[열기반 92기 36조, 조모임은 36번째지만 기분은 샤~샤~샤_인생의 자유를 위하여] 서울시 강동구 고덕그라시움 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 고덕그라시움

• 연식: 2019.9.27.(8년차)
• 세대수 :  4,932세대
• 위치(지도) :  상일역 1초 컷 초역세권, 101동은 고덕역과 더 가깝고 도보로도 이용 가능…

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

강동구 종사자 수 : 162,732/ 사업체수 :43,358

강동구 직장 등급 : B

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 43분 (환승2회), 자차30분

여의도역 : 59분 환승없고 한번에 감.

시청역 : 51분(환승1회) 

교통등급 : A등급→ 강남은 1시간 이내이나 부도심이 1시간 이내임.

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 고덕중학교, 학업성취도 69%,  C등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 이마트(명일점, 고덕점), 이케아=> B등급

5. 공급

- 강동구 3년입주 합계 : 2751세대 (26년 705세대 + 27년 2046세대 + 28년 0세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1) 강동구 인구수 : 499,011

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 499,011x0.005 =2495 세대

3) 3년 입주량 합계 : 2751 세대 (올해 705세대 + 내년 2046 세대 + 내후년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 2751/3=연평균  917 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =917세대/2495세대=0.3675배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내=>S등급

#입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 

강동구 고덕동 생활권은 강동구에서 2순위 생활권이라 생각되었다.

강동구 생활권은 둔촌동생활권, 고덕상일생활권, 명일생활권, 천호성내생활권, 암사생활권으로 구분을 지어보았다.

고덕그라시움은 고덕상일생활권으로 교통에서는 기존 5호선이 주라인이 5호선이 강남역으로 접근성이 환승해야 하는 불편함이 있다.

하지만 28년 말 중앙보훈병원 급행이 연장되어 9호선 급행이 운행될 예정(현재 2026년 8월 공정진행율이 46%임.)이라 더블 역세권이 되어 강남접근성이 더 좋아질 것으로 판단되었다.(신논현역까지 한방에 환승없이 가능)

그 외 여의도역, 광화문도 환승없이 한번에 갈 수 있고 시청역도 1회 환승하고도 1시간이내에 충분히 접근할 수 있어서 A등급으로 판단하였다.

고덕상일생활권은 고덕지구 택지개발 사업으로 환경이 매우 좋고 실제 10~20대, 20~30대 사는 인구수가 강동구 평균보다 높고 특히 고덕동은 평균연령도 40.7세, 생산연령 인구도 69.3%로 서울권에서도 상위권이다. 

하지만 강동구에 종사인구비율은 B등급으로 이 생산연령 인구들이 강동구 내에 종사하기 보다는 타 지역으로 근무하러 가는 전형적인 베드타운의 성격의 주거지역임을 알 수 있었다.

고덕역 주변에 이마트(대형마트)가 있는데 도보로도 장보고 가거나 차로 장본후 바로 자택으로 가는 길목에 있어서 동선도 매우 편리하다. 단지내에 GSFRESH가 있기는 하지만 부사님 말로는 이마트 이용율이 더 높다고 하심.

하남과도 가까워서 이케아, 코스트코 이용자도 많다고 한다.

공급측면에서도 고덕상일동에 대한 공급이 2027년 613세대로 적으며 강동구 전체로 보더라도 3개년 2751세대로 공급량이 부족한 점은 공급으로 인하여 전세가가 급락하는 상황은 없을 것으로 판단하였다. 조사하면서 놀라운점은

 준신축 대단지임에도 불구하고 인근 한영중학교와 상일중학교에 비하여 학업성취율이 낮은 점은 아쉬운 점이 있으나 명일학원가를 가까이 이용할 수 있는 장점은 플러스 요인이라고 생각한다.(명일학원가를 이용하는 학생들이 4시경, 밤10시경 일반버스, 마을버스, 자전거를 이용하여 명일생활권을 누리는 학생들을 자주볼 수 있으며 밤10시만 되면 학생들이 버스타려고 줄이 길게 서있음. 명일학원가 건물 사이사이에 자전거가 엄청나게 많이 세워져 있는 것을 볼 수 있음.) 결론은 고덕그라시움이 있는 고덕동은 세대수당 인구구성도 2.77명으로 강동구 평균보다도 높고 인근 송파와 비슷한 수치(이로써 높은 가족단위의 인구비율로 구성되고 있음을 알수 있었음.)이며 구성비율이 30-40대 차지하는 비율이 타 생활권보다 높은점, 아파트의 연식, 교통개선(기존에 5호선 생활권에서 9호선 급행을 이용할 수 있고 고덕그라시움은 상일역 1초 컷의 초역세권임 또한, 워낙 대단지라 고덕역, 상일역을 같이 사용하고 있음) 등에 비춰볼때 충분히 가치는 있는 곳으로 판단되었다. 

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 래미안송파파인탑

• 연식: 2012.1.6.(15년차)
• 세대수 :  794세대
• 위치(지도) :  송파역까지 1.1KM 도보 16분 거리 위치

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

송파구 종사자 수 : 412,433/ 사업체수 : 74,893

강동구 직장 등급 : S

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 36분 (환승1회), 잠실3차 한양아파트까지 도보이동 후에 버스 탑승 가능

여의도역 : 41분(환승1회), 석촌역까지 버스이동 후 9호선으로 이동가능

시청역 : 52분(환승1회), 잠실3차 한양아파트 도보후에 환승해야 함.

잠실역 : 

교통등급 : A등급→ 강남은 1시간 이내이나 부도심이 1시간 이내임.

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 가락중학교, 학업성취도 87%,  B등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 롯데슈퍼프레시=> C등급

5. 공급

- 송파구 3년입주 합계 : 2643세대 (26년 2088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1) 송파구 인구수 : 650,258

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 65,258x0.005 = 3251세대

3) 3년 입주량 합계 : 2643세대 (26년 2088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 2643/3=연평균  881 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =881세대/3251세대=0.2710배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내=>S등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 

저점매수시 고점매수보다 투자금이 76200만원 덜 투입되면서 수익은 8억을 벌 수 있는 구조였다. 그러나 래미안파인탑과 고덕그라시움을 비교했을 때 투자금은 3억이 더 들어가면서 수익율은 2억이나 더 낮다는 것을 알 수 있었다. 고덕그라시움이 급수가 오히려 떨어짐에도 수익율은 더 높았던 것이다. 그래도 현재시점에서는 래미안파인탑의 가격은 점진적으로 상승하고 있고 전세가도 마찬가지로 상승하고 있다. 아파트 연식, 용적율, 환경이 고덕그라시움에 비해 좋은편은 아니지만 송파라는 지역 프리미엄과 공급부족이 가격을 끌어올리고 있는 것으로 보인다. 주변에 가락삼익, 송파미성, 송파한양 등 주변아파트의 재건축과 가락쌍용2차의 리모델이 될 예정이라 송파파인탑의 투자처로써의 메리트는 줄어들 것으로 보인다. 저점에 내 투자금이 7억이 생긴다 하더라도 여기에 투자하기엔 다른 지역이나 다른 아파트를 투자하는 것이 나을 것으로 생각했다.

PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 고덕그라시움 25평 현재 매매 22억, 전세 8억7천만원~9억 선

- 5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 14억9천만원 전세 5억

- 5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 10억8백 전세 5억

5)  현장사진

6) 수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

해당 아파트는 대단지 신축단지여서 그런지 다른 지역 아파트랑 다르게 빨리 이전 고점을 찍고 하락 후에(해당 상황이 1년만에 벌어진 상황…_현재는 전고점을 뚫고 상승하고 있는 중이라는 사실을 알 수 있었다. 저점매수시와 고점매수시 4억8천2백만원 차이가 나는데…저점에  매수가 얼마나 중요한지 알 수 있었다. 그리고 저점에 매수하더라도 내 돈이 4억9천9백 거의 5억이 투자금이 들어가야 하는데 그 돈이면 급지를 높혀서 다른 투자처를 알아보거나 저평가가 더 많이 난 곳들을 찾아서 분산투자하는 것도 방법이지 않을까 생각했다. 

또한, 해당 아파트에 대한 전세가율이 55%이하로 낮아서 같은 투자금이면 다른 아파트에 더 많은 수익율을 내거나 리스크를 방어할 수 있지 않을까? 란 생각도 해 보았습니다. 더불어 지금은 이미 전고점을 뚫은 상황이라 저평가가 되어 있는지 제가격을 다 반영되고 추가 상승여력이 있어서 고공상승한 상황인지 알수없어서 저평가된 가치있는 상황이라고 판단은 어렵다는게 결론입니다. 비슷한 급지의 다른 아파트를 찾아보고 해당 아파트가 더 상승여력이 있는지 판단해 봐야 겠습니다.

PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 

현재 같은 가격 대에 매물들 중에서 위치(주요업무지구까지 가까운 거리)를 고려했을 때 가치가 나쁜 편은 아닌 것 같다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :

4923세대이고 연식이 7년차 준신축이며, 강동구 명일고덕 생활권 내에서 거래량이 가장 많은 편이고 3개년 공급량이 인근 지역에 거의 없어서 수요 충분한 단지라고 생각이 든다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 

현재 투자금이 13억3천만원이 아파트 1채값이나 들고….(투자금이 너무 많이 들어간다는 뜻) 입지가치는 28년 9호선 급행 개통에 따른 강남주요지구에 대한 접근성이 좋아지고, 단지내의 시설(커뮤니티)이 주변 신축에 비해 앞도적이며 인구유입량도 10대와 40대가 높아서 메리트가 있으나  투자처라기 보다는 실거주하면서 자산증식의 관점에서는 괜찮은 물건이라는 생각이 든다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 

현재시점엔 전세가율 39~40%로 전세가율이 높지 않고, 비슷한 입지의 대장아파트 고덕래미안힐스테이트는 전세가율이 49%로 오히려 기준수치인 55%에 가까운 수치이다. 향후 3년간 입주물량이 많지 않은 점은 이주이슈로 인한 역전세 발생의 위험은 적다고 생각한다.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

3년내 주변 공급이 없어 전세세입자 구하는데 리스크 대응 가능하다고 생각이 든다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

주요 업무지구까지 거리가 1시간 내로 입지가 좋고, 수요가 충분해서 가치 전세를 놓고 매도시 거래량이 많아 환금성도 확보하하는데도 문제는 없어 투자금이 13억3천만원이면 타지역 매수를 고려해 보겠다. 

3.  작성하면서 느낀점 : 

아직 비슷한 가격대의 아파트를 많이 보지 못해, 가장 저평가 되어 있다고 판단하기 어려운 부분이 있어 더 많은 단지들을 봐야겠다고 느꼈다.