[에이스1반 함께하는가치] 메수, 보유, 복기에 대한 모든 것 (월부학교5강 선배강의 w.룰루랄라7님, 반나이님, 스리링님)

안녕하세요.

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다 :)

월부학교 5강은 늘 기대되고 설레이는 월부학교 강의의 꽃!

선배강의 시간이였습니다✨

물론 튜터님들의 강의도 너무나 좋지만

저희보다 한걸음 앞서 투자를 경험하셨거나,

혹은 현재 함께 경험하면서 겪는 시행착오들을 함께 이야기 해주시는 강의라서

더더욱 기대하는 시간이기도 합니다.

선배님들께서 어떻게 기준을 만들고 변화해오셨는지를

배울 수 있어서 공감도 많이 되고, 

선배님들도 다 저런 시절이 있었구나

위로가 되기도 하는 시간인데요 :)

이번에도 너무나 알차게 강의를 준비해주신 선배님들 덕분에

정말 많은 것들을 배우고, 현장에서 바로 적용해볼 수 있을 것 같아 좋았습니다.

1.투자와 연결되는 임장보고서 작성하기-룰루랄라7님

랄라선배님은 '투자와 연결되는 임장보고서 작성하기'라는 

정말 흥미로운 주제로 첫번째 강의를 열어주셨습니다.

우리가 임장보고서를 작성하는 이유가 투자를 하기 위함인데,

어느새 임장보고서를 쓰다보면 우리가 투자자인지 지역분석가인지..

고개가 갸우뚱 할때가 있는데요.

어디까지 지역을 분석하는것이 내 투자에 도움이 될지,

투자에 진짜 필요한 것들을 임보에 남기는 과정을 하나하나 짚어주셨습니다.

• 시장의 신호에서 시작해 투자할 기회를 찾는 방법

선배님께서는 시장의 신호를 5가지 순서대로 확인한다고 하셨어요.

공급 → 뉴스 → 매매/전세 → 매물수증감 → 가격

이 다섯가지 단계인데요. 

많이들 보고 있는 시장의 신호인 것 같지만 선배님께서는 한발 더 들어가서

투자의 기회를 면밀히 살펴보시는 모습을 보여주셨습니다.

1.공급: 앞으로 들어올 입주물량 뿐만 아니라 남아있는 미분양, 준공 후 미분양 물량까지 파악하고, 실제로 얼마나 감소가 되고 있는지를 디테일하게 보는것이 중요

2.뉴스: 시장의 분위기를 뚜렷하게 보여주는 지표

3.매매-전세 지수: 가격의 움직임을 보면서 투자 시그널을 잡는 신호

4.매물증감: 데이터로 보여지는것과 더불어 현장 분위기를 직접 파악할 것 ★

5.가격비교: 각 지방의 랜드마크 비교를 통해 지역의 가격이 싼지 파악

→ 투자하기 시장이 좋은 것과 가격이 싸다는 것은 다르기 때문에 결국엔 저평가인지를 파악하는것이 중요!

이후 시장의 기회를 포착해 지역을 좁혔다면,

지역 전체 → 구별 → 생활권별 → 단지별로 시세를 촘촘하게 좁혀가면서

‘왜 여기는 아직 이 가격이지?’ 라는 질문이 떠오르는 단지를 주목하라고 하셨습니다.

그래서 남들이 보지 못하는 투자기회를 찾기 위해서는

이미 오른 앞마당이더라도, 이미 상승 시그널이 시작된 곳이라도

여전히 저평가되어 있는 단지는 없는지 흐름이 어디까지 퍼졌는지를 퉁쳐서 볼것이 아니라

좀 더 면밀하고 세세하게 보는것이 중요하다는 생각을 다시 한번 하게 되었습니다.

• 찾아낸 기회를 검증해 투자로 연결하는 과정

그리고 투자범위를 단지까지 좁혔다면 이제 투자결정을 위해서 어떤 단지가 더 좋을지

하나하나 뜯어보면서 비교평가를 할 차례인데요.

비교평가를 해보면서 드는 의문들을 임장보고서에 연결하는 방법을 설명해주셨습니다.

선배님은 지방의 구축투자 괜찮나? ‘군’인데 투자해도 괜찮을까? 전세가를 높여 받을 수 있는 상황일까?의

3가지 질문이 두 단지의 가치와 가격을 비교하면서 생겨난 의문이라고 하셨습니다.

그래서 실제로 과거에 비슷한 시장상황(=공급환경)이였던 때를 찾아서

그때 당시 비슷한 구축들의 흐름을 찾아 흐름이 어땠는지를 검증해보는 과정을 보여주셨습니다.

그렇게 나온 가설검증을 통해 투자에 확신을 더해가는 과정을 보여주시니

임보가 왜 이렇게 중요하고 잘 기록해두어야 하는것인지 각인이 되는 것 같았습니다.

그밖에 군이라고해도 단지임장 매물임장 등을 파악하면서 느낀 지역내 선호도,

그리고 주변 단지 전세지도를 그려보면서 파악한 현실적인 전세가까지

랄라선배님은 임보를 모든 투자과정과 연결시키고 계시는 모습을 보여주셨습니다.

우리가 임보를 때로는 과제처럼, 뭔가 학교에 제출하는 레포트처럼 마감기한에 떠밀려 제출할때가 많은데요.

저 역시도 급할때는 임보를 쳐내는 과제처럼 쓸때가 많았는데

랄라선배님의 강의를 들은후에 정말 임보를 더 잘써야겠다.

내 투자랑 꼭 연결 시킬 수 있는 임보를 써야겠다라는 다짐을 하게 되었던 것 같습니다 :)

그래서 임보를 현재 투자와 연결시킬 뿐만 아니라 

앞으로 내 투자물건을 잘 보유해 나갈 수 있는

투자의 근거로까지도 이어질 수 있는 임장보고서를 쓰는것이 

정말 투자와 연결되는 임보가 아닐까하는 생각이 자연스럽게 들었던 것 같습니다.

흔들리는 시장속에서도 나를 단단하게 잡아줄 임장보고서 꼭 BM해서

매달매달 실력과 시간들을 축적해나가겠습니다❤️

2.투자와 성장에 직접적으로 연결되는 투자 복기 하는 법 - 반나이님

아.. 요즘 제가 복기에 빠져있어서 그런지 나이 선배님의 강의가

또 기가막히게 제 귀에 쏙쏙 들어오더라구요..?

강의를 듣고나니 왜 복기가 중요한지, 그리고 제대로 된 복기란 무엇인지

궁금증이 모두 해소가 되었던 것 같습니다.

그리고 딥한 복기를 통해 스스로의 기준을 세워가면서 

다음 투자에 적용해가시는 과정을 보여주셔서

복기가 왜 필요하고 중요한것인지를 딱 알게 되었던 것 같습니다.

• 투자 복기의 4Step 

선배님께서는 투자 복기를 4Step으로 정리해주셨는데요.

1.당시상황: 나는 어떤 선택지가 있었을까? (시장상황/나의상황)

2.판단&검증: 나의 가치 판단은 옳았을까? 틀렸다면 이유는 무엇일까?

3.대안: 생각하지 못했던 다른 선택을 했다면 어땠을까? (다른앞마당/레버리지-실거주검토)

4.기준적용: 다음 투자에 어떤 기준을 적용할까?

이렇게 네가지 스텝을 통해 차례차례 지난 투자를 복기해보면서

내가 잘했던점, 앞으로도 유지해야할 점은 무엇인지

그리고 하지 말아야 할 점은 무엇인지, 

마지막으로 앞으로 내가 적용해야할 새로운 기준은 무엇인지를 도출해

다음 투자에 적용하면서 더 좋은 투자를 해나가는것이 무엇보다 중요하다고 말씀해주셨습니다.

이렇게 정교한 투자복기를 통해서 계속해서 바껴가는 가격에 따라

내가 놓친것이 무엇이였는지 지난 투자들을 누적관리 하면서

나만의 투자기준을 더욱 더 정교하게 만들어나가는 것,

그리고 그것을 만드는것에서 끝내는게 아니라 적용/행동까지 해서 

꼭 더 좋은 투자로 개선시키는것이 중요함을

다시 한번 배우게 되는 강의였습니다 :)

꼭 적용해서 투자 복기를 더 면밀하게 해보고 더 나은 투자를 쌓아나가도록 하겠습니다.

3.전세 만기 실전 운영법 - 스리링님

마지막 피날레는 우리 반장님의 강의였습니다😍

월부학교의 모든 학생들이 이제 자산을 취득해 유주택자인 상태이시고 

그중에는 매도를 해야하는 자산을 가지고 계신분들도 있고,

계속해서 운영을 해나가야 하는 자산을 가지고 계신 분들도 있는데요.

부동산 자산을 가지고 있는 우리에게는 누구나 피할 수 없는 

‘전세 만기, 전세 운영’에 대한 실전 강의를 해주셨습니다.

사실 우리는 지금까지 운영보다는 매수에 포커스 되어 있는 시기가 길었기 때문에

살때 전세를 어떻게 세팅해야하는지, 특약은 어떻게 써야 하는지

신규전세세팅, 세낀매물, 점유개정(주인전세), 전세승계특약 등 매수시에 전세를 맞출때의

다양한 정보들은 이제 너무나 잘 알고 계시는데요.

정작 전세만기가 되어갈때, 연장을 해야할때는 넋놓고 있다가

닥쳐서 대응을 하는일이 비일비재 하게 되는데요.

특히나 매도를 해야할 수도 있는데 전세세팅을 무작정 해버린다거나

협상이 잘 안되서 갱신을 못하고 전세세팅을 해버린다거나 했을때 우리가 가져갈 수 있는

리스크가 상당히 크리티컬하게 영향을 차지하게 될수도 있는 부분이기 때문에

강의에 더 집중하면서 들을 수 있었던 것 같습니다.

그리고 인상깊었던 점은 반장님은 부동산 사장님을 적절하게 넛지로 잘 활용한다는것이였어요.

다이렉트로 세입자와 소통해야하는 부분은 내가 직접하지만,

시장상황이나 객관적인 설명이 필요한 부분은 부동산 사장님을 통해

임차인이 소통을 해보고 좀 더 신뢰관계가 될 수 있도록 하는 것도 배울 수 있었습니다.

반대로 임차인이 갱신권을 쓰겠지만 증액은 못해주겠다고 했을때도

법적으로 못올려주니까.. 라고 포기했을수도 있을 것 같았습니다.

그런데 끝까지 포기하지 않고 전세금액연장을 이어나가시것을 반장님의 실전경험담으로 듣고 나니까

어차피 돌려받을 돈인데 하면서 합리화 할것이 아니라

지금 당장 갱신협의를 했을때 내가 돌려받을 수 있는 편익과 비용을 정확히 따져보면서

뇌피셜로 내 마음 편하자고 이렇게 하는일은 없게 해야겠다는 생각이 들었습니다.

어쩌면 가족의 일부 보상이 될수도 있고, 앞으로 보유세가 강화되는 시점에 

나를 잡아주는 보험, 방패가 될수도 있구요. 

디테일한 전세만기와 운용방법 프로세스에 대해서 하나하나 꼼꼼하게 살펴주셔서

다음에 전세만기 시점이 왔을때 다시 한번 교안을 열어보고 참고해서

어떻게 해나가셨는지 참고하고 꼭 적용해봐야겠다는 생각이 들었습니다!

그 밖에 주변에 신규전세가 없을때 전세가를 가늠하는 방법,

그리고 시장 분위기에 따라 전세를 조금 더 올려받을 수 있을지

적정 전세가를 파악하는 디테일한 꿀팁까지,

하나하나 놓칠 수 없는 중요한 내용들이였습니다.

“내 운전대는 나 스스로 잡는다”

이번 반장님의 강의를 들으면서 투자는 결국엔 혼자 결정해야하는 문제이고,

선택지는 여러가지가 있지만 나에게 좀 더 맞는 선택과 유리한 선택은

각자의 상황과 물건이 메타인지가 다 잘되어 있어야 빠른 실행으로 옮길 수 있다는 생각이 들었습니다.

세분의 강의가 처음 매수할때, 매수하고나 나서의 복기,

그리고 매수과정에서의 운영방법이 골고루 분배되어 있어서 

유익한 강의였습니다. 적용해볼 점들도 많아서 킵해두었다가

꼭 적용해볼 수 있도록 하겠습니다🩷

좋은 강의 해주신 룰루랄라7님, 반나이님, 스리링님 감사합니다✨✨

잔뜩  BM해보도록 하겠습니다!