재개발 빌라 매매 고민상담

안녕하세요, 플라워워님 재개발 입주권을 계속 가져갈지, 덕은동 아파트만 남길지 고민이시군요^^ 현재 능곡2구역은 관리처분인가까지 난 상황에 총 약 3천세대에 달하는 대단지가 들어올 예정이므로 사업 자체가 무산될 가능성을 걱정할 단계는 지났고, 상승여력도 덕은에 비해 훨씬 큽니다. 반면, 덕은동은 능곡보다 서울 접근성이 더 좋은 곳에 위치한 이미 완공된 신축이지만 중소규모이며, 상승여력보다는 안정성 측면에서의 장점을 가진 물건입니다. 이렇게 능곡2구역과 덕은동 물건 성격이 상당히 다르기에 능곡이 낫다, 덕은이 낫다 라고 말씀드리기 어렵다 생각합니다. 각각의 장단점이 있기에 워워님께서 리스크 감당여부, 실거주 편의, 선택에 따른 편익과 비용 등을 직접 적어보시고 고민해보심이 가장 정확할 것 같습니다. 예를 들어, 현재 입주권의 매입가격, 매도시 실제 손에 남는 금액, 조합원 분양가, 예상 추가분담금, 이주비나 추가분담금 대출 규모, 예상 입주시기 전까지 다른 곳에서의 거주비용 등을 계산해보는 겁니다. 능곡2구역에 프리미엄과 추가분담금을 더해보고 입주 시점 예상되는 신축가격보다 훨씬 적다면 보유할 가치가 있고, 비슷한 수준이라면 굳이 재개발 리스크를 감수할 필요가 없어지는 것이지요. 장단점과 선택에 따른 편익과 비용을 적어보시고, 이 리스크를 내 수입으로 감당할 수 있는가?에 대해 고민해보시고 신중한 결정하시기를 응원드리겠습니다^^

안녕하세요 플라워워님 덕양구에 소재한 2개의 주택에 대해 앞으로 어떻게 운영해나가면 좋을지 고민되시는 것 같습니다. 2개 주택을 모두 보유(끌고 가기)할 것인가? 아니면 입지가 더 우수한 덕은동 1개 주택만 남기고 정리할 것인가?라는 질문에 대한 답은 "나의 상황"은 어떠한가부터 정확하게 파악하는 것이 중요하다고 생각합니다. 50대 중반, 아파트 대출 남아있고, 세금도 부담이 되시는 상황이신 것 같습니다. 그렇다면 저는 퇴직까지의 수입을 정리해보고, 대출 부담이 언제까지 얼마나 지속될지 적어보고, 세금도 연 부담이 얼마나 될지 손으로 엑셀파일 등으로 정리해볼 것 같습니다. 머릿속으로 구상하는 것이 아니라 손으로 적어봐야 확실하게 내가 언제부터 소득이 부족해지고, 대출관계를 어떻게 갚아나갈지, 연에 대출이자와 세금 부담이 각각 얼마가 소비될지 작성해보시고 나면, 내가 감당 가능한 범위인지 아닌지 보이실 것 같습니다. 세세하게 플라워워님의 사정을 알지는 못해서 정확하게 답변드리지 못하지만, 저라면 이렇게 해보았을 것 같아요ㅎㅎ 플라워워님의 의사결정에 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :)

안녕하세요 플라워워님
은퇴를 앞두고 투자에 대한 앞으로의 방향성에 대해서 고민하고 계시는군요

의사결정을 할때 1주택과 2주택을 각각 가지고 갔을때 편익과 비용을 알아야합니다.
여기서는 분담금, 대출이자, 추후 세금적인 부분 등이 있을 수 있을 것 같네요

한 번 적어보시면서 어떻게 해야하는지 정리 해보는 시간이 좋을 것 같습니다.
그리고 혹시 2채를 모두 팔게 되었을때 갈아탈 수 있는 자산이 더 좋은 자산은 없는지까지도 생각해볼 것 같습니다
그리고 어렵다면 월부에서 투자코칭을 진행하고 있는데 상담 받으시면 좋을 것 같습니다.
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화이팅입니다!

안녕하세요. 플라워워님 2주택을 가지고 가야할지, 일시적 1가구 2주택을 혜택을 활용하여 비과세를 받을지에 대해 고민하고 계시는군요. 현재 보유하고 계신 덕은동 자체도 이미 좋은 단지이기 때문에 고민이 많이 되실것 같습니다. 등어님께서 잘 말씀해주신 것처럼 편익과 비용을 잘 계산해보셔야 될것 같아요. 2주택을 모두 보유했을때 치뤄야할 비용(양도세, 보유세)과 그 비용이 감당가능한지, 향후 비과세를 포기하고서라도 더 큰 차익을 취할수 있을지 등을 플라워님께서 직접 계산해보시고 결정하셨으면 합니다. 능곡2지구쪽 대장급 단지들이 과거 시장에 얼마만큼 상승을 했었는지 살펴보시면 도움이 되실것 같습니다.

안녕하세요, 플라워워님^^ 은퇴를 앞두고 소득과 대출, 세금까지 고려하여 두 주택을 모두 보유할지 고민하고 계시는 것 같습니다. 운영 방향을 결정하기 전에 가장 먼저 하실 일은 현재 보유한 두 자산의 가치를 제대로 이해하고 비교하는 것이라고 생각합니다. 앞으로 어느 지역이 더 오를지를 예상하기보다, 어떤 자산이 더 가치 있고 오래 보유할 만한지를 판단하는 것이 중요합니다. 덕은동 아파트는 이미 완성된 신축 아파트이므로 현재 가격과 거주 만족도, 매도하기 쉬운지를 비교적 쉽게 확인할 수 있습니다. 수도권의 입지가치를 판단하는 기준인 강남과 주요 업무지구까지의 이동시간, 교통, 학군, 생활환경과 주변 단지의 선호도를 살펴보시면 좋겠습니다. 능곡2구역 재개발 물건은 현재 빌라의 모습보다 재개발이 완료된 후 들어설 새 아파트의 가치를 생각해야 합니다. 주변 신축 및 선호도가 높은 기축 아파트의 현재 가격을 살펴보고, 능곡2구역이 완성됐을 때 어느 단지와 비슷한 평가를 받을 수 있을지 비교해보시길 바랍니다. 다만 재개발은 완성 후 예상 가치만 보면 안 됩니다. 현재 사업단계와 입주까지 필요한 기간, 예상 추가분담금, 추가로 부담할 이자와 사업 지연 가능성까지 함께 계산해야 합니다. 예상되는 신축의 가치에서 앞으로 들어갈 비용과 기다려야 하는 시간을 빼고 판단하시면 조금 더 현실적인 비교가 될 것 같습니다. 두 자산을 모두 보유하는 편익과 비용도 함께 확인해보셔야 합니다. 두 채를 유지했을 때 얻을 수 있는 상승 가능성뿐만 아니라 대출이자, 추가분담금, 보유세와 은퇴 이후 줄어드는 소득까지 적어보시길 바랍니다. 대출과 추가비용을 감당하고도 생활비와 비상자금을 충분히 남길 수 있다면 두 자산을 유지하는 선택도 가능할 수 있습니다. 반대로 두 채를 유지하기 위해 은퇴 이후 현금흐름이 불안해진다면, 가치가 더 높고 장기간 부담 없이 보유할 수 있는 한 채를 남기는 것이 좋은 판단일 수 있습니다. 단순히 신축이라는 이유로 덕은동을 남기거나 재개발이라는 기대감만으로 능곡 물건을 보유하기보다, 두 자산을 같은 기준으로 직접 비교해보시는 것이 중요합니다. 세금은 취득 시기와 일시적 2주택 요건, 향후 매도 순서에 따라 달라질 수 있으므로 세무사에게 별도로 확인하시는 것을 추천드립니다. 두 자산의 가치와 비용을 비교하여도 결론을 내리기 어렵다면, 중요한 의사결정인 만큼 월부 투자코칭을 받아보시는 것을 추천드립니다. 보유자산과 대출, 은퇴 이후 현금흐름을 함께 놓고 점검하면 어떤 자산을 남기는 것이 플라워워님께 더 좋은 선택인지 판단하는 데 도움이 될 것 같습니다. 두 자산의 가치와 감당 가능성을 차분히 비교하여 후회가 적은 선택을 하시길 응원하겠습니다^^

안녕하세요 플라워워님 주택가격이 상승하는 시기에 2채를 보유하면서 좋은 부분과 걱정되는 부분이 함께 있으실 것 같아요. 플라워워님께서 아시다시피 두 주택 모두 당장 팔아야 하는 (저가치) 자산은 아니기 때문에 결국 '감당가능여부'를 계산해보시고 그에 따라 의사결정하셔야 할 것 같아요. 1) (추가) 분담금 : 능곡2구역 보유시 추가로 필요한 자금 2) 보유세 : 재산세 + 종부세 3) 양도세 : 두 주택의 정리 순서와 수익에 따른 양도세 규모 1번 관련 조합에 정확한 규모와 자금 필요 시기 확인해보시고 2번, 3번 관련 세무사 상담을 받아보시기를 권유드립니다. 현재 대출이나 은퇴시기 등으로 부담되는 부분이 있으시겠지만 노후 준비를 위해 보유하신 자산을 현명하게 활용하시면 좋겠습니다.

플라워님 안녕하세요 ~ 능곡 관리처분 물건과 덕은 아파트 2채를 놓고 고민이시군요. 나이가 50대이다보니 앞으로의 여력도 고민이 많으시고요. 저도 은퇴를 앞두고 있어서 앞으로의 방향에 대해 고민이 있었습니다. 앞서 이야기 해주신것 처럼 50대의 경우는 자산을 벌리기 보다는 모아서 퀄리티를 높이고 현금흐름도 있게 하는 방향으로 가는게 좋습니다. 저라면 두개를 놓고 하나를 선택하기선택하는 고민에 있어서 여러방향으로 생각해 볼 것 같습니다. 우선 능곡 재개발 물건은 앞으로 어느정도의 폭발적 상승을 기대할 지는 모르겠지만 시간적 소요가 많이 걸릴수도 있을 것 같습니다. 2개중 1개로 진행햇을 경우의 편익과 비용 2개를 같이 갔을 경우 편익과 비용 2개를 합쳐서 더 좋은 자산 1채를 했을 경우 편익과 비용을 놓고 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 방향설정만 잘해서 움직이면 노후는 크게 걱정 없으시니 코칭도 받아보시고 잘 결정하시면 좋을 것 같습니다. 응원드립니다.