 노력을 치열하게 해야겠다고 느꼈습니다.

2. 수익률 분석과 입지분석을 통해 

   다정한삼성래미안의 가치(선호생활권에 선호택지의 환경을 갖추고 있음)

   원금보존(64%, 강남1시간이내 서울수도권 적정 전세가율은 55%,  718세대 중 전새매물 0개, 다정한마을 전체 세대수 2,427세대 중 전세매물 전체 1개.. 전세가 부족한 다정한마을은 앞으로 전세가가 더 오를거라고도 생각됩니다. ), 

   시기별 수익률 확인이 가능했습니다. 현재 투자금에서 목표수익률 200%를 달성하려면, 2.7억이 더 올라야합니다! 이 아파트가 10.2억까지 오를 아파트일지? 를 확인하기 위해 비교평가가 필요할 것 같습니다.

3. 투자금대비 목표수익을 가져다줄지 + 싸게 살 수 있는 저평가된 아파트일지 확인하기 위해 비교평가를 해야겠다고 느꼈습니다. 이 단지가 저평가 되었는지 확인하는 비교평가 방법은 1 같은 매매가로 살 수 있는 단지들은 어디인지? 2 같은 투자금으로 살 수 있는 단지들은 어디인지? 지역내에서 단지 대 단지로 확인해보고, 나아가 아는 지역을 늘려 지역간 비교평가까지 해보면 좋겠다고 느꼈습니다.
4. 특히 지난 입지분석을 하면서 같은 입지라도 역과 제일 멀어 출근시간이 +20분 (역까지 걸어서) 추가되는 부분을 확인하면서, 같은 생활권이라도 더 역세권 아파트들의 선호도가 높을 것 같다는 생각을 했기 때문에, 더더욱 확인에 필요할 것 같습니다.

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

가치 : ㅇ

직장(B) : 직장인 종사자수 166,450 직장등급 B로 

수요를 끌어들이는 매력적인 직장은 없고, 

사업장 대부분 소매업인 지역으로 

부천은 베드타운에 가깝다고 볼 수 있다. 

→그래서 교통을 더욱 중요하게 봐야하는 지역 !

교통(역기준B 단지기준C) : 선호하는 7호선으로 

상동역기준 강남 56분, 여의도 44분, 시청50분 소요되나,

단지에서 역까지의 거리 도보+20분이 소요되므로 

역세권 단지들보다는 아쉬움. 

다만 선호생활권의 선호하는 지하철라인을 사용할 수 있고, 구디/가디와의 접근성은 역기준 각각 38분/21분(단지기준 58분/45분) 소요되는 부분을 생각하면 

직장이 이곳인 분들은 자녀교육과 함께 직주근접까지 누릴 수 있는 단지이다!

학군(A) : 집가까운 상인초등학교와, 학업성취도율 1위 석천중학교를 갈 수 있는 부천 내 선호학군지역으로 

교육에 관심이 있고 구매력이 있는 학부모세대가 좋아할 택지이다 

환경(A) : 백화점,아울렛,대형마트 등 생활편의시설과 대형 학원,상권이 역 인근에 넓게 형성되어 있는 

훌륭한 인프라와 균질한 택지로 거주 생활 만족도는 높을 것 같다.

가치 결론 : 

수준 높은 생활편의시설과 대형학원밀집, 선호초/중학교를 보낼 수 있고, 역 인근 인프라와 선호하는 지하철노선 이용 가능한 단지로 원미구 내에서 다정한삼성래미안의 단지가치는 있다고 생각된다.

저평가 : 

• 지역내 비교평가

  다정한삼성래미안의 매매가는 7.5억

  같은 매매가로 살 수 있는 원미구 내의 단지와 가치는 ? (가저환수원리 투자원칙 적용)

   

  1상동 푸른마을한라비발디(2002,382세대) 

  전용면적 59 (27평) 계단식 방3 화2 7.5/4.9(투자금2.6억)

  가치 : ㅇ 직장 학군 환경 비슷하고 초등학교는 좀 더 멀지만 교통접근성이 더 앞선다.

  -직장 B 

  교통 C(단지기준)-역세권(도보10분)으로 다정한보다 접근성이 뛰어남

  -학군 A-상원초/상일중(학업성취도 89%), 상원초는 상인초보다 전체학생수와 학급당학생수, 고학년학생수는 적고, 도보 15분 소요. 

  -환경 A

  환금성 : ㅇ 300세대이상 

  수익률 : ㅇ 저점대비 상승률 40%, 저점대비 수익률 110%

  원금보존 : ㅇ

  리스크 대비 : ㅇ

  저평가 판단 : 

  비슷한 입지의 두 단지에 학군은 다정한이 조금 더 우위, 같은 노선을 이용하나 역 접근성은 푸른이 조금 더 가깝다. 같은 가격이라면 30평대인 다정한이 20평대인 푸른보다 조금 더 싼 가격(저평가)라고 생각된다 ..

  

   

  2백송마을 동남디아망 (2002,582세대)

  전용면적 83 (34평) 계단식 방3 화2 7.5/5.3(투자금 2.2억)

  예정 !!

   

• 지역간 비교평가

  다정한 삼성래미안의 매매가는 7.5억

  같은 매매가로 살 수 있는 다른 지역의 단지들은 ?

  이 단지들의 가치는 ? (가저환수원리의 투자원칙 적용)

  1 석수e편한세상 (2002,1908세대)

  전용면적 84 (32평) 계단식 방3 화2 7.5/4.8(투자금 2.7억)

  가치 : 

  직장- C 종사자수 90,282명 전형적인 베드타운

  교통- 역기준A/단지기준B , 단지기준 강남63분 여의도43분 시청52분 소요로 단지기준 교통등급 B이고 인근 관악역까지 도보 13분소요.

  다정한삼성래미안보다는 교통접근성이 뛰어남.

  학군-C 만안구 내 학업성취도율은 전반적으로 낮다 (1위 연현중학교가 82.1%) 다만 평촌 학원가 라이딩이 가능!!

  환경-C 백화점이나 대형마트가 없는 만안구는 안양역 인근으로 상권이 형성되어있고, 부천 원미구 같은 생활 인프라가 잘 갖춰져있는 느낌은 아니기때문에, 단지의 개별상권도 함께 보면 좋을 것 같다

  환금성 : ㅇ 대단지 선호평수

  수익률 : ㅇ 저점대비 상승률 50%, 저점대비 수익률 125%

  원금보존 : ㅇ 전세가율 64%

  리스크 대비 : ㅇ

  저평가 판단 : 

  다른 지역간 비교를 했을 때, 생활 인프라/학군/환경 면에서는 부천의 다정한삼성래미안이 누릴 수 있는 환경이 더 좋으나, 석수e편한세상이 대단지의 쾌적함을 갖추고 있고 단지 주변 상가가 잘 갖춰져있다. 평촌 학원가와도 가까워 만안구 특성상 아쉬운 부분들이 해소 가능하다. 무엇보다 입지독점성은 석수e편한세상이 강남접근성이 훨씬 뛰어나고, 교통이 다정한보다 역접근성/주요업무지구까지거리가 가까워서 같은 매매가라면 석수e편한세상이 더 저평가 되었다고 판단된다 …

• 다정한삼성래미안 매매 시 투자금은 2.7억

     같은 투자금으로 살 수 있는 원미구 내의 단지들은?

     이 단지들의 가치와 가치는 ?

예정 !!

• 같은 투자금으로 살 수 있는 다른 지역내의 단지와 가치는?

     예정 !!

저평가 판단 : 

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 환금성 ㅇ

다정한삼성래미안은 02년식 718세대로 

다정한마을 전체 세대수 2,427세대 내에서도 

가장 많은 세대수를 가지고 있고, 

원미구의 중동생활권보다 7~10년 정도 차이의 

더 좋은 연식도 가지고있다. 

전용면적 84 (34평) 계단식에 방3 화2 구조라, 

가족단위 비율이 높은 원미구 생활권 내에서 환금성은 높다고 판단된다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 수익률 ㅇ

저점 시기에 투자를 진행한다고 가정했을 때, 

현재 시점 수익률 +122%, 수익금 2.25억으로, 

목표하는 연수익률20%를 달성했다.

전고점인 7.95억을 아직 넘지 않은 단지이며 

저점대비 현재 상승률 43%로, 

추후 상승여력이 높다고 판단된다. 

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 원금보존 ㅇ

적정 전세가율 : 

서울수도권의 적정 전세가율은 55%, 그외 지역은 70%이다. 다정한삼성래미안의 전세가율은 64%

인근역기준 56분으로 수도권 작정전세가율 55%를 적용하되, 단지에서 역까지의 거리가 20분 소요되므로 조금 더 높은 전세가율을 기준으로 생각했을때,

다정한삼성래미안의 전세가율은 64%로 적절하다고 본다.

전세가율이 높게 붙은 가수요가 적은 지역이거나 

전세가율이 너무 낮아 원금보존이 어려운 경우도 해당하지 않는다.

매매가가 전세가보다 하락할 수 없다는 대전제 하에 

해당 단지는 잃지 않는 투자가 가능하다고 생각된다. 

입지독점성 : 

비규제지역 내에서 강남접근성은 한시간 내외, 

여의도역/시청역 접근성은 60분 이내, 

구디/가디 직장 접근성 또한 비슷하므로 

비규제지역내에서는 입지독점성이 있다고 생각된다

입주물량적정 :

원미구의 공급등급은 적정수요 ½이내인 S등급

조금 더 넓게 부천시 내의 공급을 봤을때는 

부천시 전체의 공급등급은 A,

소사구 공급등급 A 오정구 공급등급 B로, 

만약 26년 연말에 계약을 한다고 가정하고 28년 연말에 입주하는 공급을 확인해보면 

28년 10월 소사구 759세대가 있다 

대단지 입주도 아니고, 계약 시점과 맞물리지는 않으므로 입주물량으로 인한 원금보존이 불가능한 상황은 아닌 것 같다.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 대비가능 ㅇ

향후 3년 이내 부천시 공급 물량이 

적정수요대비 많지 않고, 

다정한삼성래미안의 현재 전세매물 0개, 

다정한마을 2,427 전체 세대수 중 전세매물 1개로 

전세가가 오르고 전세난이 심각해질 것으로 예상되므로, 현재로써는 무리한 전세금 욕심만 내지 않는다면 

역전세를 맞지는 않을 것 같다. 

다만,28년쯤 향후 2030년까지의 공급을 쭉 지켜보면서 보유할지 매도할지 대응해나가면 될 것 같다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 🔺

가저환수원리의 투자원칙을 기준으로 판단했을 때, 다정한삼성래미안 매수를 한다면 잃지 않는 투자는 가능할 것 같다.

다만, 비교평가를 했을 때 같은 투자금 또는 같은 매매가로 살 수 있는 아파트가 더 있었기 때문에, 모두 대조해본 후 확신을 가질 수 있을 것 같다. 

그리고 이 아파트의 수익률이 앞으로 연 20%의 수익을 낼 수 있을지 확인하기 위해 더 상위의 아파트의 흐름도 확인해 볼 필요가 있다!

3.  작성하면서 느낀점 : 

1. 비교평가를 하면 할수록 어렵다는 생각이 들었습니다. 아는 지역이 많지 않고, 비교평가 경험이 적어서 내 판단이나 생각이 맞는지 확신이 없기 때문에, 비교평가를 해보면서도 스스로 ‘이래서 아는 지역이 많아야 하는구나..’, ‘비교평가를 최대한 많이 훈련해야 익숙해지겠구나’ , ‘선행학습이 정말 중요하고, 월부 환경을 레버리지 해서 더 잘하는 분들과 생각을 맞춰보는 것도 정말 중요하겠구나’, ‘잃지않는 투자를 넘어 더 버는 투자를 위해서는 무조건 필요하다..!’ 등의 생각이 들었습니다.
2. 임장보고서로 지역을 알 수 있다면, 수익률보고서로 해당 단지를 더 깊숙하게 알아가는 시간을 가지게 된 것 같아 다행이라는 생각이 들었습니다. 투자는 지역을 고르는 것이 아니라 단지를 봐야겠다는 생각이 들었습니다. 부천이라고 해서 원미구가 다 좋은 것이 아니고, 만안구라고 해서 다 좋은 것이 아니듯, 지역 내 생활권/사람/환경/교통 다각도로 보는 안목과 실력을 키워야 정말 좋은 투자를 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
3. 아직은 비교평가든 가치평가든 하나를 하는 게 시간이 오래 걸리고 판단이 소극적이지만, 익숙해질 수 있도록 앞으로 만들어나갈 앞마당들도 발품(임장) 손품(임보,수익률보고서)를 성실히 해야겠다는 생각이 들었습니다. 대충 만들어서 대충 나온 결과가 아닌, 좋은 인풋을 들여 가치있는 결과로 수익을 낼 수 있도록 해야겠습니다.

4강 강의를 들은 후 적용할 점 

• 결론을 내릴때는 수요관점에서 작성하기

• 미래예상수익률 확인할때는 같은 급지에서 먼저 매매가가 올라간 단지들, 상위 급지에서 비슷한 가치의 아파트들이 어디까지 올라갔는지를 확인하기

• 필요한 일들을 재미있게 하기 (임장,임보)