월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
직장 | A | 종사자수 | 사업체수 |
201,359 | 40,674 | ||
교통 | A+ | 강남 | 31 |
시청 | 34 | ||
여의도 | 42 | ||
학군 | B | 광희중 | 86 |
환경 | B | 롯데마트, 이마트, 엔터식스 | |
공급 | S | 연 평균 입주 652 적정수요 1445 | |
1) 단지명 : 금호 벽산
- 연식: 2001.12
- 세대수 : 1707
- 위치(지도)
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
종사자 수 : 201.359
사업체 수 : 40,674
직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 31분
여의도역 : 34분
시청역 : 42분
교통등급 : A+등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 광희중학교, 학업성취도 86%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 이마트, 엔터식스, 롯데마트, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 성동구 3년입주 합계 : 1957세대 (26년 0세대 + 27년 1,957세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 성동구 인구수 : 27만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,350세대
3) 3년 입주량 합계 : 1957세대
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 652 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.48배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점
지난 달 다녀온 곳 중 기대가 크게 없었지만 생각보다 좋았던 단지를 선정했다.
가까이에 지하철이 없는게 단점이긴 하지만 위치 자체가 워낙 좋아서 어딜가나 1시간 이내로 충분히 갈 수 있다.
환경이 떨어지긴 하지만 다리만 건너면 압구정이라는 입지가 환경이라고 볼 수 있을거같다.
학군은 어쩔수 없다,,
땅의 위치가 정말 중요하다는게 가격 그래프를 보니 다시 한번 느껴진다
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 금호벽산 26평 현재 매매 16.9억, 전세 5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 9월 매매 11.85억 전세 4.7억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 3월 매매 8억 전세 3.8억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
작성하면서 처음으로 느낀 점은 “생각보다 전세가가 받쳐주지 않는다” 였다.
전고는 한참 뛰어넘었지만 전세가는 거의 비슷하게 유지가 되고있고 다른 단지에 비해서도 전세가가 거의 오르지 않았다.
어떤 이유에서 이렇게 전세가가 오르지 않는지 궁금해졌다.
그 다음으로 든 생각은 이렇게 전고를 쉽게 뚫고 나간 단지, 이 땅에 대한 가치가 간접적으로 느껴졌다.
물론 그 과정을 버티기가 힘들겠지만 “가치있는” 자산을 취득하는 것은 시기와 관계없이 좋다 라는것을 느꼈다.
같은 단지라도 시기에 따라 가져가는 수익률의 차이가 엄청나고, 그것이 가치가 있는 단지라면 더더욱 차이가 벌어지는 구나를 느꼈다.
또한 좋은 시기에 사는 것은 투자금도 줄일 수 있는 좋은 기회다.
가치있는 단지를 매수하는것과 가치있는 단지를 좋은 매수하는 시기 또한 큰 차이를 만들어 낸다
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 성동구 내 직장도 많은 편이고 무엇보다 주요 업무지구 접근성이 좋아 사람들의 충분한 수요가 뒷받침 된다. 5호선 신금호역이나 행당역 둘 다 도보권에 있어 역세권이라 볼 수 있을 듯. 다만 직전 전고에 비해 5억 이상 상승한 상황이라 절대적 저평가의 시기는 지났다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 1700세대의 대단지고 최근 3년간 회전율이 14%로 거래량이 주변 아파트들에 비해 다소 높은 편이다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 전세가가 5억으로 투자금이 11억이상 필요하다. 높은 수익률을 기대하긴 어렵다. 하지만 가치가 충분이 있는 단지라 보유하고 있다면 수익을 낼 수있을거같다. 다만 11억으로 여기를???
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율이 30%로 서울 적정전세가율보다 많이 낮다,,, 주변단지들도 비슷한 수준이다. 한강과 지하철이 전부 도보권안에 있어 입지독점성은 분명하다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 향후 3년간 공급은 물론 현재 전세가가 많이 낮기때문에 역전세를 많이 걱정할 수준은 아니다. 1700세대의 대단지에 현재 올라온 전세매물은 3개로 전세가 씨가 마른상황으로 현재는 물론 향후 몇년간은 역전세 걱정은 조금 덜어도 될거같다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부)
가저환수원리 중 저평가를 제외하고는 충족한거 같다. 분명 가치가 있는 단지이긴 하지만 저평가라고 생각이 들지는 않는다. 비교할만한 내가 아는 단지들이 없을 뿐더러 이 투자금이라면 조금 더 가치가 좋은 곳을 찾아볼거같다.
3. 작성하면서 느낀점
다른 항목들은 그래도 조금 감이 잡히는데 저평가는 짬이 확실히 많이 필요한거같다.
많은 단지들이 전고를 넘어 절대적 저평가의 시기는 지나버려 다른 단지들과 많은 비교평가가 필요한 시기
하락장에서는 서울 어느 단지를 사도 전고점을 회복하겠지 라는 믿음,,?이 어느정도 있겠지만 전고를 넘어버리면 기댈 수 있는 것은 내 실력뿐인거같다.
