안녕하세요
스고이한 투자자가 되기 위해
달리고 있는 스오이입니다.
지난 달 지방임장을 하면서 저는 한동안
‘지방에서는 로얄동·로얄층을 사야 한다’는
생각에 사로 잡혀 있었습니다.
같은 단지라면
조금이라도 더 좋은 동, 더 좋은 층, 더 좋은 향을
선택해야 한다고 생각했습니다.
특히 지방은 수도권보다 수요가 제한적이기 때문에
환금성을 생각하면 무조건 RR을 잡아야 한다고 생각했던 것 같습니다.
그런데 매물들을 하나씩 비교해보면서
제가 중요한 것을 놓치고 있었다는 것을 깨닫게 되었습니다.
1. 왜 로얄동에 집착했을까?
지방에서 투자 물건을 검토하다 보면
‘좋은 단지의 상대적 비선호 물건’과
‘덜 좋은 단지의 선호 물건’ 중
무엇을 선택해야 할지 고민하게 됩니다.
저는 최근 이 상황에서
‘지방이니까 개별 매물의 상품성이 더 중요하지 않을까?’
라고 생각했습니다.
그래서 같은 가격이라면
조금이라도 더 좋은 동과 층을 가진 물건을 선택하려 했고,
반대로 비선호 동이라면
좋은 단지에 있더라도 일단 배제하고 보았습니다.
그렇게 매물을 보다 보니 어느 순간
‘좋은 단지인가?’ 보다
‘좋은 매물인가?' 를 먼저 보고 있었습니다.
좋은 매물을 찾는 데 집중하면서
정작 그 단지가 가진 가치와 선호도에 대한 고민은 흐려지고 있었던 것입니다.
2. 사람들이 집을 고를 때 가장 먼저 보는 것은 무엇일까?
매물들을 비교하면서 생각해보았습니다.
물론 같은 단지라면
사람들은 더 좋은 동과 층을 선호합니다.
저 역시 가능하면 RR을 사고 싶습니다.
하지만 그보다 먼저 생각해야 할 것은
"이 단지를 사람들이 좋아하는가?"
였습니다.
아무리 로얄동이라고 해도
그 단지 자체의 선호도가 낮다면
로얄동이라는 장점 하나만으로 충분한 수요를 확보하기는 어렵습니다.
반대로 사람들이 선호하는 단지라면
비로얄동이라고 해서 수요가 사라지는 것도 아닙니다.
결국 제가 먼저 봐야했던 것은
‘로얄동인가?’ 가 아니라
‘사람들이 이 단지를 선택하는가?’
를 보고,
그 다음에
‘그 단지 안에서 사람들이 더 선호하는 매물인가?’
를 봐야했습니다.
3. 예전에 배웠던 것을 또 까먹고 있었습니다.
사실 이 내용은 처음 깨달은 것이 아니었습니다.
예전에도 강의를 통해, 반모임을 통해
개별 매물의 가치도 중요하지만
결국 그 지역에서 사람들이 실제로 선호하는 단지와 매물의 가치를 봐야 한다
는 것을 배웠습니다.
그런데 막상 투자 물건을 검토하다 보니
저도 모르게 다시
“그래도 지방이면 로얄동이지 않을까?”
라는 생각으로 돌아가 있었습니다.
아마 투자 공부를 오래 한다고 해서
배운 것이 자동으로 제 것이 되는 것은 아닌 것 같습니다.
실제 투자 상황에서 내가 어떤 기준으로 판단하고 있는지를
계속 복기해야 비로소 내 것이 되는 것 같습니다.
4. 그래서 앞으로는 이렇게 보려고 합니다
이번 경험을 통해 매물을 볼 때
질문하는 순서를 조금 바꿔보려고 합니다.
① 이 지역에서 사람들이 선호하는 단지인가?
입지와 생활권, 학군, 상권, 연식 등
그 지역 사람들이 실제로 어떤 단지를 좋아하는지 먼저 보기
② 그 단지 안에서 사람들이 선호하는 매물인가?
동·층·향·뷰·구조 등 개별 매물의 상품성 확인하기
③ 가격은 그 가치에 비해 싼가?
결국 좋은 단지, 좋은 매물이라는 이유만으로 사는 것이 아니라
가치에 비해 충분히 싼 가격인지 비교하기
‘지방에서는 무조건 로얄동을 사야 한다’가 아니라
‘사람들이 선호하는 단지를 먼저 찾고,
그 안에서 내가 감당할 수 있는 범위의 좋은 매물을 좋은 가격에 산다’
가 제가 가져가야 할 기준이었던 것 같습니다.
그리고 이 기준은 지방 뿐만 아니라
수도권에서도 마찬가지라고 생각합니다.
5. 중요한 것은 ‘배운 것을 적용하는 것’
투자 공부를 하다 보면
분명 예전에 배웠던 내용인데도
막상 실제 투자 상황에서는 다른 기준으로 판단하게 될 때가 있는 것 같습니다.
저도 이번에 그걸 다시 경험했습니다.
그래서 앞으로는
새로운 것을 많이 배우는 것만큼
이미 배운 것을 실제 투자 판단에 제대로 적용하고 있는지
계속 복기해보려고 합니다.
좋은 물건을 찾는 것보다 먼저
좋은 단지를 볼 줄 아는 투자자가 되고,
좋은 단지를 찾았다면
그 안에서 가치 있는 매물을 찾아내는 투자자가 되겠습니다.
이번에 제가 다시 되새긴 투자 기준은
단지의 선호도→개별 매물의 선호도→가격
입니다.
혹시 저처럼 지방 투자에서
‘그래도 로얄동·로얄층을 해야 하지 않을까?’
라는 생각을 해보셨던 분들께
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
