안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
임대차 계약 만료를 앞두고 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 5% 이내 증액으로 원만하게 합의된 경우, 불필요한 중개보수를 아끼고자 당사자 간 직거래로 계약서를 작성하는 사례가 많습니다. 원활한 계약 진행과 차후 법적 리스크 방지를 위해 실무적으로 챙겨야 할 것들에 대해서 정리해보았습니다.
불필요한 중개보수료 아낄 수 있는 방법!!!!
1. 만료 1~2개월 전 계약 체결 권장
- 통상 계약 만료 1~2개월 전이 가장 적절합니다.
사전 조율 필요성: 임차인의 전세대출 연장 심사 및 보증보험 갱신에는 통상 2~4주가 소요됩니다. 금융기관 제출 서류 구비를 위해 최소 만료 한 달 전에는 계약서 작성이 마무리되어야 불필요한 일정 지연을 막을 수 있습니다.
2. 계약서 작성 및 신고 절차
- 계약갱신청구권 명시: 특약란에 본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신 계약임을 분명히 기재해야 향후 권리 재청구 여부로 인한 분쟁의 소지를 차단할 수 있습니다.
- 증액 내역과 기존 계약의 승계: 기존 보증금, 증액분, 변경 후 보증금을 나누어 기재하고, 본 계약에 명시되지 않은 사항은 종전 임대차계약의 조건을 그대로 승계한다는 문구를 포함해 계약의 연속성을 확보합니다.
- 주택 임대차 신고(전월세신고제): 보증금이 증액되었으므로 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 '부동산거래관리시스템'을 통해 신고해야 합니다. 쌍방 날인된 계약서 원본이 있다면 임대인 또는 임차인 일방이 단독으로 접수할 수 있습니다.
기존 계약서 보존 안내: 증액 계약서에 추가 확정일자를 받더라도, 기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권 유지를 위해 기존 계약서 원본은 반드시 함께 보관해야 함을 임차인에게 안내해 두는 것이 바람직합니다.
3. 전세대출 갱신 시 임대인이 유의할 점
- 직거래 계약서 인정 여부 사전 확인: 일부 시중은행이나 보증기관(HF/HUG/SGI)의 세부 상품에 따라 증액 계약 시 공인중개사 날인 계약서(대필)를 요구하는 경우가 있습니다. 계약서 작성 전, 임차인에게 대출 실행 은행을 통해 개인 간 직거래 계약서로 연장이 가능한지 먼저 확인하도록 안내하면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.
- 유선 및 현장 사실 확인 응대: 대출 연장 심사 시 은행 또는 위탁 평가기관에서 임대인에게 직접 연락해 실거주 여부 및 증액 합의 사실을 확인하므로 사전 일정을 염두에 두고 협조해 주시면 됩니다.
- 증액 보증금 송금 루트 확인: 증액된 자금이 임차인의 자체 자금인지 대출금인지에 따라 은행에서 임대인 계좌로 바로 송금되거나 세입자를 거쳐 입금되므로, 정산 일정과 입금 계좌를 미리 조율해 두는 것이 안전합니다.
그런데!!
주위에서 그래도 맘 편하게 부동산 대필료 내고 요청 드리라고 하더라구요?
세입자의 대출 은행 요건만 문제없다면 굳이 대필료를 쓰지 않고 직거래로 진행해도 충분히 안전합니다.
주위에서 대필을 권하는 이유는 혹시 모를 서류 실수나 분쟁에 대한 심리적 불안감 때문이지만, 갱신 계약의 법적 성격을 이해하면 불필요한 비용일 수 있습니다.
구분 | 당사자 직거래 | 공인중개사 대필 (5~10만 원) |
|---|---|---|
적합한 상황 | 세입자 대출 연장에 직인이 불필요하고, 권리관계가 깨끗한 경우 | 은행/보증기관에서 공인중개사 날인을 필수로 요구하는 경우 |
장점 | 비용 0원, 일정 조율 간편 | 서류 작성 대행, 은행 서류 반려 위험 원천 차단 |
공인중개사 책임 범위 | 해당 없음 | 단순 서류 작성(대필)은 공제증서가 첨부되지 않아 법적 보증 책임이 없음 |
법적 효력 | 당사자 서명/날인으로 100% 유효 | 당사자 서명/날인으로 100% 유효 (동일함) |
어떤 선택을 해야 할까요?
이런 경우 직거래로 진행해보세요!
- 세입자가 은행에 문의했을 때 "개인 간 직거래 증액 계약서로도 전세대출 연장 가능" 확인을 받은 경우
- 기존 계약 이후 등기부등본상 추가 대출(근저당)이나 권리 변동이 전혀 없는 경우
- 표준임대차계약서 양식을 다운받아 증액 내역 및 갱신청구권 행사 특약을 직접 작성할 여유가 있는 경우
이런 경우 5~10만 원 대필을 진행하세요!
- 세입자의 전세대출 상품(특정 HUG/SGI 상품 등)에서 공인중개사 직인을 대출 연장의 필수 요건으로 규정한 경우
- 계약서 문구 하나하나 작성하고 주민센터/시스템을 확인하는 과정 자체가 번거롭고 스트레스인 경우
대필료를 내고 진행한다면!! 잠깐!!!!!!!
- 대필 계약서는 '중개 사고' 보상 대상이 아닙니다. 대필료(5~10만 원)를 주고 쓰는 계약서는 정식 '중개'가 아닌 단순 '서류 대행'입니다. 따라서 공제증서가 발급되지 않으며, 향후 법적 분쟁이 생겨도 공인중개사에게 법적 책임을 묻기 어렵습니다.
- 기존 권리관계(대항력)는 그대로 유지됩니다. 신규 계약이 아닌 '5% 증액 갱신 계약'이므로, 최초 계약 시 확보된 임차인의 대항력과 임대인의 권리는 특약만 올바르게 작성하면 법적으로 온전히 승계됩니다.
- 신고 절차가 매우 간소화되었습니다. 과거와 달리 '부동산거래관리시스템' 또는 주민센터에서 임대인 혼자서도 증액 계약서 한 장으로 주택 임대차 신고(확정일자 자동 부여)를 쉽게 마칠 수 있습니다.
내게 맞는 선택으로 절차에 맞게 진행하시면 될 것 같습니다.
감사합니다:)
