선배님들 조언좀 부탁드립니다(청약 당첨후 자금조달문제)

밝은노마드님554님 축하드립니다! 1. 현재 계획만 놓고 보면 ‘불가능한 수준’은 아니라고 생각합니다. 2030년까지 저축해서 현금 2억을 만들 수 있고, 분양가가 6억이라면 잔금 시점에 필요한 자금과 대출 규모를 구체적으로 계산해볼 필요가 있습니다. 다만 중요한 것은 2030년의 대출 규제와 본인의 소득으로 받을 수 있는 대출 한도입니다. 지금부터 2030년까지 매년 얼마를 모을지, 중도금 대출이 잔금대출로 전환될 때 얼마가 필요한지를 숫자로 시뮬레이션해보시면 좋겠습니다. 2. 가능한 방법입니다. 실제로 부모님에게 자금을 빌려 내 집 마련을 하는 경우도 있습니다. 다만 가족 간 거래라고 해서 아무렇게나 빌리는 것이 아니라 차용증 작성, 실제 자금 이체, 이자 및 상환계획 등을 갖춰서 정상적인 금전대차로 관리하시는 것이 중요합니다. 증여로 오해받지 않도록 세무적인 부분도 미리 확인하시는 것을 추천드립니다. 3. 저라면 지금 당장 취소하지는 않을 것 같습니다. 오히려 당첨을 유지하면서 이 아파트의 분양가가 주변 시세 대비 적정한지, 2030년 입주 시점의 예상 가치와 전세가가 어느 정도일지, 입주까지 필요한 총자금이 얼마인지 공부해본 뒤 결정하겠습니다. 특히 ‘공부를 충분히 하지 않고 당첨됐다’는 이유만으로 취소할 필요는 없다고 생각합니다. 당첨된 지금부터 공부해도 늦지 않습니다. 다만 계산 결과 부모님 차용 + 과도한 대출까지 받아야만 입주가 가능한 구조라면 이야기가 달라집니다. 내 소득으로 감당할 수 있는 범위를 넘어선다면 당첨을 포기하는 것도 충분히 합리적인 선택입니다. 4. 가장 먼저 확인할 부분은 ‘입주할 때 집값 6억을 전부 현금으로 마련해야 하는 것은 아니다’라는 점입니다. 중도금 대출과 잔금대출을 활용할 수 있기 때문에 실제로 필요한 자기자본을 계산해봐야 합니다. 또한 2030년까지의 저축액, 중도금 이자, 취득세·옵션·등기비용 등 부대비용까지 포함해서 자금계획을 만들어보세요. 그리고 입주 시점에 반드시 실거주해야 하는지, 전세를 놓을 수 있는지도 확인해보시면 좋습니다. 전세가가 충분히 형성된다면 전세보증금을 활용해 잔금 부담을 낮추는 방법도 있기 때문입니다. 결국 지금은 ‘6억을 어떻게 마련하지?’보다 ① 2030년까지 내가 만들 수 있는 현금 ② 받을 수 있는 중도금·잔금대출 ③ 예상 전세보증금 ④ 취득세·옵션 등 부대비용 ⑤ 부모님 차용 가능 금액 을 하나의 표로 만들어보는 것이 가장 먼저입니다. 그리고 이 숫자를 넣었는데도 자금이 부족하다면 그때 취소 여부를 고민해도 늦지 않습니다. 무엇보다 처음 당첨되셨다고 해서 무조건 가져가야 하는 것도 아니고, 공부를 덜 했다고 무조건 취소해야 하는 것도 아닙니다. ‘내가 감당 가능한 가격인가’와 ‘주변 시세 대비 좋은 가격에 당첨된 것인가’를 분리해서 판단하시면 좋겠습니다. 밝은노마드님의 행복한 내집마련을 응원합니다!

안녕하세요 밝은노마드님! 청약당첨을 너무너무 축하드립니다. 선당후곰인 상황으로 이해되네요. 막상 당첨이 됐는데 이후 판단할 수 있는 힘이 없다 보니 많이 혼란스러우실 것 같습니다. 가장 먼저 말씀드리고 싶은 부분은 아파트는 자산의 성격을 갖고 있기 떄문에 자산적 가치를 평가할 줄 아는 능력이 굉장히 중요하다는 것입니다. 이를 위해서는 월부내 정규강의를 꾸준히 들으면서 가치와 가격을 판단하는 능력을 키워보실 것을 강력하게 추천드리는 바입니다. 그리고 나서 질문에 추가 답변을 드리면 아래와 같습니다. 먼저 분양가가 어떻게든지 감당이 가능한 상황인 것 같으므로 1. 신규아파트 분양을 통해 잃지 않은 투자가 가능한지? -> 주변 신축아파트와 비교 해 분양아파트의 분양가가 싼지, 비싼지 가늠해 보시는 것이 필요할 것 같습니다. 해당 아파트가 앞으로 시간을 두고 우상향 할 아파트인지 조차 가늠이 안되면 무조건 공부를 해야 하는 상황입니다. 그래야 내 소중한 집을 지킬 수 있으니까요. 이 점 꼭 참고하시면 좋겠습니다. 2. 자금을 끌어와서 분양을 받는 것이 일반적인것인지? -> 원래 집은 비싼 것이고 아파트를 매수하는 것은 큰 돈을 융통하는 것을 요구하는 일입니다. 절대적 돈의 양이라는 것에 압박감을 느끼지 마시고 실제로 내가 감당가능한지, 그리고 가치 대비 싸게 사서 앞으로 차익을 남길 수 있는 단지인지 이러한 부분에 포커싱을 하시고 올바른 의사결정을 하셨으면 하는 바램입니다. 하나의 답보다는 올바른 의사결정의 과정을 배우셨으면 하는 바램입니다. 상기 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다!! ^^

안녕하세요. 밝은노마드 554님 저도 잘 알아보지 않고 청약신청을 했던 경험이 있어 노마드님 상황에 많이 공감이 갑니다. 써주신 계획을 계산해보면 다음과 같습니다. 계약금(5%) : 3000만원 중도금(60%) : 3.6억 잔금(35%) : 2.1억 아마 집단 중도금 대출을 받으실텐데 잔금시 중도금 상환 하며 대출이자, 취득세 등 추가 부대비용까지 계산하셔야 합니다. 현재 계약금(3000만원)을 낼 수 있는 상황이고 잔금 2.1억도 30년까지 모은다면 감당가능하기에 추가로 필요한 돈은 중도금 3.6억 정도로 파악됩니다. 보통은 잔금시 중도금 대출을 주택담보대출로 바꾸어 대출을 실행합니다. 그때 당시가 되어 ltv, dsr, dti등을 고려하여 아파트 가격의 60%(중도금)의 주담대가 나온다면 전혀 무리가 없을 듯합니다. (노마드님의 아파트가 인천이기에 비규제지역일 경우 ltv70% 적용되어 나올 듯 합니다.) 그렇다면 3.6억의 주담대가 감당 가능할까? 어떤 상품을 이용하느냐에 따라 금리가 달라지겠지만 일반은행 주택담보대출의 5%금리라고 가정하면 달에 150만원 정도 "이자만" 상환하게 됩니다. 노마드님이 100만원대 저축을 하고 있기에 3.6억원을 모두 대출을 받게되면 상환이 힘든 상황으로 보여집니다. 그래서 그 당시, 2030년이 되었을 때 원리금 상환이 감당이 가능한지(소득을 더 높아질 수 있는지)를 한 번 더 생각해보셔야 할 것 같고 그때가 되어 금리가 낮은 정책대출(디딤돌대출)등을 사용하게 될 수도 있는 것도 고려해뵈기를 바랍니다. 더불어 가족에게 차용증을 써 자금을 빌리는 경우는 충분히 있을 수 있는 일이고 계좌이체 등으로 원리금을 갚는 것을 잘 증빙해놓아야합니다. 주변에 비슷한 입지의 신축 가격과 지금 아파트의 가격을 잘 비교해서 가격적으로 메리트가 있는지 확인하시기를 추천드립니다.

안녕하세요, 밝은노마드님. 우선 특별공급 당첨 진심 축하드립니다🎉🎉🎉🎉 하지만, 생애최초 특별공급에 당첨되셨지만 준비가 부족했다고 생각되어 기쁨보다 걱정이 앞서신 것 같습니다. 다만 지금 바로 유지하거나 포기해야 한다는 답을 내리기보다, 먼저 두 가지를 확인해보셨으면 합니다. 첫 번째는 당첨된 단지가 충분히 가치 있는가입니다. 주요 직장까지 출퇴근하기 편한지, 주요 직장까지 교통편은 편리하고 빠르게 접근할 수 있는지, 학군과 생활환경은 괜찮은지, 주변 사람들이 선호할 만한 단지인지 살펴보셔야 합니다. 그리고 주변의 비슷한 아파트와 비교했을 때 분양가 6억원이 합리적인 가격인지도 확인해야 합니다. 입지가 좋고 가격도 합리적이라면, 자금이 조금 부족하다는 이유만으로 당장 좋은 기회를 포기하는 것은 아쉬울 수 있습니다. 분양아파트는 중도금대출을 이용할 수 있고, 입주가 2030년이라 자금을 마련할 시간이 남아 있다는 장점도 있습니다. 입주 전까지 저축을 늘리거나 소득을 높이고, 부모님 차용이나 대출 가능액을 알아보면서 부족한 자금을 준비할 수 있기 때문입니다. 두 번째는 내가 이 집을 감당할 수 있는가입니다. 은행에서 얼마까지 빌려주는지만 보는 것이 아니라, 대출 원리금을 갚고 생활비를 사용한 뒤에도 매월 일정 금액을 계속 저축할 수 있는지 계산해봐야 합니다. 저축할 돈이 거의 남지 않는다면 금리가 오르거나 출산·육아, 병원비처럼 예상하지 못한 지출이 생겼을 때 버티기 어려울 수 있습니다. 현재 자금이 1억원 초반이고 입주 때까지 총 2억원을 마련할 수 있다면 약 4억원과 부대비용을 추가로 준비해야 합니다. 중도금대출을 받을 수 있더라도 입주할 때 잔금대출은 당시의 소득과 대출규제를 기준으로 다시 심사받을 수 있으므로, 지금부터 은행에 예상 대출금과 월 상환액을 확인해보는 것이 좋겠습니다. 부모님께 돈을 빌리는 방법도 가능하지만 차용증만 작성하면 끝나는 것은 아닙니다. 실제로 갚을 수 있는 금액인지 먼저 생각하고, 이자와 상환기간을 정해 꾸준히 갚은 기록도 남겨야 합니다. 이 부분은 세무사에게 상담받은 뒤 진행하는 것이 안전해 보입니다. 결국 중요한 것은 ‘특별공급에 당첨됐으니 무조건 계약해야 한다’도 아니고, ‘자금이 부족하니 바로 포기해야 한다’도 아닌 것 같습니다. 단지의 가치가 충분하고 가격이 합리적인지 먼저 판단한 다음, 입주 후에도 감당할 수 있다면 자금을 마련하는 방향으로 노력해볼 수 있습니다. 반대로 단지의 가치가 크지 않고 대출을 갚느라 저축도 할 수 없다면 포기도 충분히 합리적인 선택이 될 수 있고요. 이 판단을 혼자 내리기 어렵다면 계약 여부를 결정하기 전에 월부 내집마련 코칭을 가능한 한 빨리 받아보시길 추천드립니다. 보유자금과 소득, 예상 대출금, 당첨 단지의 가치를 함께 놓고 전문가와 비교해보면 유지와 포기 중 어느 선택이 두 분에게 더 나은지 판단하는 데 큰 도움이 될 것 같습니다. 좋은 기회를 무리한 선택으로 만들지 않도록, 계약 전에 단지의 가치와 감당 가능성을 꼭 확인해보시길 응원하겠습니다.

안녕하세요 밝은노마드님, 생애최초 특공 당첨 축하드립니다. 당첨의 기쁨보다 잔금 및 입주에 대한 걱정에 문의를 주신 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 현재 자금 여력과 저축액을 보면 입주가 가능할 것으로 보입니다. 1. 입주는 가능할 것으로 보입니다. 분양가 6억, 옵션 등 세금포함 약 6.3억 2030년 입주까지 예상 저축액 4년간 연간 1억 저축 시 총 현금 2억 확보 가능 필요 대출금 약 4.3억원 LTV 70% 수준으로 가능할 것으로 보임(소득에 따라 달라질 수 있기 때문에 이 부분은 집단 대출 은행을 통해 꼭 확인해보시기 바랍니다) 월 상환액 : 금리 4%(40년 상환) 기준 월 180만원~190만원 내외로 부모님 대출이나 향후 소득 증가를 고려한다면 감당 가능한 수준으로 보입니다. (현재 금리 수준이 높아 30년에 금리 및 대출 규제 상황을 고려하여 다시 계산해 보셔야 합니다) 2. 부모님 차용증 작성 : 흔한 방법입니다. 원금 및 이자 지금 내역을 증빙으로 남기고 자금조달계획서 작성하시면 됩니다. 3. 당첨 유지 vs 취소 : 유지를 권장합니다. 6억의 분양가 대비 당첨된 아파트가 아주 가치가 좋은 곳은 아니지만 장기적으로 서울 수도권에서 신축 아파트가 6억이라는 것은 물가 상승을 고려했을 때 그렇게 비싼 수준은 아니라고 생각합니다. 취소를 고려한다면 지금 현재 가진 종잣돈으로 더 가치가 좋은 단지를 찾을 수 있다면 취소 후 내집마련을 추천드립니다. 다만, 현재 1억의 종잣돈으로 수도권 내에서 더 나은 입지에 내집 마련을 하는 것이 쉽지 않을 수 있습니다. 청약 당첨을 통해 무주택 포지션을 헷지 할 수 있고 향후 4년간 지출 통제 및 저축액이 증가하는 것도 자산증식에 도움이 될 것이므로 섣부르게 청약을 취소하는 것보다는 다른 대안에 대한 고민을 해보시고 계약을 진행할 경우에는 향후 갈아타기를 할 때 발판이 될 수 있도록 꾸준히 공부를 하는 것을 추천드립니다. 아무쪼록 답변에 도움이 되셨으면 좋겠습니다😊

밝은노마드님 안녕하세요 생애최초 특공에 당첨되셨는데 보유해야 되는지 걱정이 되실 것 같습니다. 보통 아파트를 매수할 때 자기자본으로 모두 하는 분들은 없고 대부분 대출을 활용합니다. 질문에 적어주신 중도금 60%가 해당될 것 같습니다. 모아둔 금액으로 계약금을 납부하고 잔금을 해야 합니다. 총 40% 정도로 2.4억 정도 필요한데 질문에 적어주신 내요을 보면 약간 금액이 모자라는 것 같습니다. (부모님 증여로 가능할 것은 같습니다.) 어떤 단지인지 모르기 때문에 보유에 대해서 이야기 드리기는 곤란할 것 같고 2030년까지 자금을 모을 수 있는지, 청약 당첨된 단지가 가치가 있는지 공부하셔서 판단해 보시는 것을 추천드립니다. 밝은노마드님 청약당첨 축하드립니다.

안녕하세요. 밝은노마드님 생애최초 특공에 당첨되었지만 잔금을 정상적으로 치룰 수 있을지에 대해 고민이 있으시군요. 우선 1번은 입주 전까지 2억까지 마련할 수 있으신 상황이라면 큰 무리 없이 가능하실것 같아보이고 부모님의 도움을 받을 수 있으신 상황이라 자금계획이 잔금을 치루는데까지 어려움이 있어보이진 않습니다. 2번은 가족들에게 차용증을 쓰고 돈을 빌리는 경우도 더러있습니다. 이부분은 자치 증여세를 내야할 수도 있으니 세무사와 상담 후 진행하시면 좋을것 같습니다. 3번 당첨된 주변 단지들의 대장급 단지와 비교해서 더 나은 입지인지, 사람들이 좋아하는 곳인지를 비교해보시고 당첨된 단지가 더 좋은 단지라고 판단되시고 대장급 단지 같은 평형이 가격대가 비슷하다면 상대적으로 저렴하다고 생각되는데 장기보유를 할만한 수요를 가질수 있는 단지인지는 조금 더 알아갈 필요가 있다고 생각됩니다. 4번 당첨되신 곳이 지방인지 수도권인지 알수없으나, 지방이라면 전세입자를 구해 잔금을 치루는 방법도 있을것 같습니다.