안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘의 QnA는 리모델링 단지에 대한 대출 관련 질문이었습니다.
리모델링 단지를 매수할 일이 전혀 없어서 깊이 생각해보지 못한 부분이었는데, 이 질문 덕분에 조금은 더 깊게 생각해볼 수 있는 계기가 되었던 것 같습니다.
#재건축 vs 리모델링
이번 글은 재건축과 리모델링의 특징을 분석하는 글은 아니기 때문에, 이 부분에 대해서는 간단히만 정리하고 넘어가겠습니다.
재건축이란, 기존의 단지를 전부 부수고 나서 새로 짓는 정비사업을 말합니다. 안전진단을 통해 이 건축물의 안전이 우려되는 경우 안전을 위해 기초 뼈대부터 다시 세워 나가는 사업이라고 생각하면 좋을 것 같습니다. 전부 허물고 새롭게 지어나가기 때문에 그 기간은 리모델링에 비해 상대적으로 오래걸립니다.
리모델링이란, 기존에 있던 단지의 주요 뼈대는 그대로 둔 후에 보강작업을 통해 단지를 새롭게 만드는 사업입니다. 핵심이 되는 기본 뼈대는 그대로 두기 때문에 주택의 모양이 앞뒤로 길어지거나(수평증축), 위로 증축(수직증축)되는 경우가 생깁니다. 구조가 일반적인 아파트 구조와는 좀 다르게 독특해질 수 있다는 단점은 있으나, 상대적으로 재건축보다는 그 사업 속도가 빠르다는 장점도 있습니다.
#이주비 대출
이주비 대출이란 재건축, 재개발 등 정비사업으로 인해 기존에 거주하던 조합원이 임시로 거주를 마련할 수 있도록 금융권에서 지원하는 제도입니다. 해당 주택의 감정 평가액에 LTV 한도를 적용해서 대출을 일으킬 수 있습니다. 기본적으로 주택담보대출의 성격을 갖추고 있다고 보면 좋을 것 같습니다.
이주비 대출의 경우에는 일반적으로 매달 이자가 나가지 않고, 마지막 잔금일에 한꺼번에 이자까지 지불하는 ‘이자후불제’를 실시하고 있기 때문에 공사가 진행하는 과정에서는 이자에 대한 부담을 줄여줄 수 있습니다. 다만, 마지막 잔금일에 이자까지 더한 금액을 지불해야하기 때문에 추후 자금 여력까지 고려해서 판단하셔야 합니다.
#질문자의 상황 (주담대 유지 vs 이주비 대출)
이번 QnA의 질문은 기존 주담대를 그대로 유지하는 것이 가능한지, 아니면 이주비 대출을 받아야 하는지에 대한 질문이었습니다. 아무래도 생애최초로 주담대를 받을 예정인데, 이주비 대출을 받게 되면 그 생애최초가 사라지는 문제가 발생하기 때문에 고민이 되시는 것 같습니다.
결론적으로 말하자면, 매수할 때 어떤 주담대를 사용하느냐에 따라서 달라지는 것 같습니다. 리모델링은 멸실의 개념이 아닌 사업이기 때문에 주담대가 유지될 수도 있습니다. 다만 이런 경우는 일반적인 경우가 아닐 수 있어 조합 및 협약 은행별로 주담대 유지 가능 여부를 반드시 사전 확인해야 합니다.
일반적으로는 리모델링도 이주가 시작되면 등기를 신탁에서 관리하게 되면서 소유권이 일시적으로 이전되며, 추후 입주할 때 기존 등기를 폐쇄하고 새롭게 본등기를 재설정하는 상황이 되어서 등기가 사라지기 때문에 기존 주담대를 대환하고 새롭게 대출을 받아야 하는 일이 생기게 될 수 있습니다.
또한, 기존 주담대가 있는 상황에서 이주비 대출을 받게되면 기존 주담대를 상환하고 남은 부분에 대해서만 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 예를 들어 기존에 주담대를 2억 받고 있는 상황에서 이주비 대출이 총 4억 나오게 된다면, 4억 중 2억은 기존 주담대를 상환하는데 쓰이고, 나머지 2억만 추가로 받을 수 있는 것이죠.
만약 주담대 유지가 가능한 사업이라면, 기존 주담대의 이자율과, 새롭게 받을 이주비 대출의 이율 등을 따져보고 자신에게 유리한 대출을 활용하는 것이 좋습니다. 질문자 분께서는 생애최초 주담대를 받으실 예정이니 주담대 유지가 가능한 단지라면 새롭게 이주비 대출을 받는 것보다는 기존 주담대를 유지하는 것이 유리할 수 있습니다.
다만, 리모델링 사업이 끝난 후에 입주 시 새롭게 본등기가 재설정되기 때문에 기존 주담대를 대환하고 새롭게 대출을 받아야할 것으로 보입니다. 이 때, 생애최초의 자격이 유지되는 지는 해당 은행에 직접 문의해봐야 할 것으로 보이지만, 일반적으로는 생애최초 유지가 어려울 것으로 보입니다.
추가로 시중에는 리모델링 예정 단지에 대한 주담대를 대환하지 않아도 되는 주담대 상품도 취급하는 은행이 있더라구요. 이 부분도 잘 확인해보시면 좋을 것 같습니다.
정비사업 대출에 관한 질문이다보니 조합에 따라, 취급하는 은행에 따라 달라질 수 있는 변수가 많고, 저 역시 답변을 하면서 잘 알지 못하는 부분이 많아 제대로 답변이 안되었을 수 있습니다. 이 점 참고하시어 읽어주시고 크로스 체크도 꼭 해보시면 좋을 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
