[9별로 앞마당 넓히고, 자산 2배씩 키워, 39억 달성하조, 콧바람든양양] '가저환수원리'를 제대로 배우고 하나하나 실행해나가겠습니다

 안녕하세요. 하루하루가 흥겨운 콧바람든양양입니다.

 월부에서 순자산10억을 달성하게 해주는 너바나님의 레시피 ‘가,저,환,수,원,리’를 배웠습니다.

 부도난 아파트의 낮은 가격의 전세살이를 하면서도 어떤 위험을 지고 있는지도 모르고, 맘 편히 살아왔습니다.

첫 내집마련도 모델하우스 구경한번 없이 신랑이 신도시개발호재소식에 덜컥 분양받았습니다.

 그저 주변이 다 시골이라 공기좋고, 한적하고, 산이 있어 산책로 발달에 초,중,고를 끼고 있어 아이키우기

좋다며 만족하며 살았습니다. 

 교통이 불편하지만 자차가 있으니 내가 운전하면 되지 라고 안일하게 생각했구요.

 주변으로 신축들이 들어올때 지인이 옮기라고 적극 밀어주었지만 준비되어 있지 않은 저에게는 ‘소귀에 경읽기’였습니다.  초품아에, 중, 고 다 붙어있고 좋은데 왜 우리 아파트는 가격이 오르지 않고 제자리걸음만 하지?, 전세는 끊이지 않네 단순히 이런 생각만 가끔 했었더랬어요.

 월부에서 배우는 요즘, 좀 더 일찍 월부를 알았더라면이라는 아쉬움이 크네요.

 내가 깔고 앉아있으니 그만이라는 (A) 생각에서,

이집은 계속 보유해야 할 가치가 있는가(B)를 생각해보고 적용해보려고 합니다.

 나의 선호도에서는 좋은 집이지만 (조용, 쾌적, 초중고다있음),

타인의 수요로 바라보니, 학원도 없고, 상권도 없어서, 문화생활이나 쇼핑, 학원가이용을 위해서는 이동이 필요하나,

초중고가 있어 학령기아이를 둔 부모님의 선호도가 반영이 되었구나 싶습니다.  입주때부터 수시로 이사가고, 들어오는 차량들을 볼 수 있었습니다.

 그러나 인근으로 초중고를 낀 신축 대단지들이 들어오니, 그마저 있던 상권도, 자주보던 이삿짐차량들도 부쩍 줄어들었습니다.  그때는 그런가보다하고 넘겼던 것이 이제는 대체가능한 입지라는 것을 알았습니다.(가치)

 가격이 떨어지는 이유가 우리집이 가지고 있던 경쟁력이 신축의 우위가 있는 곳으로 사람들의 수요가 이동하기 때문임을 알았습니다.(저가치)

 분명 저희집도 상승기가 있었도 그때가 매도타이밍이었는데, 재테크에 무지한 저는 가격이 오르니 우리단지가 좋은입지인가봐 생각했고, 월부를 배우기전까진 평생 가져가야 하는 건 줄 알았습니다. 이제는 갈아타기를 해야 함을 알게 되었습니다. 투코도 받고, 매도특강도 들으며  5월 에 부동산매물로 올렸습니다. 지금까지 3팀정도가 보고 갔네요. 수요자체도 없고, 그나마 오시는 분들도 신축쪽으로 넘어가셨다고 하더군요. 팔고 싶을 때 받아주는 사람이 없으면 내 생각대로 되지 않음을 알게 되었습니다.(환금성)

 강의에서 말씀하신 21년이 대세상승기, 23년 하락기가 무엇인지,  이제야 그래프가 조금 보이네요.

• 19년 9월 매매2억 / 전세 1.7억 (투자금 3천) 매수했다고 하면,

• 21년 11월 매매 3.7억 / 전세 2.9억  (매매상승 1.7억 / 전세상승 1.2억 )

  → 수익금 1.7억(매매차익 1.7억/투자금3천), 수익률 566%

• 23년 4월 매매 2.6억 / 전세 2.2억  (매매상승 0.6억/ 전세상승 0.5억 )

  → 수익금  1.1억 (매매차익 6천+21년 전세상승분 1.2억 -역전세 7천) , 수익률 366%

   

• 26년 7월 매매 2.5억 / 전세 2.2억 (매매상승 0.5억 / 전세상승 0.5억 )

  →  입주부터 계속 살고 대출전액을 상환했다면,

  → 매도가정시 매매 2.5억 - 분양/입주금 2.2억 = 수익금 3천,  수익률 12%

   (이렇게 수치화 하니 돈이 녹는다는 말이 와닿네요, 물가상승분도 못 따라갔구나ㅠㅠ)

  *이렇게 계산하는 것이 맞을까요?

 원금보존의 기준으로 본다면 2.2억이 마지노선이엤구나ㅠㅠ (원금보존)

저희집 바로 인근으로  몇년째  대단지 신축입주들이 계속 이어지고 있습니다. 저희도 내년2월 입주분양권이 있구요. 월부를 배우기 전에는 지금 집 팔리면 팔고, 아니면 전세주지라는 안일한 생각을 하였습니다. 매도뿐 아니라 전세도 인근과 경쟁해야함을 이제야 깨닫게 되네요. 제 물건이 리스크가 큰 물건이었습니다. 매매도, 전세도 안 나가 공실로 관리비를 계속 부담해야 하는 리스크가 있음을 알았습니다. 튜터님들의 말씀대로 매도하도록 하겠습니다.(리스크관리-공급과다)

*적용점

지금부터는 

가 - 가치( 가치대비 싼거, 같은 가격이면 더 가치있는 거)

저 - 저평가( 저평가를 비교할 수 있는 비교군인 앞마당을 늘려가겠습니다, 2달에 1개는 꼭 해내자!!)

환 - 환금성(나의 수요가 아닌 타인의 수요가 많은 곳)

수 - 수익률(내가 목표하는 수익률을  정하고, 수익실현시 상급지로 갈아타기)

원 - 원금보존(지금 나에겐 잃지않는 투자가 1원칙이다!)

리 - 리스크관리(영향지역을 파악하고 주변공급까지 다 확인하기

를  반복,복기하며 뇌에 새기겠습니다. 

될때까지 강의 들으며, 동료와 함께 간다!!