월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 리센츠
- 연식: 2008년식
- 세대수 : 5563세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
송파구 종사자 수 : 412,433명
송파구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
(아침 8시 기준)
강남역 : 15분
여의도역 : 36분
시청역 : 39분
교통등급 : S 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 잠중학교, 학업성취도 93.1%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 잠실 롯데백화점, 롯데마트, A등급
5. 공급
- 송파구 3년입주 합계 : 2643세대 (26년 2088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 송파구 인구수 : 64.3만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 643,000x0.005 = 3215세대
3) 3년 입주량 합계 : 2643세대 (올해 2088세대 + 내년 0세대 + 내후년 555세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 881세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.27배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내, S 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점
- 1급지라고 불리는 최상급지 중 송파구에서 가장 사람들이 좋아하는 잠실 생활권의 입지 분석을 해보았고, 그 중에서도 대장 단지로 판단되는 리센츠를 조사해보았다. 평소에 잠실역을 지나가거나, 약속 장소로 머무르면서 주변 환경적 요소들과 함께 '정말 살고 싶다' 라는 생각을 많이 했던 단지였고, 향후 비전 보드를 위해서 명확히 작성해보고 그에 맞게 내 가치를 높여서 비전과 연결해보고자 해보았다.
- 수도권에서 가장 중요하다고 생각되는 교통과 직장이 S 등급이라 압도적인 입지를 자랑함을 알 수 있었고, 환경 학군적인 면에 있어서도 1km 내에 걸어갈 수 있는, 한국에서도 순위권 매출을 자랑하는 잠실 롯데백화점과 롯데마트를 다니면서 편의성과 쾌적함을 누릴 수 있으며, 대단지 내에 잠신중이라는 훌륭한 학군지의 중학교를 품고 있어 단지 자체로써 커다란 학군 커뮤니티를 형성함을 알게 되었다.
- 정말 최상급지라 불리는 곳은 이와 같이, 교통 직장이 바로 주변에 펼쳐져 있어 시간 제약 없이 마음 편히 출퇴근할 수 있으며, 아이들도 공부 걱정 없이 어엿하게 자라는 모습을 주변 이웃들과 나누면서 확인할 수 있고, 가족들과 주말이나 여유시간에 백화점 등을 마실나가면서 질적으로도 높은 소비를 이루어내면서 만족감을 얻는 삶을 사는 아파트임을 알게 되었다.
- 물론, 강남 서초와 같은 한국 최상급지와 대비해서 학군이나 환경 등에서 조금 밀릴 수는 있겠으나 잠실이라는 거주 가치로 볼 때 개인적인 취향과 내집마련이라는 관점에 있어서 이와 같이 훌륭한 입지의 자격 조건이 어떠한 것인지 깨달아볼 수 있었고, 갈아타기를 통해서 입지를 하나씩 하나씩 높은 단계로 갈아끼워 가면서 나의 그릇을 키우고 가족의 행복한 그릇을 만들기 위해, 원씽인 독강임투인을 지속적으로 실천해야겠다는 생각이 들었다.
Part 2. 수익률 분석
3) 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 리센츠 24평 현재 매매 30.8억, 전세 12억
- 5년 내 고점 매입시: 2023년 5월 매매 20.35억 전세 8.2억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 16.3억 전세 7.9억
5) 현장사진
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
투자금이 10억 내외로 크게 듦에도, 수익률이 의미있게 나오는 것을 보고 상위 입지에서는 똘똘한 한 채 전략이 매우 유효하다고 생각하게 되었다. 또한 고점에서 매수하더라도 86% 의 수익률로, 연 평균 20% 이상의 수익률이 나오는 것을 보고 물론 더 장기간 보유 관찰해야겠지만, 입지 가치를 이해하고 리스크 대비하면서 보유 체력을 갖고 있다면 의미있는 전략이라고 생각하게 되었다.
또한 이와 같이 1급지 상위 급지에서는 전세가율이 높지 않아서, 대출이 당시처럼 의미있게 나온다면, 감당 가능한 선에서 레버리지해서 내집마련으로 수익률이 2배 가까이로 상승하고 투자금도 줄일 수 있어, 실거주 투자로써 가장 가치있는 집을 매수하는 것이 중요하다고 생각하게 되었다.
PART 3. 투자 결론
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
비슷한 가격대로 보았을 때,
강남 청담생활권 삼성센트럴아이파크 전용 59 31.85억
청담자이 전용 49 29억
도곡 생활권 도곡렉슬 전용 59 29억
서초 반포 생활권 반포리체 전용 59 31.3억
에 나와있는데, 잠실 리센츠가 송파구 대장급이기는 하나
입지적으로 볼 때, 청담/도곡/반포에서도 나름 선호도 있는 단지들과 가격이 비슷해서
저평가라고 보기에는 어렵다고 생각한다.
저평가 기준 : X
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
300세대 이상이고, 입지 상위급에 대장 단지로 거래가 활발해서 수요 충분한 단지라고 생각이 든다.
환금성 기준 : O
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재 투자는 규제로 인해 불가능하기에, 내집마련으로 볼 때 내 종잣돈이 24.8억이 들어가는데,
베타 투자로 100%의 수익률을 생각할 때 목표 매도가는 55.6억이 된다.
리센츠의 전저점이 16.3억이라 2배 정도인 32.6억에 가까운 호가를 보이고 있어
현재 호가가 이미 다음 전고점의 허리 이상이라고 생각한다.
따라서 수익률 측면에서도 장기적으로 가져간다면 목표 매도가에 도달할 수도 있겠지만
보유 10년 정도를 보면서 수익률 10%를 생각해볼 때는 어려울 수도 있다고 생각한다.
수익률 = X
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 39%로 강남 원금보존 기준인 45% 에 들어오지 않아 원금보존이 어려울 수 있다고 생각한다.
원금보존 = X
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년내 주변 공급이 적정 수요량의 절반 이하이며, 잠실의 대규모 공급이 올 해 초에 입주를 마친 상태라
역전세 등 리스크는 낮다고 생각한다.
리스크 = O
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
수도권 내에서도 거의 최상급지에서도 대장 단지로, 상위 입지 가치와 함께 대규모 수요가 독점성을 갖고 몰리는 단지라 그만큼 가격대가 상당하고 종잣돈도 충분히 가지고 있어야 하는 단지이다.
가격대가 상당함에도 그 상위 입지권 내에서 서로 비교하면서 비교평가를 해보았을 때, 송파구 대장급이기는 하나 더 입지 가치가 높은 강남이나 서초의 단지들과 가격이 비슷하여 저평가라는 생각이 들지 않는다.
투자 기준으로 볼 때, 저평가/수익률/원금보존에 합당하지 않는 조건을 보이므로
같은 종잣돈으로 매수를 고려하지 않을 것이라 생각한다.
3. 작성하면서 느낀점 :
송파구 내에서도 한강의 가치를 가짐과 함께 상위 입지 가치를 거의 모두 가져가는 잠실 단지를 직접 분석해보면서, 내집마련으로 정말 가치있고 비전 목표로 삼을 만하다는 생각이 들었다.
하지만 아무리 가치 있는 단지 및 부동산이더라도, 가격이 가치에 맞지 않는다면 매수를 홀드하고 그 시장 속에서 내가 할 수 있는 가장 좋은 단지를 하는 것이 입지 및 급지와 상관없이 가장 중요함을 알게 되었다.
내집마련이라면 사람마다 취향이 다르기에 그럼에도 불구하고 매수하면서 가져가볼 수도 있겠지만, 시장 상황에 따라 저평가 되어있지 않음을 이해하고 보유하는데 무리가 없도록 해야겠다.
최상위 단지들을 계속 수익률 보고서로 비교평가하면서 비전을 넓히고 명료하게 해서, 동력을 얻고 그에 맞게 행동으로 이어나갈 수 있도록 계기가 될 것으로 생각한다.
