안녕하세요 장독대입니다
열기 강의는 월부 강의에 바이블과 같은 강의입니다
변하지 않는 원칙과 기준은 투자를 하기전에, 투자를 하는 동안에도 곁에 두고 두고 함께 해야할 친구 같습니다
이번에 만난 열기 강의에서는 ‘저환수원리’에서 ‘가치’가 포함된 ‘가저환수원리’ 가 재 탄생하였습니다
종종 강의에서 가격을 보지 말고 가치를 먼저 보라는 말씀들을 많이 하십니다
그런데 말씀처럼 잘 안되는 경우가 있습니다
상승장에 뭐라도 사고 싶은 마음에 또는 적은 투자금으로 매수 할수 있는 단지들을 보는 경우에 많은 유혹에
빠지게 됩니다
그래서 이번 2주차 강의에서 말씀해 주신 ‘가저환수원리’중에서 가치의 중요성을 더 리마인드 할수 있었습니다
‘가치'를 기본으로 ‘저환수원리’을 통해 비교평가 해 나가는 과정을 예시로 보여 주셨는데 이해에 많은 도움이
되었습니다
저평가는 무조건 싸면 된다라고 생각했던 시기도 있었습니다
하지만 월부 강의를 들으면서 ‘가치’를 뺀 싼물건은 저평가가 아니라는 것과
저평가는 같은 가치라면 더 싼 물건, 같은 가격이라면 더 가치가 있는 물건 일때 임을
알수 있었습니다
그래서 비교평가를 할수 있는 앞마당이 필요하고 많은 매물을 보는 것이 중요합니다
BM : 1. 앞마당 늘릴때 지역, 단지의 가치를 뾰족하게 분석하기
2. 매임시 기존 앞마당의 비슷한 가치의 매물들과 가격 비교해보기
(입지고정, 가격고정 보고서에 반영)
3. 임장 경험 늘리기
환금성은 언제 매도하느냐가 중요하다라고 하셨는데 처음 열기 강의를 들을때 경험상 저환수원리중 환금성이
제일 중요하다고 생각했었습니다
과거 갈아타기를 하는 과정에서 매도가 잘된 경험도 매도가 늦어진 경험도 있는데 그 또한 복기해
보면 입지가치에 대한 이해도와 매물에 대한 이해도가 부족했기 때문이었습니다
매물을 매수할때 내가 매수하고자 하는 매물이 어떤 매물인지를 파악하는 것도 중요하다는 생각이
들었습니다
BM : 1. 매수시 내가 가진 종잣돈으로 가장 좋은 것을 매수한다
2. 환금성이 낮은 매물이라면 보안할수 있는 대책도 마련하기
수익률 부분은 수치상으로 계산하는 것은 어려운 과정이 아니었습니다
하지만 미래의 기대수익률을 예상해 보는 것은 아직은 쉬운 과정은 아니었습니다
보유하는 과정에서 계속 보유할지 매도할지를 결정해야 하는 순간이 올때 우리가 미리 정해둔
원칙이 없다면 원하는 수익률을 만드는 것이 쉽지 않겠다는 생각이 들었습니다
노후계산기로 필요한 노후자금을 알고 내가 목표로 하는 수익률이 얼마인지가 나왔다면
매수하는 단지의 기대수익률을 계산해 보면서 매수 의사결정에 반영하게 되는데 어떤 방법으로
미래 기대수익율률 판단하면 되는지 알수 있었고 이 또한 비교평가 과정이 들어갑니다
수익률을 높이려면 투자금이 적어야 하는데 무조건 투자금이 적은것이 좋은 것이 아니라 내가 가진
돈으로 가장 좋은 것을 매수해야 한다는 것도 함께 고려해 보는 과정이었습니다
BM : 1. 내가 얼마의 수익률을 낼수 있는 사람인지 메타인지하기
2. 수익율을 높이기 위한 실력 쌓기(독강임투)
원금보존은 내가 매수한 가격 이하로 떨어지지만 않으면 되는 줄 알았습니다
하지만 부동산은 매도시 결정 수익이 발생하는 것이므로 하락하는 시기나 역전세때
내가 버틸수 있는지 여부, 버틸수 있는 범위가 어디까지인지를 아는 것도 중요함을 알수
있었습니다
BM : 1. 매물의 특징을 파악하기
2. 수요에 따른 전세가율, 공급부분 임보에 단분시 적용하기
리스크은 과거 급격한 금리인상으로 매매.전세 가격이 하락하는 시기와 지금의 시기는 공급이라는
변수로 인해 다를수 있지만 최근 전.월세 시장을 보면서 전.월세 가격의 상승은 당분간 계속
될수 있지만 어느 시점에 상승한 전.월세 가격를 감당하지 못하는 가격대가 오면은 어떻게 될까?
라는 생각을 해 봅니다
그래서 내가 가용할수 있는 범위에서 투자하는 것이 중요하다는 생각을 해 봅니다
BM : 1. 투자 지역의 공급 물량 확인하기
2. 투자 매물의 선호도 파악으로 수요층 확인하기
이번 강의에서는 ‘가저환수원리’에 대한 개념에 예시가 더해지면서 이해도를 더 높일수 있는 시간이었습니다
여전히 매물대 매물을 비교할때 어렵지만 부지런히 앞마당 늘리고 매임하면서 실력을 쌓아 가치 있는
물건을 저평가된 가격에 매수할수 있도록 하겠습니다
끝으로 함께 하고 있는 동료에 대한 이야기를 해주셨는데 좋은 동료가 옆에 있기를 바라기보다 좋은 동료가
되어주는 것이 결국에는 좋은 동료들이 내 곁에 함께 한다는 것을 알수 있었습니다
부족하면 부족한대로 제가 할수 있는 작은 것부터 실행해 보겠습니다
BM : 동료글에 댓글달기, 안부전하기
그리고 항상 잊지 말아야 하는 중요한 기준과 원칙을 긴 시간동안 강의해 주신 주우이멘토님 진심
감사드립니다
