실력은 뒤쳐질 수 있어도 노력은 뒤쳐지지 말자 - 주우이 멘토님-
열반스쿨 기초반 2강 수강 후기입니다.
주우이 멘토님 강의를 들으면서 가장 많이 들었던 말이 바로 “실력은 부족하더라도 적어도 노력이 부족하지는 말자” 였습니다. 자뭇 숙연해지기도 하는 멘트인데, 주우이님 강의를 들을때마다 나는 과연 얼마나 노력이 부족하지 않게 치열하게 해왔는지 스스로에게 반성하게 됩니다.
그럼에도 잘 이끌어 주셔서 한없이 실력도 노력도 부족하지만 적어도 시장에서 사라지지 않고 있어서 정말 다행이라고 생각합니다.
또 앞으로 어떤 규제와 시장상황이 펼쳐질지 알 수는 없지만, 배운대로 원칙대로 리스크 잘 살피면서 그때 그때 해야할 행동들을 적어도 하나씩이라도 꾸준히 해나가도록 다짐해 봅니다.
부동산 투자의 변하지 않는 원칙
가. 투자 vs 투기
흔히들 투자원칙이 있는냐 없느냐에 따라 투자 혹은 투기로 나뉜다고 합니다. 이번 강의에서도 투자원칙을 명확하게 이해하고, 지키는 것을 강조해주셨는데요. 야구와 투자의 차이점에 대해 투자는 단 하나의 가치있는 물건만 치면 된다는 말씀이 재밌으면서도 핵심을 잘 짚어주셔다고 생각합니다. 투자는 투자 대상의 특성과 가치에 대해 얼마나 잘 알고 있는지, 모든 기회를 다 잡을 수도 없지만, 적어도 원칙에 부합할때에만 히팅을 할 줄 아는 능력이 바로 투자자의 찐 자세가 아닌가 생각해 봅니다.
나. 부동산 투자의 원칙
- (가치) 요즘과 같이 월부에서 가치를 강조하셨을때가 있었나 싶을 정도로 가치에 대한 얘기를 정말 많이 듣고 있습니다. 예전에도 저평가를 가장 중시하긴 했었고, 저평가 자체가 가치가 있는 것중에 절대적이든 상대적이든 저평가 된 물건에 투자하라는 것으로 이해를 해왔는데, 가치를 전면에 내세우는 것은 장기적으로 가치가 높은 곳에 투자했을때 환금성, 수익(더 큰 시세차익), 원금보존이 뒷받침 되지 않을까 하는 생각을 해보았습니다.
‘워렌버핏’ 님도 투자 초창기 담배꽁초 투자로 시작했지만 찰리멍거를 만나면서부터 좋은 기업을 적정한 가격에 사는 투자로 거듭났듯이 작은 수익을 반복해도 부자가 될 수 있지만, 적어도 지금과 같은 시장이라면 챗수를 무한정 늘릴 수 없기때문에 어차피 한정된 챗수로 해야한다면 그만큼 더 가치가 높은 물건을 찾아야 한다는 것으로도 생각해보았습니다.
부동산에서 가치는 입지와 선호도로 귀결될 것이므로 그만큼 손품, 발품을 팔때 입지 요소와 수요를 더 잘 챙겨보아야될것 같습니다.
- (저평가) 너바나님은 불황에 사고, 호황에 파신다는 말씀을 1강에서도 해주셨는데, 저평가는 투자의 원칙중에서도 가장 중요한 것이 아닌가 하는 생각을 해보았습니다. 물론 가치대비 적정가격에 매수하는 것도 옳은 방법이지만 FOMO에 휩싸여 매수하면 반드시 고통스러운 시간이 왔던 경험을 복기해보면 부동산에서도 저평가는 투자원칙 중에서도 가장 중요한 것이 아닌가합니다. 다만, 저평가 여부를 판단하는데는 가격을 고정하든 가치를 고정하든 비교평가가 필수이므로확신을 가지기 어려울때가 많습니다. 강의에서 말씀해 주신것 처럼 비교평가를 잘 하려면 결국은 임장과 임장보고서라는 필요한 인풋에 공을 들이는 수밖에 없을 것 같습니다. 임장과 임보에 왜 충실해야하는지 목적의식을 가져야겠다는 생각을 해보았습니다.
- (환금성) 흔히들 매수는 기술, 매도는 예술이라고 하는데, 환금성이 왜 중요한지는 매도과정에서 잘 드러납니다. 매수는 내 의지대로 할 수 있지만, 매도는 내 의지대로만 흘러가지 않기 때문이어서 그런것 같습니다. 개인적으로도 하락장에서 매도가 안되어 더 좋은 물건으로 갈아탈 기회를 놓친 경우가 있었는데, 그래서 더욱 매수하기 전에 환금성을 꼭 체크해야한다는 주우이님 말씀에 극히 공감했습니다.
- (수익률) 개인적으로 수익률을 판단하기가 꽤 까다롭다고 생각했는데, 이 역시 강의를 들으면서 비슷한 가치의 단지가 얼마인가를 보고 판단할 수 있고, 가치로 보건데 얼마가 될만한 가치가 있는 물건인가하는 것으로 판단해본다면 이 역시 가치의 영역으로 볼 수도 있을 것 같다는 생각을 해보았습니다. 이미 전고점을 넘어선 단지들이 대다수인 시장에서 안전마진만으로는 조금은 부족하므로 비슷한 가치의 물건들을 찾는 연습을 더 잘 해보도록 하겠습니다.
- (원금보전) 개인적으로는 ‘프메퍼’ 튜터님께 질문도 드린 주제인데 단순히 지역의 평균 전세가율로 기계적으로 볼게 아니라 단지별로도 봐서 현재의 상황을 파악해볼수도 있고, 거품이 끼어있다면 얼마나 떨어질 수 있는지, 가치있는 부동산을 매수했다면 하락 또는 횡보하더라도 보유하는 인내가 필요하다는 부분에 대해 정리해 볼 수 있었습니다. 이 역시 가치와 밀접한 관련이 있어서 입지독점성있는 물건을 매수단계부터 잘 선택해야겠다는 것으로 귀결되는 것 같습니다.
- (리스크관리) 리스크 관리는 아무리 강조해도 지나치지 않는다는 얘기를 많이 들어왔습니다. 부동산 투자에서의 가장 큰 리스크는 역시 역전세인데, 공급과 밀접한 관련이 있으므로 보유중인 단지 지역 위주로 입주물량과 인허가 착공물량을 지속적으로 잘 관찰해봐야겠다는 생각을 해보았습니다.
실전투자 사례
각 지역에 멘토님이 직접 투자하신 단지들의 입지를 비교하고, 가저환수원리로 각각 설명해주셨는데, 비교하는 단지별로 입지뿐만 아니라 투자원칙에 대해서도 하나하나 정리해보고, 투자판단을 내린다면 적어도 잃지않는 투자는 확실히 되겠다는 생각을 해보았습니다.
BM
단지별 비교평가시 투자원칙(가저환수원리) 같이 적용해 보기
그간 비교평가라면 단순하게 입지(직장, 교통, 환경, 학군, 확정호재 등)을 나열해보고 판단했다면 가저환수원리를 단지별로 붙여서 판단해보는 연습하기
저평가 판단을 위한 임장과 임보 루틴화하기
- 매주 토요일 임장, 임보는 30p정도로 핵심위주로 작성하기(너무 많이 하려다 중간에 포기하기보다 마무리 짓기가 더 중요)
단지의 가치와 선호도 판단을 위해 전임 1일 1~2통, 매임은 앞마당 만들때 생활권별 단지 5개
- 시장상황과 규제에 매몰되기 보다 지금 해야하고, 할 수 있는 것에 집중할 것
