[강의 중 인상깊었던 점 요약]
부동산 투자의 원칙잡기 (변하지 않는 5가지 원칙)
① 가치와 저평가
ㅇ 가치 = 토지가치(입지↑) + 건물가치(감가상각↓)
- 시간이 지나면 신축의 건물가치가 낮아지면서 입지 좋은 구축이 더 오름
ㅇ 저평가 = 공포의 시기에 매수, 같은 가격에 더 가치있는 물건, 같은 가치에 더 낮은 가격의 물건
- 비교평가를 해야함, 아파트를 많이 알아야함, 앞마당을 많이 만들어야함, 행동에 옮겨야함
② 환금성
ㅇ 아파트만 할 것이기 때문에 세대수가 어느정도 규모가 있고 저층(1~3층), 또는 탑층이 아닌 것이 중요
- 실거주에 때는 필로티나 탑층이 좋을 수 있으나 투자 목적으로는 좋지 않음
③ 수익률
ㅇ 수익률은 잃지 않아야 하고, 투자 2년차는 10%, 투자 10년차는 20%
- 가치 있는 아파트를 적절한 가격으로 매수하여 보유(인내)하는 것
④ 원금보존
ㅇ 적정 전세가율 이상의 부동산 매수(강남 1시간 내 서울 55%, 강남은 45%, 그 외 70% 이상)
- 지방 투자를 계획하니 투자 측면에서는 전세가율이 70% 이상인 것(서울 10년 전 대비 2배, 지방 1.5배)
ㅇ 전세가가 지속적으로 상승하는지, 수요가 많고 입지독점성이 있는지, 단기 입주물량(공급량)이 적정한지
ㅇ 가치가 있고 전고점 이하의 물건인지
⑤ 리스크 관리
ㅇ 지방에서는 입주물량을 조심, 금리나 전세대출 규제도 리스크
- 지방은 특히 인구, 공급량(인구대비 수요량과 비교), 준공 후 미분양 물량
- 전세 계약 시점 전후로 2~3개월간의 공급물량은 꼭 확인하자 (필요 시 전세계약 2년 말고 3년도 고려)
[내 상황에 적용]
① 내 아파트의 환금성, 원금보존은 어떨까? 이미 원금 대비 많이 손실 중이나 신규 투자자로 생각해보자
ㅇ 환금성 : 1,000세대 이상 아파트 / 중층 → 환금성은 괜찮음
ㅇ 원금보존 : 이미 고점에 매입해서 원금 손해는 이미 보고 있지만 투자자 입장에서 생각해보자
- 호갱노노 기준 매매 4.2억 / 전세 3.1억 (전세가율 73.8%, 갭 1.1억)
- 전세가 상승여부 : (2019) 2억 → (2020) 3억 → (2026) 3.1억(7년 전 대비 1.5배)
- 수요는 있는데(`26.8월 실거래 매매 11건, 전세 3건) 입지독점성은 없음
② 가치와 저평가 : 아직 앞마당도 없고 실력도 없고 판단 불가
ㅇ 토지가치는 광주 남구 외곽이기 때문에 떨어지고 건물가치도 지속 하락 중(현재는 준신축)
ㅇ 탑층 등 특이거래 제외 매매가는 고점 대비 30% 하락한 상황(6억 → 4.2억)
☞ 상대적 저평가를 하려면 광주 광산구, 동구, 서구, 북구부터 제대로 알아야 한다.
☞ 더 나아가 부산광역시, 대구광역시, 대전광역시에도 앞마당을 넓혀가야 한다.
③ 리스크 관리
ㅇ 광주 전체적으로는 수요대비 입주물량이 적긴 한데 남구는 2027년에 꽤 많은 물량이 공급 예정
- 광주에서도 상대적으로 광주 남구가 단기적으로는 리스크가 있음
- 광주 남구의 준공 후 미분양 세대수의 경우에도 증가 추세임
* ('23년~'25년) 37세대 → ('26년) 101세대 → ('27년) 101세대 + ＠(대단지 미분양 물량)
[어떻게 해야할까]
ㅇ 내가 첫 집을 사려고 했을 때 고려했던 곳들, 직접 매물을 보려고 했던 곳들을
계속 비교해보고 실수를 복기하는 연습을 해봐야 겠다. 우선 시세트래킹부터..
- 그 때 당시 6억 이하 아파트들은 예외없이 하락한 것 같다.
1) 광주 서구 상무SK뷰 24평 : 매매가 하락(1억), 역전세(0.5억)
- ['21.9] (매) 5.5억 / (전) 3.5억 / (전세가율) 63.6%
- ['26.9] (매) 4.5억 / (전) 3.0억 / (전세가율) 66.7%
2) 광주 남구 진월동한국아델리움 38평 : 매매가 하락(0.6억), 전세 보합(-)
- ['21.9] (매) 5.7억 / (전) 4.0억 / (전세가율) 70.1%
- ['26.9] (매) 5.1억 / (전) 4.0억 / (전세가율) 78.4%
3) 광주 광산구수완지구우미린2차 34평 : 매매가 하락(1.2억), 역전세(0.1억)
- ['21.9] (매) 5.9억 / (전) 3.6억 / (전세가율) 61.0%
- ['26.9] (매) 4.7억 / (전) 3.5억 / (전세가율) 74.4%
4) 광주 남구 봉선동 포스코더샵 26평 : 매매가 하락(0.9억), 전세 상승(0.5억)
- ['21.9] (매) 4.8억 / (전) 2.3억 / (전세가율) 47.9%
- ['26.9] (매) 3.9억 / (전) 2.8억 / (전세가율) 71.8%
5) 광주 남구 효천시티프라디움 32평 : 매매가 하락(1.6억), 전세 상승(0.1억)
- ['21.9] (매) 5.8억 / (전) 3.0억 / (전세가율) 51.7%
- ['26.9] (매) 4.2억 / (전) 3.1억 / (전세가율) 77.5%
ㅇ 진짜 다음부터는 무조건 지방에서는 수요 대비 공급량부터 보고 투자를 해야겠습니다.
- 내가 실거주 목적으로 산 첫 집이 외곽이라 떨어지나 했는데 그것 뿐만 아니고
공급량도 많았고 입지가 좋은 곳에 신축이 들어서면서 수요가 이동하고 양극화가 발생하고 있습니다.
ㅇ 우리 열기 조원분들과 이번주 일요일에 광주 광산구 수완지구로 임장을 가기로 했습니다.
- 수완지구가 그래도 익숙한 동네이긴 하나 차로만 많이 돌아다녔지 걸어다니는 것은 거의 처음이라
선배 조원분들과 함께 걸어다니고 분위기 임장을 해보면서 많이 배워봐야겠다는 생각을 한다.
가치를 비교하고 상대적 저평가를 비교하기 위해서는 임장 방법부터 바꿔야 할 것 같다.
ㅇ 계속 동기부여도 해주고 궁금한 점을 알려주시는 조장분들과 조원분들께 많이 배우고 있고
앞으로 남은 기간도 배울 수 있을 것 같아 감사드립니다.
