월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 수지진산마을푸르지오
- 연식: 2012년
- 세대수 : 438세대
- 위치(지도) :
=> 풍덕천동(강남에서 직선 거리 약 20km)은 수지의 전통적인 중심 주거지. 수지구청역을 중심으로 상권, 학원가, 학교, 행정시설 등을 이미 갖추고 있는 완성형 생활권에 가깝다. 진산마을푸르지오는 수지의 북쪽 생활권에서 분당과 맞닿아 있는 위치에 있다. 그래서 생활권이 수지+분당+판교로 자연스럽게 연결되는데, 특히 직장이 판교라면 상당히 좋은 위치이다. 수지구 신분당선역들의 업무지구 접근성을 보면 수지구청역 기준으로 판교 약 11분, 강남 약 25분으로 확인이 된다. 따라서 직장인이 판교 테크노밸리, 분당, 강남, 삼성, 양재 등 강남권 쪽이라면 (주택 가격 수준을 고려할 때) 상당히 매력적인 주거지가 될 수 있다고 생각한다. 반대로 광화문, 여의도 출퇴근자에게는 상대적으로 장점이 줄어든다.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
수지구 종사자 수 : 87,487명
수지구 직장 등급 : C등급
** + 분당/판교: 345,459명
** + 강남: 772,567명 (+서초, 송파 = 약 170만)
=> 수지는 자체 직장이 강한 지역이기보단 좋은 직장에 접근하기 좋은 주거지역이다. 특히, 판교-정자-강남-양재의 라인 (+ 수원의 수요도 같이 볼 수 있지 않을까?)에 직장을 가진 소득 수준 높은 가구가 주요 수요층이 될 수 있다고 본다. 판교에서 일하지만 판교의 신축 가격은 부담된다거나, 강남으로 출퇴근하면서 가족들과 함께 살기 좋은 곳을 찾거나. 다른 업무지구로의 접근성은 약점이 있지만, 판교와 강남이라는 강력한 두 개의 업무 지구(합 : 약 200만 일자리)의 배후 지역으로써 좋은 접근성을 갖고 있다는데 가치가 있다.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 46분 (버스, 환승 x)
여의도역 : 65분 (버스, 환승 1)
시청역 : 73분 (버스, 환승 2)
** 판교역 : 28분 (버스, 환승 x)
교통등급 : A 등급
=> 단지 바로 앞에 버스정류장이 있으며, 수지구청역까지 도보 접근이 가능하다. 수지 전체에서 신분당선의 의미가 굉장히 크다고 생각한다. 수지에서 가격을 만드는 가장 중요한 요소가 신분당선이다. 수지구청역을 이용하면 판교.정자와 더불어 양재.강남으로 환승하지 않고 연결된다. 풍덕천동 자체가 판교와 강남 업무지구를 배후 수요로 가져갈 수 있다는 게 꽤 많이 중요한 요소라 생각한다. 다만, 진산마을푸르지오는 수지구청역까지 도보로 12-15분 소요, 초역세권 프리미엄을 온전히 받는 위치는 아니긴 하다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 이현중학교, 학업성취도 93.9%, A 등급
<이현중학교>
<풍천초등학교>
=> 진산마을푸르지오는 풍천초등학교와 이현중학교로 배정을 받고 있다. 수지는 경기도에서도 전통적으로 교육 수요가 강한 지역이기도 한데, 풍덕천동에는 학교와 학원가가 밀집되어 있어 면학 분위기와 학업 성취도가 높은 학군/학원가가 형성된 지역으로 평가 받는다. 그 안에서도 두 학교는 꽤나 선호되는 학교들이기도 하다. 단지 정문 바로 앞에 풍천초와 이현중을 곁에 두고 있어 학교 향하는 길이 안전하고, 이 점이 참 탄탄한 (가족 단위) 수요를 만들 수 있겠다는 생각이 든다. 수지구청역에 밀집된 학원가도 탄천을 지나 도보로 접근이 가능한 거리다. 학교 때문에 저학년에 들어오려는 학군 수요가 있는 곳이다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트, 롯데마트, 롯데몰 수지점, B 등급
=> 단지 주변에서 모든 상업시설을 바로 이용하는 ‘슬세권’의 단지는 아니다. 진산마을 자체가 대규모 상업시설 한가운데보다는 주거지역 안쪽에 들어가 있어 비교적 조용하고 또 아파트들이 몰려있어 쾌적한 느낌을 준다. 뒤로는 예진산, 앞으로는 탄천이 흐르고 있어 주거지와 녹지가 적당히 잘 섞여 있어 주위를 걷다 보면 뭔가 ‘좋은 느낌’을 주는 곳이다. ('진산마을'이란 어감과 잘 어울리는 느낌) 도보로 수지구청역 상권을 이용할 수 있는 정도의 거리감이고, 도보 또는 버스를 이용하여 성복역 롯데몰이나 죽전의 신세계 백화점으로의 접근이 용이하다. (플랫폼시티가 본격적으로 가동이 된다면 버스 노선은 좀 더 확충되지 않을까 생각해볼 수도.) 단지 앞 상권도 건물들이 다소 노후가 된 느낌은 있지만, 마트, 학원 등 거주지 상권을 갖추고 있고 유해한 시설이 없다.
** + 호재 : 용인 플랫폼시티는 착공했고 2030년 완료 계획. 반도체, AI, 바이오 등 첨단기업을 유치해 약 5.5만 명의 고용유발을 계획하고 있음. 플랫폼시티가 계획대로 자족도시로 성장한다면 기존 강남+판교 직장 수요에 새로운 인근 일자리가 더해져 풍덕천동의 수요에 플러스 요인으로 작용할 수 있다는 생각.
5. 공급
1) 수지구 인구수 : 369,230명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 1,846세대
3) 3년 입주량 합계 : 0 세대 (올해 0세대 + 내년 0 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 0 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 => S등급
=> 지역 내는 물론, 인접 지역, 수도권 전체로 보아도 역대급 물량 부족이다.
<공급 : 서울시+경기도+인천시>
<공급 : 수원시+화성시+성남시>
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
=> 강남과 판교 접근성과 풍덕천의 학군/생활 환경을 바탕으로 가족 단위 실거주 수요가 탄탄하고, 2012년식의 (지역 내 상대적) 상품성까지 갖춘 단지. 다만 수지구청역과의 거리와 중소 규모 단지라는 한계가 느껴지기도 한다. 최근의 상승 폭이 컸기 때문에 수지 내 역세권 단지 또는 서울 및 경기 상위 지역의 비슷한 가격대의 단지들과 잘 비교하여 저평가 여부를 판단하는 것이 중요할 것 같다. 절대적인 입지나 상품성을 갖춘 단지는 아니기 때문에 매수에 있어 가격 수준이 중요한 포인트가 될 것 같다. 시간이 지나고 보니, 땅의 위치에 있어서 분명한 한계가 있음을 발견할 수 있다. (서울의 구축과 역전되는 현상 많이 보임) → 결론에서 비교!
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세 : 수지진산마을푸르지오 34평 현재 매매 13억, 전세 7.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 7월 매매 11.0억 전세 6.3억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 5월 매매 8.1억 전세 5.0억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
좋은 자산을 사는 것도 중요하지만, 결국 수익률을 결정하는 것은 매수가라는 점을 다시 확인할 수 있었다. 같은 단지를 보유하고 현재 같은 가격에 도달했더라도 고점에 매수했다면 4.7억을 투입해 2억의 수익(43%)을 얻는 반면, 시장이 하락한 저점에서는 3.1억의 투자금으로 4.9억의 수익(158%)을 얻을 수 있었다.
시장이 좋을 때 따라 사는 것(추격 매수) 보다 가치 있는 자산의 가격이 충분히 싸졌을 때 매수하는 것이 수익과 원금보존 모두에 중요하다는 것을 알 수 있었다. 가치는 쉽게 변하지 않는 반면, 가격은 늘 변한다 (강의 중 강아지 - 가격의 왜곡). 평소 비교평가를 통해 적정 가치를 잘 알고 있어야 하락장에서 기회를 (아마도 빠르게) 잡을 수 있겠다 생각되었다.
또, 같은 단지라도 매수가와 전세가에 따라 투자금과 최종 수익률은 크게 달라질 수 있음을 알 수도 있었다. 결국 좋은 투자는 단순히 오를 자산을 찾는 것이 아니라, 또는 단순히 ‘좋은 자산’을 산다는 사실이 아니라, 가치 있는 자산을 싸게 사고 적은 투자금으로 보유할 수 있는 조건을 ‘만드는 것’이라는 점을 실제 경험을 통해 확인할 수 있었다.
그래서 매수할 때는 가격을 정해진 대로 받아들이기보다, 조금이라도 더 좋은 가격에 살 수 있는 방법이 없는지 고민하고 협상하는 노력을 정말 정말 정말 많이 해야 한다. 몇 백만 원, 혹은 몇 천만 원의 차이가 당시에는 작아 보일 수 있지만, 결국 투자금과 수익률, 그리고 안전마진을 결정하는 중요한 차이가 될 수 있기 때문이다.
2023년과 같은 시기가 다시 온다면, 그때는 기회를 알아볼 수 있고, 기회가 왔을 때 실제로 잡을 수 있도록 잘 준비되어 있는 투자자가 되어 있자!
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
=> 진산마을푸르지오는 수지의 핵심 가치인 강남과 판교 접근성, 풍덕천동의 학군과 생활 인프라, 안정적인 가족 단위 실거주 수요를 갖춘 단지라고 생각한다. 수지구청역과 거리가 있다는 약점은 있지만 2012년식이라는 상대적인 연식 경쟁력과 쾌적한 주거환경을 갖추고 있어 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 단지라고 판단한다. 2024년 12월-2025년 1월 당시 2억대 중반의 투자금으로 저점에 가까운 가격에 매수를 할 수 있었는데, 당시 가격은 이후 형성된 11억대 고점뿐 아니라 현재 가치와 비교해도 충분히 낮은 수준이었다. 결과적으로 좋은 가치를 가진 자산의 가격이 시장 상황으로 크게 하락했을 때 매수하면서 저평가 구간을 잡을 수 있었던 투자였다고 생각한다.
(->가치가 있는 단지를 시장의 하락으로 가격이 왜곡된 시점에 매수 가능했다.)
=> 다만, 현재 호가가 13억에 나오고 있는데, 현재라면 어떨까. 서울, 경기 앞마당 중에서 4급지 이상급을 스캐닝으로 한번 훑어 보았다. 당시엔 앞마당이 아니었던 지역/단지들을 포함하고 있는데, 첫째) 현재 진산마을푸르지오의 가격은 싸지 않다는 것과 둘째) 땅의 가치에 있어서 분명한 한계가 있음을 확인할 수 있었다. 최근 상승기를 맞으며 땅의 가치가 더 높은 구축 단지들에 역전되는 현상을 쉽게 찾아볼 수 있었다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
=> 438세대로 규모 자체가 크지는 않지만, 전용 84㎡가 대부분을 차지하고 있어 수지의 핵심 수요층인 자녀를 둔 3~4인 가족이 선호하는 상품이라는 장점이 있다. 특히 풍덕천동이라는 좋은 생활권과 학군, 강남/판교 직장 접근성을 바탕으로 실거주 수요가 받쳐주기 때문에 시장이 좋을 때뿐 아니라 매도해야 할 상황에서도 사줄 사람이 비교적 명확한 자산이라고 판단한다. 다만 수지구청역 초역세권 단지나 대단지와 비교하면 수요의 폭과 거래량에서는 한계가 있으므로, 매도 시 가격을 지나치게 높게 고집하면 환금성이 떨어질 수 있다는 점은 인지해야 해야 할 것 같다.
(->압도적인 환금성을 가진 단지는 아니지만, 명확한 가족 실수요가 받쳐주는 자산이다.)
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
=> 위에서 상정한 시기에 매수를 했다면 (8억 초, 투 : 2억 중반) 단순 수익률 계산으로 이미 200%에 가깝다. 같은 단지를 11억/전세 6.3억에 매수했다면 투자금 4.7억이 필요했을 것을 생각하면, 매수가를 낮추고 전세를 잘 세팅해 투자금을 줄인다면 수익률에 결정적인 영향을 미칠 수 있었다. 수익률은 단순히 얼마나 많이 올랐느냐가 아니라 얼마에 사고, 얼마의 투자금을 투입했느냐에 의해 크게 달라진다는 것을 다시 한번 체감할 수 있었다.
(->싸게 산 것과 적은 투자금으로 보유한 것이 높은 수익률을 만들었다.)
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
=> 원금보존 측면에서는 매수가가 가장 큰 안전마진이었다고 생각한다. 풍덕천동의 입지와 학군, 강남/판교 접근성이라는 본래 가치가 크게 변하지 않은 상황에서 시장 하락으로 가격 자체는 저점에 가까우면서 실수요 기반으로 전세가를 안정적인 수준으로 맞췄다면 말이다. 가격이 더 하락하더라도 입지 가치와 실거주 수요가 가격을 지지할 가능성이 있었고, 낮은 매수가 자체가 원금을 보호해주는 역할을 했다. 당시 전세가율도 70% 수준으로 세팅 가능했다.
(->좋은 입지보다도 ‘좋은 입지를 충분히 싼 가격에 산 것’이 원금보존의 핵심이었다.)
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
=> 상정한 시기의 전세가가 과도한 수준이 아니었고 이후 전세가가 또 상승했기에 현재 역전세 위험은 크지 않다고 생각한다. 향후에도 전세가 상승분을 모두 활용하기보다 갱신 시 주변 시세에 맞춰 보수적으로 세팅하고, 적정 현금을 보유해 반환 여력을 확보한다면 더더욱. 주변 (뿐만 아니라 전반적) 공급 물량도 제한적이므로 현재로서는 역전세 리스크가 크지 않으며 충분히 관리 가능한 수준으로 생각된다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
=> 현재 진산마을푸르지오 84㎡ 호가는 13억으로, 최근 실거래 12.3억보다 한 단계 높은 가격으로 나오고 있다. 단지 자체는 수지의 학군과 생활환경, 또 강남/판교 접근성, 2012년식 84㎡라는 상품성을 갖춘 가치 있는 자산이다. 하지만 13억까지 가격이 올라오면서 현재로선 성동,강동,동작,서대문 등 서울의 59㎡와 광명,수지 등의 상급 단지까지 비교 가능한 가격대가 되었다. 따라서 현재 가격에서는 진산의 상품성보다 더 좋은 입지와 땅의 가치를 가진 자산을 선택할 수 있어, 투자 관점에서 명확한 저평가 상태라고 보긴 어려울 것 같다. 현재 비슷한 가격대에 접근할 수 있는 더 좋은 대안이 많기에 우선순위로 보진 않겠다.
=> 다만, 위에서 상정한 시기에 매수를 했다면 진산마을푸르지오를 팔아 세금,비용,보증금 등을 정산한 뒤 확보되는 자금으로 더 명확하게 높은 가치의 자산으로 갈아탈 수 있다면 매도할 이유가 생기는 것이고, 그렇지 않고 비슷하거나 낮은 가치의 자산으로 옮겨가는 정도라면 굳이 좋은 가격에 산 자산을 매도할 이유가 없겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
=> 가치가 있는 자산의 가격이 충분히 내려왔을 때 감당할 수 있는 투자금으로 매수하고, 이후 보유하는 것이 결과적으로 좋은 수익률로 이어졌다. 특히 같은 단지여도 언제, 얼마에, 어떤 조건으로 사느냐에 따라 전혀 다른 투자가 된다는 것을 알게 되었다. (하워드막스, 투자에 대한 생각 중 : 가치투자자에게 투자의 시작은 가격이어야 한다. 너무 비싸게 매입하고도 나쁜 투자는 아닐 만큼 좋은 자산은 없으며, 충분히 싸게 매입하고도 좋은 투자가 아닐 만큼 나쁜 자산은 없다는 것이 거듭 증명된 바 있다.) 11억에 산 사람과 8억대에 산 사람은 같은 아파트를 보유하고 있지만 수익률과 원금보존 측면에서는 전혀 다른 결과를 갖게 된다. 여기에 전세를 얼마에 맞추느냐까지 더해지면서 투자금과 수익률의 차이는 더욱 커진다.
‘저점을 맞혀야 한다’가 아니라 ‘가치와 가격을 구분할 수 있어야 한다’가 중요한 것 같다. 가격은 시장 상황에 따라 계속 변화하지만 입지가 가진 본래 가치는 쉽게 변하기가 어렵다. 결국 앞마당을 늘리고 비교평가를 반복하는 이유도 가격에 왜곡이 생기는 순간 가치 대비 싼 것을 알아보기 위해서이다.
또 하나는 보유인데, 잘 사는 것만으로 수익이 완성되는 것이 아니라, 가치가 변하지 않았다면 시장의 등락을 견디고 보유해야 결국 가치가 가격에 반영되는 시간을 경험할 수 있다. 가치를 잘 알고, 비교평가를 통해 가치 대비 싼 가격을 발견하고, 투자금을 줄일 수 있는 조건을 만들되 감당 가능한 리스크인지 알고/확인하고, 가치를 찾을 때까지 충분한 시간을 주는 것(보유) - 이번 보고서를 작성해보면서 강의에서 설명한 원칙들을 체험해볼 수 있었다.
※ 당시 2억대 중후반으로 가능했고 → 당시에도 내가 알 수 있었거나 앞마당이었다 → 진산보다 입지가 좋았고 → 현재 결과도 더 좋은 건 없었을까? 있었다면, 왜 그걸 찾거나 선택하지 못 했을까?
★★ 남은 시간, 그 때(1년 반 전)가 아닌 현재의 앞마당을 기준으로 더 찾아보고, 더 결과가 좋았던 단지와 다시 비교평가 해볼 것. 무엇이 차이를 만들었는지.. 놓친 것은 무엇인지..
=> 당시로 돌아가 비슷한 투자금으로 가능했던 지역과 단지들을 다시 비교해보니 (전체를 본 것은 아니고, 선별적으로 덩어리로 살펴봄), 진산마을푸르지오는 2억대 중후반이라는 투자금 범위에서는 나쁘지 않은 선택이었던 것 같다. 실제로 비슷한 투자금으로 접근 가능했던 서울 및 수도권 단지들과 비교해도 현재까지의 절대 수익과 투자금 대비 수익률이 높은 편이었다.
=> 알게 된 것은 (강의에서 무척 많이도 다루어졌 듯)상급지나 서울을 샀다고 반드시 더 좋은 투자가 되는 것은 아니라는 점이다. 같은 서울에서도 결과의 차이가 컸고, 결국 지역의 이름보다 어떤 가치를 얼마에, 얼마의 투자금으로 샀느냐가 투자 성과를 결정했다. 또한 같은 2억대 투자금으로도 6억대부터 9억대까지 다양한 자산을 선택할 수 있었다는 점에서, 앞마당을 넓히고 가능한 후보를 모두 펼쳐 비교하는 것의 중요성도 확인할 수 있었다. 앞마당 + 선호도를 제대로 아는 것 정말 중요하다.
=> 다만 장기 보유 관점에서는 또 다른 고민이 필요하다. 좋은 연식과 넓은 평형에서 오는 상품성은 시간이 흐르며 상대적 우위가 줄어들 수 있지만, 좋은 입지와 땅 가치는 상대적으로 오래 남는 것인데 ..
=> 당시에는 한정된 투자금과 (충분히) 크지 않은 소득을 고려해 투자금을 빠르게 회수하고 다음 기회를 이어가는 것이 중요하게 볼 수 있었겠다. 서울 구축의 땅 가치가 더 높다는 것은 알지만, 당시 수지의 전세가가 먼저 상승하면서 상대적으로 적은 투자금으로 더 좋은 연식과 지역 내 선호도가 높은 단지를 선택할 수 있었다. 따라서 서울의 지역 내 선호도가 상대적으로 떨어지는 구축보다 전세가가 잘 받쳐주는 수지의 지역 내 선호도가 더 높은 단지를 선택해 투자금을 줄이고 회수 가능성을 높이는 접근은 당시 상황에서는 합리적인 선택이었다고 생각할 수 있었겠다.
=> 아쉬운 점은 (일단 감당 가능했냐 여부는 별도의 문제로 본다면, ‘시도했나’ 라는 측면에서) 2억대 투자금 안에서 가장 좋은 것을 찾는 데 집중했을 뿐, 투자금을 조금 더 투입했을 때 자산의 가치가 얼마나 달라지는지까지 비교하지 못한 것. 실제로 투자금을 3억 초중반까지 넓히면 영등포삼환이나 흑석동양처럼 더 좋은 입지의 자산도 접근해볼 수 있었을 것 (이 외에도 더 많은 선택권이 있었을 것), 결과적으로 추가로 투입한 투자금보다 더 큰 수익의 차이를 만들어낸 것을 확인할 수 있었다. 당시 영등포삼환은 투자금 3.2억 (투자금 +0.5억)에 수익 6.3억 (+1.6억), 흑석동양은 3.5억 (투자금 +0.7억)에 수익 7.2억 (수익 +2.5억) 이었다.
=> 결론은, 자금을 적게 쓰는 것 자체가 목적이 되어서는 안 된다는 것을 배웠다. 다만 그보다 먼저 중요한 것은 내 자금 상황과 소득, 향후 전세금 반환 가능성 등을 고려해 내가 감당할 수 있는 투자금과 리스크의 범위를 명확히 아는 것이다. 그 범위 안에서 전세가가 잘 받쳐주는 좋은 상품으로 투자금을 줄이는 것도 하나의 전략이지만, 감당이 된다면 조금 더 투자했을 때 더 좋은 땅과 더 높은 가치를 살 수 있는지도 함께 비교해야 한다. 특히 장기보유가 가능하다면 당장의 투자금 회수와 수익률뿐 아니라 시간이 지나도 남는 땅의 가치까지 고려해, 감당 가능한 범위 안에서 가장 좋은 자산을 선택해야겠다.
=> 튜터님 피드백 :
=> 물론, 단지에 따라 다르긴 하겠지만, 같은 값이라면 서울을 먼저 볼 수 있겠다. 물리적 거리로 인한 한계가 있기 때문. 25년 중반까지만 해도 수지를 투자해도 되는지 묻는 이들이 있었다고.. “가격이 오르기 전엔 투자를 해도 되는지 의구심을 갖는 경향 있음”. (유의할 포인트!) 강남 1시간 이내라 가치 있다고 생각한다고 말씀.
=> 마지막 검토에선 매매가와 투자금을 ‘같이’ 보면 좋을 것.
(개별) => 다만, 영등포삼환이나 흑석동양은 당시 대출을 당겼어야 했을 것. 무리해서 사는 것은 투자 원칙에 어긋나는 것으로 그렇게 하면 투자자로써 리스크 대비를 하지 않는 것이기에 그렇게 생각하면 안 된다는 것.
(모두에게) => 비교 평가도 많이 하고 앞마당도 많이 만들고 하지만, 가치 판단을 할 때 가치 기준으로 판단하지 않고 상품 가치나 가격을 섞어 보는 경우를 흔히 보게 됨. 그런 부분들은 연습을 해나가다 보면 잡히는데, 단 ‘의식적으로’ 연습하는게 중요하다. 쓴 것을 보면서 가치기준 대로 판단을 했는지, 원칙에 맞는지 체크했는지 이런 식으로 의식적인 노력 기울일 것. 입지 평가에선, 이 지역에선 중요한 수요를 끌어당기는 요소가 뭐지? 어떤 것이 이 단지에서 중요한거지? 이런 걸 남겨야 하고, 가격은 절대적/상대적으로 괜찮은건지 별로인지, 가저환수원리에선 동그라미 명확하기 남길 것.
튜터님 감사합니다.
튜터링에서 너무 너무 많이 배웠습니다.
