변동금리 대출이 있으신 분, 잠깐만요.
"금리 올랐다는데 나는 괜찮겠지"라고 생각하시는 분도 있고, "이미 늦은 거 아닌가" 불안하신 분도 있으실 겁니다.
두 분 다 지금 이 글을 끝까지 읽으셔야 합니다.
숫자 3개만 확인하면 어느 쪽인지 이번 주 안에 답이 나옵니다.
지난주에 이런 질문을 받았습니다.
"금리를 올릴 정도로 우리 경제가 좋아진 게 맞나요?"
표면적으로는 맞습니다.
한국은행은 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다.
7월에 이은 두 달 연속 인상입니다.
같은 날 올해 성장률 전망치도 2.6%에서 3.3%로 크게 올렸습니다.
버는 돈이 늘었으니 이자 낼 여력도 생겼다는 논리입니다.
그런데 저는 이 질문보다 더 중요한 질문이 있다고 봅니다.
"그래서 내 대출은 어디까지 버틸 수 있는가."
경제 전체의 체력과 내 가계의 체력은 다른 이야기이기 때문입니다.
숫자 1. 3.25%
시장에서 가장 많이 오해하는 대목부터 정리하겠습니다.
한은이 "6개월 지켜보겠다"고 했다는 이야기가 돌고 있습니다. 사실이 아닙니다.
한은이 공개한 것은 금통위원 7명이 각각 3개씩 찍은 6개월 후 조건부 금리 전망, 즉 점도표입니다.
21개 점 중 3.25%에 10개, 3.50%에 6개, 현 수준인 3.00%에 5개가 찍혔습니다.
중간값은 3.25%입니다.
신현송 총재는 이렇게 설명했습니다.
앞으로 6개월간 회의가 네 번 있는데, 중간값 3.25%는 그 사이 한 번 더 올린다는 뜻이라고요.
관망이 아닙니다.
기본 시나리오가 추가 인상입니다.
모건스탠리는 11월 3.25%, 내년 2월 3.50%를 봅니다.
위험은 인상이 줄어드는 쪽이 아니라 앞당겨지는 쪽에 있다고 했습니다.
숫자 2. -2.4%
같은 나라에서 정반대 지표가 나옵니다.
7월 소매판매는 전월 대비 2.4% 줄었습니다.
서비스업 생산은 1.3% 감소해 4년 5개월 만에 최대 낙폭이었습니다.
반면 설비투자는 7.5% 늘었습니다.
수출은 기록을 쓰고, 골목은 얼어붙습니다.
이것이 평균의 함정입니다.
전체 숫자는 3.3% 성장을 가리키는데, 그 평균 안에서 누군가는 사상 최고 실적을 내고 누군가는 매출이 줄어듭니다.
금리는 평균을 보고 결정됩니다.
하지만 이자는 개인이 냅니다.
그래서 지표를 볼 때 저는 항상 이렇게 나눠 봅니다.
나는 이 평균의 어느 쪽에 서 있는가.
소득이 반도체 사이클과 연결된 쪽인지, 내수 소비와 연결된 쪽인지. 같은 3% 금리도 이 답에 따라 무게가 완전히 달라집니다.
숫자 3. 3.4%
8월 소비자물가는 3.1%였습니다. 두 달 만에 다시 3%대입니다.
더 중요한 건 근원물가입니다.
식료품과 에너지를 뺀 물가가 3.4% 올랐습니다.
2023년 5월 이후 가장 높습니다.
작년 통신요금 할인의 기저효과를 빼면 체감 물가는 2.5% 수준이라는 설명도 있습니다.
그렇다 해도 방향은 분명합니다.
물가가 잡히지 않으면 금리는 내려오지 않습니다.
그럼 부동산은 어떻게 되나
가장 많이 묻는 질문입니다.
8월 넷째 주 서울 아파트 매매가는 0.29% 올랐습니다.
상승폭이 오히려 확대됐습니다.
다만 조사 기준일이 8월 24일이라 이번 인상은 반영되기 전입니다.
전문가들의 판단은 대체로 한 방향입니다.
가격 급락보다 거래 감소와 금융비용 상승으로 먼저 나타난다.
이미 스트레스 DSR과 한도 규제로 매수 여력이 눌려 있어, 금리 0.25%p가 시장 흐름을 단번에 뒤집기는 어렵습니다.
서울 1~7월 주택 준공은 작년보다 43.3% 줄었습니다.
공급이 없는데 가격이 무너지기는 쉽지 않습니다.
여기서 지난 글(강남은 24억이 빠졌고, 성북은 24억을 부릅니다)과 이어 붙여야 할 대목이 있습니다.
저는 지난 글에서 대출 규제가 상단을 막으면서 수요가 아래로 이동했다고 말씀드렸습니다.
성북·중랑·노원이 올랐던 이유입니다.
금리는 그 이동을 되돌리지 않습니다. 속도를 늦출 뿐입니다.
대출 한도가 2억으로 묶인 25억 초과 구간은 이미 현금 시장입니다.
금리 0.25%p가 거의 닿지 않습니다.
반대로 중저가는 대출로 사는 시장입니다. 여기서는 금리가 실제로 계산기에 찍힙니다.
그래서 전문가들도 하락이 아니라 상승폭 둔화를 말합니다.
대출 의존도가 높은 외곽일수록 매수세가 위축되면서 단기 상승폭이 줄어들 수 있다는 겁니다.
다만 공급 부족과 전월세 상승이 버티고 있어 곧바로 가격이 꺾이기는 어렵다는 단서가 함께 붙습니다.
정리하면 이렇습니다.
방향은 그대로 아래쪽, 속도는 감속.
그리고 전세대출 금리가 오르면 월세 전환이 일어납니다.
이건 매매보다 임대차 쪽에 먼저 나타납니다.
잠깐, 숫자로 한 번 그려보겠습니다.
변동금리 대출 3억, 30년 만기를 기준으로 봤을 때,
☑️ 현재 3.0%. 월 약 126만 원
☑️ 3.25% 인상 시. 월 약 131만 원 (+5만 원)
☑️ 3.50% 인상 시. 월 약 135만 원 (+9만 원)
6개월 사이 월 9만 원 차이가 별것 아닌 것 같지만, 연간 108만 원입니다.
더 중요한 건 이미 올라 있는 생활비와 전세대출이 함께 움직인다는 점입니다.
이 금액을 월 소득에서 먼저 빼고, 그래도 생활이 되는지를 이번 주 안에 한 번 확인해 두셔야 합니다.
그래서 무엇을 해야 하는가
저는 투자 판단을 가저환수원리 여섯 가지로 봅니다.
가치, 저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크입니다.
금리 인상기에는 뒤의 두 개, 원금보존과 리스크의 가중치가 올라갑니다.
수익률을 키우는 국면이 아니라 버티는 힘을 확인하는 국면이기 때문입니다.
이번 주 안에, 딱 3가지만 하세요. 총 20분이면 됩니다.
① 변동금리 비중 확인 (5분)
내 은행 앱 → 대출 상세 → 금리 유형 확인.
변동이면 다음 금리 재산정일도 함께 메모해 두세요.
② 3.50% 기준 월 상환액 계산 (5분)
네이버 '대출이자 계산기'에 현재 잔액·기간·3.50% 입력.
지금 상환액과 차이가 월 얼마인지 적어두세요.
③ 버틸 기간 점검 (10분)
②의 금액을 월 소득에서 뺐을 때 비상금이 몇 개월치 남는지 계산하세요.
6개월 이상이면 조정은 기회가 됩니다.
6개월 미만이면 지금이 리스크를 줄일 타이밍입니다.
금리 인상은 결국 유동성을 흡수하는 일입니다.
시장에서 돈이 빠져나갈 때, 무너지는 쪽은 자산이 나쁜 사람이 아니라 버틸 힘이 없는 사람이었습니다.
경제 체력이 좋아졌느냐는 질문에는 한국은행이 답했습니다.
내 체력이 괜찮으냐는 질문에는, 우리가 답해야 합니다. 지금 바로 계산기로 답하세요.
