월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 봉선동포스코더샵
- 연식: 2004.12(23년차)
- 세대수 : 1,140세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
전남광주통합특별시 남구 종사자 수 : 68,656명
전남광주통합특별시 남구 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
광주는 교통 생략
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 문성중학교, 학업성취도 90%, A등급
학군 : 동아여자중, 학업성취도 91%, A등급(단, 여중이라 참고만)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 대형마트 1개(이마트 봉선점), B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 전남광주통합특별시 남구 3년입주 합계
: 2,677세대 (26년 746세대 + 27년 1,931세대 + 28년 0세대)
* 3년간 적정 수요량 : 1,087세대 × 3 = 3,261세대
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 전남광주통합특별시 남구 인구수 : 20만 5,647명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 205,647x0.005 = 1,028세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,677 세대 (올해 746세대 + 내년 1,931 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 892 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.82배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내, A등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
광주 남구가 학군지라고는 하지만 봉선동 남쪽의 두 중학교만 학업성취도가 90%가 남고
진월동의 대성여자중이 91%인게 눈에 띈다.
다만, 강의에서의 내용으로 보면 여중의 경우 남중보다 학업성취도가 높으니 착시효과를 잘 봐야 할 것 같다.
학업성취도 90%가 아직 얼마나 대단한건지는 감이 오진 않지만 대구 수성구는 얼핏봐도 5개 이상의 중학교가
학업성취도가 90% 이상인걸 보면 광주의 학업성취도가 다른 광역시 대비 떨어지는 것 같기도 하다.
워낙 수성구가 교육으로 유명한 곳이긴 하나 광주 봉선동은 냉정하게 따지면 한참 못 미치는 것 같긴 하다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 봉선동 포스코더샵 33평 현재 매매 8.0억, 전세 5.8억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 2월 매매 8.45억 전세 5.8억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 6월 매매 6.95억 전세 3.8억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
광역시의 학군지이다보니 전세가 탄탄하게 받쳐주는 느낌인 것 같다.
매매가는 사실 고점 대비 하락하긴 했지만 광주광역시 내 구축에서는
가장 방어력이 높은 것 같고 충분히 고점돌파가 가능할 것 같다.
매매가와 전세가의 차이가 크다보니 투자 측면에서는 다른 선택지가 많을 것 같지만
장기적으로 가져간다하면 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것 같다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가)
ㅇ 입지가치는 봉선동 학군이 우수하기 때문에 광주 내에서의 학군 관련 최고 가치
ㅇ 다만, 비교평가 시 구축 위주의 단지로 봉선동 남쪽이 구성되어 있고
광주에는 계속 신축 대단지가 들어서고 있기 때문에 학군지가 옮겨갈 수 있음
ㅇ 해당 단지 금액 정도를 버틸 수 있는 것은 광주 내 신축 정도임
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 환금성은 우수
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가)
ㅇ 투자금이 크기 때문에 수익률은 크지 않음
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정)
ㅇ 원금 보존 측면에서는 전세가율은 70% 이상이고
봉선동 남쪽은 이미 아파트 단지가 모두 들어섰기 때문에 입지독점성은 있음
ㅇ 광주광역시 전체에 대해서는 입주물량이 적정한 편이나 봉선동은 입지독점성이 있어
입주물량에 비례하지는 않을 것 같음
- 봉선동에 살고 싶어하는 사람이 송암동의 신축으로 옮겨가지는 않을 듯
5) 리스크 대비 (역전세 대비)
ㅇ 학군지이기 때문에 항상 전세 수요가 있어 광주 내에서는 역전세 리스크가 매우 낮은 편
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
실거주로 결정 됐을 때는 매수, 투자 관점에서는 불필요
3. 작성하면서 느낀점
막연히 봉선동이니까 대장 아파트니까 좋을 것 같다는 생각은 했지만
여러가지 측면으로 비교분석해봤을 때 투자 측면에서는 매매와 전세값 차이가
수도권 비규제로도 충분히 갈 수 있는 갭이기 때문에 별로 좋지 않은 것 같다.
실거주 목적이라면 가야겠지만 광주 내에서도 학군지가 동명동에서 봉선동으로
부를 따라 옮겨갔던 전적이 있어 이번에도 다른 지역으로 학군지가 옮겨갈 수도
있겠다는 생각이 들어 분석 후 매매 또는 목표단지로 부적정하다는 생각이 계속 들고 있다.
광주는 실거주 목적으로만 생각하고 투자는 수도권으로 하는게 맞다는 생각이 든다.
