A.H. 그냥여리
느낀점
가저환수원리에 대해서 곰곰히 생각해볼 수 있는 시간이었다. 그 원칙들이 투자검토할때 무지성으로 걸어보는 필터들이 아니라 오랜시간 쌓여온 경험과 통찰력으로 만들어진 원칙이라는게 처음으로 무게감 있게 다가왔다.
but B 의 원칙을 얼마나 잘 지켜가며 투자를 하는지가 10억 달성에 매우 중요하다는 생각이 든다.
적용점
가저 - 지방에서 입지비교를 하다보니 다른 지역간에 단지를 비교할때는 어려움이 아직 많다. 최대한 입지가 비슷한 조건의 단지들 끼지 맞춰서 비교해보자
환 - 단순히 300세대 이상, 저층탑층이 아니다. 지방 하락장에서도 팔릴 수 있는 정도의 선호도가 있는지 생각해 봐야하고 그러려면 그 선호생활권, 그리고 그 생활권 내에서 중간 이상의 선호도를 가져야한다고 생각된다. 지역에서 선호하는 요소를 확실하게 키워드로 파악해서 붙여놓자.
수- 막연히 200%, 100% 수익이 아니라 계산을 해보고 전고에 닿는 가격인지 그리고 이미 전고를 넘은 단지라면 그와 비슷한 입지의 단지는 지금 가격이 어떤지 확인해 볼수 있다.
원- 내가 보는곳은 70%의 전세가율이 기준이다. 10년후 1.5배 정도의 전세가 상승률을 고려하고 그 가격이 현재 매매가와 큰 차이가 없다면 원금보존이 된다고 생각한다. 다만 지방평균이기 때문에 공급이나 단지에 따라 그 정도가 달라질수도 있다고 생각한다. 각단지나 지역 생활권의 전세가 상승률을 한번 체크해보자.
리-공급이 많다는걸 알아도 물건이 싸면 자꾸 미련이 남는것 같다. 공급이 많을 때 어느 생활권까지 영향을 미치는지 확인해 보고 내가 감당이 가능한지 확신이 서야한다. 방법이 없으면 들어가지 않는게 맞다.
행동계획
추려본 각 앞마당의 단지들의 입지를 정리해본다
비슷한 입지끼리 붙여서 단지들을 비교평가해본다
환수원리까지 정리해서 투자 결정 여부를 판별해본다.
