안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
오늘 아침에 서울 생애최초 주택 매수 비중 역대 최대라는 기사를 보게 되었습니다.
세낀 매물 거래가 어렵게 되고 실거주 수요를 확대시키고자 규제로 제약시켰습니다.
시장에는 전,월세 매물이 줄어들기 시작했습니다.
서울에는 실거주 의무 2년이 필수이기에 세입자들은 또 다른 어딘가의 전, 월세 집을 찾아나섭니다.
하지만..
매물이 많이 없습니다.
매물이 많이 없기 때문에 전, 월세 시세도 쭉쭉 오르고 있습니다.
월세로 나가는 돈이 매달 만만치 않습니다.
그래서 결국 대출 받아서 무리해서라도 집을 사기로 결정합니다.
이중에는 영끌해서라도 집 사보자하는 사람들도 많을 것입니다.
이번에 마지막 기회다! 한번 모아보자! 해보자!
영혼까지 끌어모아볼까?????
부동산 시장에서 '영끌(영혼까지 끌어모음)'이라는 단어가 등장한 지 수년이 흘렀습니다. 어떤 이들에게는 내 집 마련의 절박한 수단이었고, 또 다른 이들에게는 무모한 도박으로 치부되기도 했습니다.
한때는 시장에 진입하지 못하면 평생 기회를 잃을 것 같은 공포의 다른 이름이었고, 또 어떤 시기에는 무리한 선택에 대한 경고나 조롱의 의미로 쓰이기도 했습니다. 하지만 투자자로서의 시야를 넓혀갈수록, 이 단어를 단순히 감정적으로 소비해서는 안 된다는 생각이 듭니다.
우리가 시장에서 오래 살아남고 흔들리지 않는 자산을 쌓기 위해, '영끌'이라는 현상 너머에서 반드시 복기해야 할 본질을 나눠보고자 합니다.
끌어모은 것은 '영혼'이 아니라 '감당할 수 없는 미래'였습니다
우리가 흔히 말하는 무리한 매수의 핵심은 용기의 크기가 아니라 '감당할 수 있는 범위의 부재'였습니다.
- 감당 가능한 레버리지: 감당할 수 있는 대출은 자산 증식의 강력한 지렛대가 됩니다. 원리금 상환 계획이 현금흐름 내에 들어와 있고, 최악의 금리 인상이나 공실 리스크를 버틸 완충 장치가 있는 상태입니다.
- 감당 불가능한 레버리지: "지금 사지 않으면 끝"이라는 조급함에 밀려 내 현금흐름의 한계를 넘어서는 빚을 지는 것입니다.
자산 시장에서 가격은 오르내리지만, 매달 돌아오는 원리금 청구서는 시장 상황을 봐주지 않습니다. 내가 감당할 수 없는 레버리지를 일으키는 순간, 투자자는 시장의 파도를 타는 것이 아니라 파도에 휩쓸리는 처지가 됩니다.
어디까지가 영끌이라고 보는 걸까?
좋은 기회라고 생각하여 이번 기회에 매수해보자 최대한 대출 땡겨보자. 현금 싹다 모아보자! 하는 상황들이 대부분일 것입니다.
그렇다면 우리가 생각하는 안전한 영끌은 어느정도 수준이어야 할까요?
우선 자신 또는 가정의 현금 흐름 상황을 살펴 보고 나의 현금에서 일부는 보유하고 있을 수 있어야 한다.
그리고 지금의 리스크와 앞으로의 리스크 또한 대비해보는 것이 좋습니다.
일반적으로 부부는 더블인컴인 장점이 있어 저축액이 크고 종잣돈이 금방 모이지만
현재 아이가 있거나 또는 출산 계획이 있다면 현재 소득보다는 미래 소득 기준으로 리스크를 대비하는 것이 좋을 것 같습니다.
예를 들면, 현재 성과급을 받는 비용이 있다고 해도 매달 받는 것이 아니고, 이후 어느 시점에는 못 받게 되는 시점도 있을 수 있기 때문에 예산 잡을 때는 성과급 같은 비용들은 감안하지 않는 편이 좋습니다.
평 달 기준으로 받는 소득에서 여유 현금까지 보유할 수 있는 수준으로 세팅이 되어야 합니다.
가격을 쫓느라 가치를 놓치지 않았는가
영끌 열풍의 가장 뼈아픈 지점은 '이 가격이 합당한가'를 묻기 전에 '남들이 사니까' 샀다는 점입니다.
- 가치 기반의 매수: 지역의 입지, 교통, 학군, 공급 물량, 그리고 전세가율을 철저히 비교평가하여 "현재 가격이 내재 가치 대비 저평가되어 있는가"를 검증한 뒤 들어갑니다.
- 추세 기반의 매수: 어제보다 오늘 더 올랐다는 이유만으로, 앞으로도 더 오를 것이라는 막연한 기대감에 매수 버튼을 누릅니다.
저평가된 자산은 하락장이 와도 하방 경직성을 띠며 버텨내지만, 과열된 심리로 얹어진 거품은 시장이 숨을 고를 때 가장 먼저 꺼집니다. 결국 문제는 자산을 샀다는 행위 자체가 아니라, '가치에 비해 너무 비싸게 샀는가'였습니다.
최고의 방어벽은 '원칙'과 '현금흐름'입니다
시장은 언제나 탐욕과 공포를 오갑니다. 그 속에서 중심을 잡는 방법은 결국 두 가지로 귀결됩니다.
- 지속 가능한 현금흐름 관리 종잣돈을 모으고 자산을 불리는 과정에서도, 가계의 숨통을 틔워줄 비상금과 버틸 수 있는 체력(저축 여력)은 절대 비워두어서는 안 됩니다. 투자는 한 번의 베팅으로 끝나는 승부가 아니라, 긴 호흡으로 이어가는 마라톤이기 때문입니다.
- 비교평가를 통한 확신 단 하나의 물건에 쫓기듯 베팅하는 것이 아니라, 앞마당을 넓히고 수많은 단지를 비교해보며 "이 가격대라면 이 선택이 최선"이라는 객관적 확신을 가져야 합니다. 확신은 감정에서 나오는 것이 아니라 발로 뛴 임장과 철저한 숫자 분석에서 나옵니다.
'영끌'의 시절을 지나 단단한 투자자로
나는 지금 탐욕에 쫓기고 있는가, 아니면 기준에 의해 움직이고 있는가?
이 자산이 흔들려도 나는 내 일상과 가족의 삶을 지켜낼 수 있는가?
시장의 속도에 조급해하지 않고, 나의 속도에 맞춰 벽돌을 한 장씩 쌓아 올리는 것. 남들의 소음에 영혼을 내어주지 않고, 스스로 검증한 기준에 확신을 싣는 것. 그것이 우리가 월부에서 매일 강의를 듣고, 임장 보고서를 쓰며 만들어가는 진짜 투자의 길이 아닐까 생각합니다.
감사합니다:)
