월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 해링턴플레이스동대구
- 연식: 2023y
- 세대수 : 1,265^
- 위치(지도) : 동구 내에서 신암생활권 외곽에 위치한 신축 대단지. 북구 복현동과 오히려 가깝다. 서쪽에는 경북대학교, 동쪽에는 대구광역시립동부도서관과 신암공원이 있고 대구 동북초 초품아 단지이다. 단지 주변으로 길이 정돈되어 있으나 아직 빌라들이 남아있어 나홀로 느낌은 있는 편. 중심상권인 파티마삼거리까지 도보 15분 걸어야 한다. 동대구역까지는 도보 30분으로 걸어가기에 멀다.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자 수)
- 동구 종사자 수 : 126,452(약 12만명)
- 동구 직장 등급 : B - 동구 내 자체 직장의 양과 질은 보통 수준으로, 직주근접보다는 수성구, 구미 등 좋은 직장으로 출퇴근 하는 베드타운 역할을 하는 곳이다.
▶(양) 대구 내 종사자 수와 사업체 수 중간 수준.
▶(질) 대구 내 500인 이상 사업체 수 3위/9위. 달성군>수성구>달서구, 동구, 북구
- 대구에서 종사자 수가 가장 많은 곳은 달서구, 대기업이 가장 많은 곳은 달성군. 직장연봉이 더 높은 곳은 중심지 외곽(서구, 남구, 달서구, 달성군, 군위군), 거주민연봉이 더 높은 곳은 중심 택지(수성구, 중구, 북구, 동구)이다.
- 수성구는 대구 내에서 종사자 수와 대기업 수 모두 3위 안에 속하므로, 좋은 직장이 많이 분포하고 있는 중심택지이다.
- 동구는 인구수 대비 종사자 비율이 낮고(37%), 직장 연봉보다 거주민 연봉이 소폭 더 높다. 연봉이 높은 준정부기관, 금융업, 연구원은 대부분 중심 택지에서 먼 외곽 신서동에 위치해 있다.
[내생각]
▶직장의 양(달서구)과 질(달성군)이 좋은 곳이 주로 중심지 외곽에 위치하여 직주근접 수요보다 중심택지(수성구, 중구, 동구, 북구)에 거주하고 싶은 수요가 더 높으므로 중심택지를 우선으로 투자범위를 정한다.
▶동구 내에서 일하기 보다는 동구 내에서 출퇴근이 편리하고 좋은 직장을 있는 수성구 또는 동대구역을 이용해 출퇴근이 가능한 직장이 있는 인접 지역으로 출퇴근 수요가 높을 것 같다.
▶동구에 사는 사람들은 주로 어디로 출퇴근하는지 알아보고, 수성구 또는 구미와 경산 등 직장을 갖춘 타지역으로의 출퇴근이 많다면 수성구 또는 동대구역 인접성이 집값에 영향을 미치는지까지 살펴본다.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간 - 동대구역~범어역)
- 동구 교통 등급: S - 대구 내 핵심 업무지구인 수성구(범어역)까지 자차 출퇴근이 매우 편리하기에 수성구의 높은 집값이 부담된다면 가성비 주거지역으로 선택받는 곳이다.
▶동대구역
- 지하철 승하차, 환승객 이용 순위가 반월당 다음으로 높은 동대구역이 동구 중심지에 위치. 인접 구까지 교통이 매우 편리하다.
- 동대구역~반월당: 지하철 8분(1호선 직)/ 자차 10분
- 동대구역~범어역: 지하철 20분 이내(1-2호선, 환1)/ 자차 5분
- 동대구역~안심역: 지하철 19분/ 자차 19분
=> 동구는 중구, 수성구와 자차, 지하철 접근성이 너무 편리하다.
=> 동구에서 연봉이 높은 신서혁신도시(안심역)까지 지하철로 20분이면 출퇴근이 가능하다.
▶대경선
- 동대구역~구미역: 지하철 48분/ 자차 42분
- 동대구역~경산역: 지하철 11분/ 자차 21분
=> 연봉이 높은 구미시, 경산시로 출퇴근 시간이 지하철과 자차 이용 시간에 큰 차이가 없으므로 대경선 의존도가 높을 것 같다.
▶대구 지하철 4호선(엑스코선)
- 건설목적: EXCO 접근성 문제 해결
- 현재 상황: 26년 9월 착공 예정이었으나, 모노레일 추진 공약으로 전면 보류.
- 사업성: 동구와 수성구 간 이동이 편리해지나, 북구의 주요 거주지이자 상업, 업무지구인 침산동 일대는 여전히 도시철도 사각지대로 남고, 동쪽으로 치우쳐져 있어 동성로 등 도심과 연결되지 않아 사업성이 높다고 평가받지는 않는다.
[내생각]
▶동구는 주요업무지구인 수성구 범어역까지 자차 5분, 대중교통 이용시 20분으로 출퇴근이 매우 편리하다는 장점이 있다.
▶수성구와 다소 먼 신암 생활권에서는 같은 가격이라면 중심상권이 발달해 있고 수성구 이동이 편리한 동대구역 역세권 단지의 선호도가 높을 것 같다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
- 동구 학군: B - 85% 이상 중학교 3개(영신중, 공산중, 강동중)
- 해링턴 인근 학군: C (복현중 74%) - 해링턴이 위치한 신암1동은 북구 6학교군과 자유학구로 배정 가능. 호갱노노를 찾아보면 동구 내에서 남아는 ‘청구중’을 보내고 싶어하고 여아의 학군이 애매하다는 평이 있다. 초등학교를 품고 있지만 중학교 학군이 좋지 못하다.
▶동구 내 중학교 top3
1. 영신중(93.2/ 3.8) - 봉무동
2. 공산중(92.5/1.4) - 백안동
3. 강동중(87.7/1.9) - 신서동
동구 내 학업성취도율이 90%넘는 중학교는 단 2곳. 영신중은 학업성취도율도 높고 특목고 진학율도 높은 편이나 대구 전체에서
영신중 공산중 모두 금호강 건너편 외곽에 위치.
▶중고등학교 수성구 학교 지원 가능
동구 대장 더샵 디어엘로 중학교 배정: 효신초 졸업 시 수성구 동부중 배정 가능. 수성구만큼은 아니지만 청구중(남중)보다 동부중에 대한 선호도 높음.
동구는 수성구와 가장 인접한 곳으로, 중고등학교 수성구 학군 지원 가능 + 수성구 학원가 이용이 편리하다는 점에서 거주수요가 높을 것 같다.
[내생각]
▶같은 가격이라면 수성구 학군과 생활권을 공유하는 신천생활권이 신암생활권보다 선호될 것 같다.(신천>신암)
▶수성구 중,고등학교를 보낼 수 있으면서 연식과 상품성이 좋은 신축대단지라면 실거주 수요가 높을 것이기에 우선적으로 투자후보로 살펴본다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
- 동구 환경 등급: A - 동대구역 신세계 백화점
- 해링턴 환경 등급: C - 신세계백화점, 현대시티아울렛, 수성구이마트 모두 신천생활권에 위치해 있다. 해링턴 단지 주변으로는 대구광역시립동부도서관, 실내수영장, 신암공원이 있어 생활상권을 이용하기 위해서는 파티마삼거리까지 걸어가야 한다.
▶주요 상권 확인
1. 백화점: 1개(신세계 백화점 대구점 – 신천동)
전국 6위, 지방 2위. 전국에서는 현대판교점 다음으로 매출 순위가 높음. 5층럭셔리 부티크에 에루샤 뿐만 아니라 명품 브랜드 多
2. 대형마트: 0개/ 가장 가까운 이마트(수성구 만촌동)
[내생각]
▶신암 생활권에서는 교통과 환경을 모두 갖춘 동대구역 주변 단지가, 신천 생활권에서는 동대구역 접근성 보다는 생활상권과 학원가가 발달한 수성구 인접성이 중요할 것 같다.
▶ 동구 내 대형마트가 없기 때문에 메트로팔레스 단지옆 수성구 만촌동 이마트를 많이 이용할 것 같다.
▶동대구역, 신세계백화점과 멀지 않으면서 수성구 생활권을 공유할 수 있는 신천생활권을 더 선호할 것 같다.
5. 공급
- 대구 동구 공급 등급: S - 대구 내 S등급(수성구, 중구, 달서구, 동구, 서구)/ 그 외 북구A, 남구C
1) 동구 인구수 : 338,406명 (약 34만명)
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 338,406x0.005 = 1,692세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,139세대 (올해 1,139세대 + 내년 0세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 380세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.22배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내
▶대구는 16년부터 이미 공급 과잉이었고, 대구와 가장 교류가 많은 북구, 수성구 포함 23~24년 공급폭탄이었다.
▶2026년에 입주한 힐스 동대구 센트럴(매매14/전세14)과 벤처밸리푸르지오(매매2/전세11)는 전세매물이 각각 14개, 11개가 남아있어 어느 정도 소화되는 모습. 현재 남구 대명자이(2023^) 매매0 전세1, e편한명덕역퍼스트마크(1758^) 매매0/전세1, 힐스테이트 대명센트럴2차(977^) 매매13/전세3으로 중구와 가까워 입지가 좋은 대명자이와 e편한은 물량이 다 소화된 모습. 신축수요가 이렇게나 높구나!
▶2027년부터 본격적인 공급부족의 시기가 도래한다. 투자하기 너무 좋은 시장!
▶단, 27년 6월 북구 칠곡에 신축 대단지 두산위브더제니스센트럴시티(1,098^)입주 예정으로 투자시기가 맞물리지 않도록 한다.
입지분석 후 나의 생각과 느낀 점 :
대구는 2019년을 제외하고 2015년부터 시작된 대대적인 공급과잉, 공급폭탄 시기를 2026년부터 본격적으로 해소한다. 올해 남구에 예정되어 있던 5천세대 물량도 전세는 빠르게 소화되는 모습을 보여주면서 대구에서 신축 대단지에 대한 선호도와 공급부족으로 인한 앞으로의 매매 전세가 상승 모습을 그려볼 수 있다.
동구 내에서는 동대구역을 중심으로 발달한 중심 상권 주변 신축 대단지에 대한 선호도가 높기 때문에 ‘환경'과 ‘상품성(대단지, 연식)’을 핵심가치로 잡고 단지선호도를 파악해야 한다.
해링턴플레이스동대구는 동구 내에서 상대적으로 외곽에 위치한 신축 대단지이지만 1,500세대 신암1촉진구역이 관처까지 났으며 올해 12월 청약예정으로 대단지 신축 단지들이 들어오며 주변 환경이 개선되고 있다. 또한 중심 상권인 파티마삼거리, 동대구역과도 멀지 않은 위치이므로 충분히 투자가치가 있다고 생각한다. 다만, 위치 자체가 동구 내에서 외곽에 위치하므로 더 중심 위치 신축 대단지을 우선순위로 투자후보로 검토할 필요가 있다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 수익률 분석 이후 나의 생각과 느낀 점: 해링턴플레이스동대구는 24년식 초신축 단지로 지난 21년 전고점이 아파트의 가치가 모두 반영된 가격이라고 할 수 없으나, 22년 전저점 매매 2.85억 전세 1.7억 투자금 1억으로 매수했다면 4년 후 26년 현재 매매 3.9억 전세 2.7억으로 수익을 계산했을 때, 22년 당시 넣었던 1억 투자금을 1억 전세상승분으로 모두 회수함과 동시에 1억 이상 수익을 낸 상태이다. 1억 넣고 투자금도 회수하고 1억 수익을 낼 수 있었던 투자. 확실히 싸게 사는 게 중요하다.
하지만 현재 1억 수익을 낸 해링턴이 22년 말 당시 1억대로 선택할 수 있는 가장 좋은 단지였는지는 아래와 같이 확인해 볼 수 있다.
*22년 말~ 23년 초 1억대로 대구 내에서 해링턴이 최선의 선택이었을까?
→ 확인: 1억대 비슷한 투자금으로 더 좋은 자산에 투자할 수 있었을까? YES.
23년 2월 1억대로 중구 대장인 남산동 롯데캐슬센트럴스카이 59평형에 투자할 수 있었다. 동구보다 더 선호하는 중심에 위치한 중구, 그리고 대장 아파트라는 점에서 해링턴보다 가치가 더 좋은 아파트. 만약 비슷한 투자금인 1억대로 당시 남산롯캐에 투자했다면 현재 2억 수익이 난 상태. 전세가가 2천만원 정도 하락했지만 마통으로 충분히 대응가능한 금액.
*그렇다면 해링턴의 현재 가격은 가치 대비 저평가 되어 있는가?
→ 확인: 해링턴과 비슷한 가격인데 가치가 더 좋은 단지가 있을까? YES.
- 해링턴: 직장B(약 12만명)/ 교통S(지하철 20분, 자차5분)/ 학군C(복현중 74%)/ 환경C(동대구역 신백, 현대시티아울렛, 수성구 만촌점 이마트 모두 신천생활권에 위치, 해링턴 주변 언덕+빌라)
- 화성파크드림: 직장C(약 8.7만명)/ 교통S(지하철 4분, 자차 12분)/ 학군A(경구중 92.2%)/ 환경C(더현대는 반월당역에, 롯백은 대구역에 위치. 화성파크드림은 남구와 더 가깝기 때문에 주요 편의시설과 동떨어짐)
동구보다 더 선호하는 중구 내에서 가장 좋아하는 생활권인 남산동에 위치한 화성파크드림. 연식이 18년식이나 중구 1등 생활권 단지이며, 수성구까지 자차 12분으로 접근성이 나쁘지 않으며 동구보다 학군과 균질성이 좋다는 점이 가장 큰 장점. 현재 매매가 3.7억으로 해링턴보다 더 싼 상태이므로 해링턴보다 화성파크드림이 가치 대비 더 싼 상황이다.
PART3. 투자결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
현재 해링턴플레이스보다 단지 상품성과 연식이 떨어지는 18년식 반도유보라, 20년식 우방아이유쉘과 가격이 비슷하기 때문에 동구 내에서는 가치 대비 저평가되어 있다고 생각한다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
24년식 1000세대 이상 대단지 신축이므로 거래가 활발해서 수요 충분한 단지라고 생각이 든다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재 투자금이 1.2억이 필요하다. 다만, 대단지 신축 59가 4억대도 안되는 점에서 싸다고 생각. 수익률 100%까지는 충분히 수익을 낼 수 있는 단지.
수익률 100%: 4.9억
수익률 200%: 5.9억
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 69%로 전세가율 높은 편이며, 동구 내에서 중심에서 벗어난 외곽에 위치하나 신축 대단지라는 상품성이 좋고, 북구 복현동 상권을 이용할 수 있다는 점에서 플러스 요소가 있음. 대구 내 공급자체는 27년도부터 매우 부족하여 걱정할 수준이 아님.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년내 주변 공급이 없어 전세세입자 구하는데 리스크 대응 충분히 가능하다고 생각.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주요 업무지구이면서 대구 내에서 가장 선호하는 수성구와 인접해있고 라이딩도 충분히 가능하며, 동구 내에서 핵심 가치인 연식과 상품성이 좋다는 점에서 전세를 놓고 매도시 환금성도 확보하는데도 문제 없어 보여 투자 가능하다고 생각. 단 1억대로 가치가 더 좋은 화성파크드림 먼저 검토할 것.
3. 작성하면서 느낀 점 :
대구 내에서 앞마당이 중구, 그리고 지금 만들고 있는 동구 2개 밖에 없어 비교평가가 생각보다 어려웠다. 북구까지 앞마당이 있었다면 해링턴의 단지 가치를 더 잘 이해할 수 있지 않았을까? 역시나 앞마당의 중요성을 다시 한번 느꼈다. 그리고 위치가 외곽이어도 연식과 상품성이 좋으면 선호된다는 점에서 수도권에서는 우선순위가 아니었던 단지상품성과 단지 주변 환경을 뾰족하게 잘 따져보아야겠다는 생각이 들었다. 동구 앞마당 9월달에 잘 마무리해서 해링턴에 대한 입지가치를 잘 정리해보아야겠다.
