월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 봉선동포스코더샵
- 연식: 2004.12(23년차)
- 세대수 : 1,140세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
전남광주통합특별시 남구 종사자 수 : 68,656명
전남광주통합특별시 남구 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
광주는 교통 생략
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 문성중학교, 학업성취도 90%, A등급
학군 : 동아여자중, 학업성취도 91%, A등급(단, 여중이라 참고만)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 대형마트 1개(이마트 봉선점), B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 전남광주통합특별시 남구 3년입주 합계
: 2,677세대 (26년 746세대 + 27년 1,931세대 + 28년 0세대)
* 3년간 적정 수요량 : 1,087세대 × 3 = 3,261세대
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 전남광주통합특별시 남구 인구수 : 20만 5,647명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 205,647x0.005 = 1,028세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,677 세대 (올해 746세대 + 내년 1,931 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 892 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.82배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내, A등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
광주 남구가 학군지라고는 하지만 봉선동 남쪽의 두 중학교만 학업성취도가 90%가 남고
진월동의 대성여자중이 91%인게 눈에 띈다.
다만, 강의에서의 내용으로 보면 여중의 경우 남중보다 학업성취도가 높으니 착시효과를 잘 봐야 할 것 같다.
학업성취도 90%가 아직 얼마나 대단한건지는 감이 오진 않지만 대구 수성구는 얼핏봐도 5개 이상의 중학교가
학업성취도가 90% 이상인걸 보면 광주의 학업성취도가 다른 광역시 대비 떨어지는 것 같기도 하다.
워낙 수성구가 교육으로 유명한 곳이긴 하나 광주 봉선동은 냉정하게 따지면 한참 못 미치는 것 같긴 하다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
