안녕하세요!
월급쟁이의 행복한 노후와 내집마련을 돕는 재이리입니다.
서울 및 수도권에 아파트 한 채를 전세 끼고 사두고
전세대출 받아 다른 곳에 살고 계시다면
오늘 글을 꼭 끝까지 봐주세요.
2027년부터 전세대출, 연장이 막힐 수 있습니다.
오늘(8/13) 정부가 부동산 금융 종합대책을 발표했습니다. 지난 8.3 세제개편에 이은 두 번째 카드인데요.
열흘 상간으로 올라온 두 대책을 나란히 놓고 보면
방향이 딱 하나로 모입니다.
세제개편이 세금 기준을
"몇 채냐"에서 "실제 사느냐"로 바꾼 건데,
이번 금융대책은 대출 기준까지
"실제 사느냐"로 옮겨온 겁니다.
그러니 이번에도 1주택이니 OK 하고
채수만 보고 넘길 게 아니라, 내가 어느 상황인지부터 꼭 짚어봐야 돈을 잃지 않습니다.
1️⃣ 8.13 부동산 금융대책, 바뀐 부분
구분 | 지금 | 바뀌는 내용(적용 시기) |
|---|---|---|
비거주 1주택자 전세대출 | 가능 | 신규·연장 원칙 금지 (27.1.1~) |
1주택자 전세대출 보증비율 | 수도권 80% · 그 외 90% | 70% · 80%로 축소 (27.1.1~) |
이주비·중도금·잔금 대출 | 총량에 포함 | 총량에서 별도 관리 |
보금자리론 신혼부부 소득 | 부부합산 8,500만원 | 부부 중 1명 7,000만원도 OK (26.10~) |
즉, 상위 2칸에 해당되는 경우 대출이 조여지고
아래 2칸에 해당되는 경우 대출을 풀어주는 겁니다.
안 살 집에 받는 대출은 조이고,
실제로 살 집에 받는 대출은 남겨둔다는 의미입니다.
2️⃣ 1주택 무주택 상황별 액션플랜
✅ 갭투자 뒤 전세 사는 1주택자 — 이번 규제에 가장 큰 영향
아래 세 가지에 모두 해당하면 대상이 됩니다.
- 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자 (부부합산)
- 그 집을 가족(직계존비속) 아닌 남에게 임대 중
- 본인도 배우자도 그 집에 살아본 적이 없음
이 경우 2027년 1월 1일부터 신규 전세대출도,
만기 연장도 원칙적으로 막히게 됩니다.
여기서 중요한 건, 지금 사는지만 보는 게 아니라
과거에 한 번이라도 실거주했는지까지 본다는 건데요.
한 번이라도 살았으면 대상에서 빠지게 되어 괜찮습니다.
예외도 있는데,
토지거래허가구역처럼 앞으로 실거주가 예정됐거나,
세입자 있는 집을 승계받아 아직 못 들어갔거나,
집주인이 보증금을 못 돌려준 경우 등에 해당됩니다.
다만 자동은 아니고, 사유를 직접 증명하셔야 인정됩니다.
👉Action Plan
여기에 해당 될 경우, 실거주 계획, 월세 등 자금 계획을 다시 세워봐야 할 때입니다.
예외에 해당되고 만기가 2027년 1월 이후라면
지금부터 임대차계약서·과거 전입 이력·비거주 사유를 미리 소명 자료로 챙겨두세요.
✅ 1주택인데 다른 데서 전세 사는 분 — 한도를 다시 봐야 합니다!
위 세 조건에 걸리지 않아도
(=실거주한 적 있거나 불가피한 사유가 있어도),
1주택자라면 전세대출 보증비율이
수도권·규제 70%, 그 외 80%로 낮아집니다. (무주택자는 그대로)
보증비율이 10%p 줄어든다고 해서
내 전세대출금액 한도가 딱 그만큼 주는 건 아닙니다.
대신 보증비율이 낮아지는 건
은행이 지는 위험이 커진다는 의미라
은행마다 심사 기준이나 실제 나오는 금액이 달라질 수 있습니다. (내 대출 기관에 직접 확인)
👉Action Plan
"예전에 이만큼 나왔으니 이번에도 그대로 연장 되겠지"는 위험합니다. 전세대출 만기 연장 시점에 한도를 다시 확인하는 게 안전하답니다.
✅ 무주택 실수요·청년·신혼부부 — 오히려 문이 열림
실제 살 집을 마련하는 쪽은 지원이 늘었습니다.
특히 최근 막막했던 재건축·재개발 이주비와
신축 중도금·잔금대출은 가계대출 총량에서 빼서 따로 관리합니다.
발을 동동 굴렸던 조합원들과 청약 당첨자의 걱정이 한결 줄어드는 겁니다.
보금자리론도 기존 신혼부부는
기준이 부부합산 8,500만원 이하였는데
부부 중 한 명만 7,000만원 이하여도 받을 수 있게 바뀌고요(26.10월~)
여기에 청년 주거지원 3종 세트도 더해지는데요
청년특례 전세대출은 대상이 만 34세 → 만 39세로 넓어지고, 한도도 신혼·유자녀인 경우 최대 3억으로 올라갑니다.
또한 무주택 청년이라면 주담대 받을 때
장래소득 적용 여부·한도를 은행에서 의무로 안내해주니, 꼭 물어보고 적용 받아보세요!
세금이든 대출이든 거주우선으로 하겠다는 명목이 보이네요.
집이 한 채여도 안심 못 하는 이유
이제 “집 한 채니까 실수요자”라던 시대는 지났습니다.
몇 채를 가졌냐가 아니라, 왜 갖고 있고 실제로 어떻게 사느냐로 갈리게 되는 겁니다.
8.3 세제개편에선 세금이, 8.13 금융대책에선 대출이
똑같이 '거주 여부'를 기준으로 삼고 있습니다.
그러니 뉴스 헤드라인에 놀라기보다,
본인이 위 세 상황 중 어디인지부터 차분히 짚어보세요. 막상 따져보면 대응할 시간은 아직 있답니다
(★개인별 한도와 예외 적용은 본인 전세대출 은행에 문의하여 꼭 확인하시길 바랍니다)
세금 쪽이 궁금하시면, 지난 8.3 세제개편 질문 TOP10 글도 같이 읽어보셔요 :)
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