<1차시_연결되는 임장보고서 작성하기_룰루랄라7 선배님>
분명 다 분석하고 투자했는데도 미운 오래 새끼처럼 밉게 느껴졌던 1호기의 복기와
2호기 과정을 통해서
투자와 연결되는 임보를 쓰는 것이 무엇인지에 대해서 말씀해 주셨습니다.
시장상황과 분위기를 파악할 때 앞으로 오는 공급물량만 보는것이 아니라
기존에 남아있는 물량의 움직이도 확인해야함을 배웠습니다.
준공 후 비분양은 조금씩 소진이 된다고 해도 감소폭까지 디테일 하게 봐야하며
안팔리던 것이 1개 2개 팔리기 시작하면 장사하는 사람들은 조금씩 팔리려나 보다, 하는 신호라는것을 확인할 수 있습니다.
투자 기회를 찾아가는 과정으로
공급-뉴스-매매/전세-매물수 증감-가격 이렇게 5단계를 통해 기회를 찾아갈 수있습니다.
매매는 소폭 상승하거나 보합하고, 전세는 올라오고 있다,
투자자로써 이런 그래프를 보면 기회라고 생각하고 들여다 본다.
또한 데이터보다는 현장의 분위기가 훨씬 빠르기 때문에 현장의 신호를 꼭 확인해야 한다고 했습니다.
시장 분위기를 파악했지만, 시장이 좋아진 것과 가격이 싸다는 것은 다르기 때문에
가격과, 투자금까지 파악해 봐야합니다.
임보 결론에서 최종후보로 나온 단지 주변의 전세가와 전세수를 보고 전세가를 제대로 파악해야합을 배웠고,
주변 전세가 파악하는 장표는 임보 BM POINT로 알려주셨습니다.
이 때 지웰시티처럼 2년 만기가 도래되어 전세 매물이 다량으로 나올 가능성이 있는지도 같이보아야하며
이런 상황에 대해 부사님들의 반응을 보고 투자 의사결저에 반영할 수있음을 배웠습니다.
시장이 주는 5가지 신호를 보고 지역을 선정하고, 지역별 시세를 비교하고, 어디까지 움직이있는 있는지를 파악한후 생활권과 단지를 비교해서 앞마당안에서 흐름이 어디까지 왔는지 확인하는 과정을 배웠습니다.
가설검증에대한 궁금증이 있으면 현재에서만 찾지 말고 비슷한 공급흐름이 있었던 과거의 모습에서 힌트를 찾아 볼 수있습니다. 가설검증에는 주장과 근거, 결론과 적용까지 들어가도록 하며 궁금증을 해소하고 확신을쌓아가는 과정을 겪어보는 방법을 알려주셨습니다.
궁금증과 의문점은 임보를 통해 가치를 확인하고 가격을 검증하고,
실제 매임과 전임을 통해 현장에서 확신을 쌓아가는 과정에서 투자 판단까지 내리는 과정을 가르쳐 주셔서
투자할때 꼭 이 네가지 과정을 거치며 왜 이단지를 이 가격에 사는지 설명할 수있는 투자를 하며
스스로 한 투자에 대한 확신을 높혀 가겠습니다.
기히는 시세속에 있었고, 확신은 현장 속에서 만들어졌다는 말씀을꼭 기억하겠습니다.
늘 변화하는 시장에서 가르쳐주신 5단계를 적용해서
월부학교에서 찍어주는 임장지가 아닌,
스스로도 기회를 찾을 수있는 투자자로 성장하기 위해 노력하겠습니다.
훌륭한 강의 준비해주신 룰루랄라 선밴님 감사드립니다.
아들 둘을 키우시면서 어떻게 이렇게 달려오셨는지 상상도 되지 않지만
같은워킹맘 투자자로써 선밴님의 강의를 들으니 더 힘이 납니다.
지금 이렇게까지 우리가 하는 이유는 “ 내 돈으로 담을 수 없는 만큼 좋은 것을 담기 위한 준비다”라는 말을 기억하고,
계속 해 나가겠습니다.
<2차시_투자와 성장에 직접적으로 연결되는 투자 복기 하는 법_반나이 선배님>
병에 담기 흙탕물과 처음에 부었던 흙탕물이 다르려면
중간에 필터가 있어야 하고 처음의 흙탕물과는 다르게 깨끗한 물로 만들어 주는 필터가 바로 복기라고 하셨습니다.
다음 투자에서 같은 실수를 반복하지 않기 위해,
더 나은 투자를 하기 위해 반드시 복기를 한다는 것을 배울 수 있었습니다.
또한 복기는 우리가기억을 더듬고 반성하는 행위에서 끝나는 것이 아니라
그 복기를 통해서 투자 기준이 나와야 한다는 것을 가르쳐 주셨습니다.
1. 먼저 당시의 시장상황을 다시 짚어 봐야합니다.
당시의 앞마당 상황을 복기하기 위해서는 그당시의 뉴스 기사와 랜드마크의 가격 움직임과 KB시세를 통해 매매 증가뮬과 전세 증감율을 확인합니다.
당시의 앞마당 상황을 종합적으로 비교해보고. 좋은 투가지회를 준 곳들이 왜 기회였는지를 복기해야합니다.
2. 당시의 나의 자산 상황을 종합하여 투자 판단에 아쉬운 점은 없어는지 확인해 봅니다.
판단의 근거로는 가격으로만 보는 것이 아니라
그당시 내가 비교평가를 올바르게 진행하였는가로 복기해야함을 배웠습니다.
당시 창원을 공급이 많이 들어올거라는 이유만으로 투자 대상지역에서 제외하신 부분을 복기하신 점이 인상 깊었는데 이를 통해서 공급이 많다고 무조건 가격이 내리를 것은 아니며, 긴 누적 공급부족 + 향후 공급이 없는상황이 겹친다면, 단기간 집중된 공급은 영향이 적을수도 있다는 것을 배웠습니다.
다른 지역을 볼 때 이를 기억하고 비슷한 상황의 앞마당이 있다면 검토 대상에서 제외하지 않겠습니다.
3.또한 그 당시 실거주라는 다른 대안은 없었는데, 같은 가격대로 실거주를 선택했다면 어떤 단지를 할 수있었는지도 대출까지 시뮬레이션 해보면서 복기하는 과정을 거치는 것 또한 필요하며, 이는 앞으로의 의사결정을 내림에 있어서 빠르게 판단할 수있는 연습과정임을 배웠기에 , 다른 대안에 대한 복기도 놓치지 않겠습니다.
울산지방투자를 통해서 복기한 것에서 기준을 뽑고, 수도권 시장에도 적용하신 사례가 인상 깊었습니다.
CSS복기를 통해서 투자기준을 더욱 정교하게 만들어 가서
그것을 다음 투자에 꼭 녹여내겠습니다.
어떻게 해야하는지 몰라서 막막했던 투자 복기를 실전 투자 경험에 녹여내셔서 알기쉽게 강의를 준비해 주신 반나이 선배님께 감사드립니다.
저도 선배님 처럼 촘촘한 복기 필터를 채우고 꾸준히 기준을 만들어가는 투자자가 되도록 하겠습니다.
부폐의 잡채와 김밥천국의 스페셜세트 비유는 최고였습니다.
<3차시_세입자의 한마디에 흔들리지 않는 전세만기 실전 운영법_스리링 >
전세 운영은 대응의 영역이지만
그 대응을 해나가는 운전대는 우리가 잡아야하고
사장님께는 넛지만 부탁한다.
0호기에서 갑작스럽게 나가야한다는 전세입자의 통보에 허둥지둥하면서
부사님께 끌려다니면서 새로운 세입자를 들였던 제 자신의 모습을 반성하면서 복기하는 시간을 가졌습니다.
매도를 해야하는 위성자산에 대해서 2년더 연장을 한다는 것은 2년을 더 보유한다는 적극적인 의사라는 것을 몰랐는데 이번 수업을 통해서 확실하게 배웠습니다.
갱신할경우 과정:
6개월전에 임차인의 의사를 파악하고 5개월전부터 주변시세를 파악하고 3개월전에는 증액을 협상하고 1개월전는 갱신계약서를 작성하는 것, 액션플랜을 알려주셨고, 갱신계약서 작성 방법도 자세히 알려주셔서 다음 전세 갱신때 해야하는행동에 대해서 구체적으로 배울 수 잇었습니다.
갱신 5%인상을 거절 할 수도 있다는것을 인지하고 대처하는 것 도 배웠기에 미리 어떻게 대응하고 협상해야하는지도 대비 할 수 있었습니다.
캘린더 알람 설정까지 해보겠습니다.
신규설정 과정:
6개월전 임자친 의사를 파악하고 , 4개월전에 시장 조사와 광고를 하고
적어도 2개월전에는 무조건 빼야하고
1개월 반까지 못빼면 퇴거대출자금 알아봐야함도 배웠습니다.
질권설정과 채권양도 확인 방법이 어려웠는데,
은행에 세입자가 연락하고 은행의 콜백을 부탁하는 방법도 꼭 기억해야겠습니다.
마지막에 0에서 100사이에 무수히 많은 숫자들이 있는데 그래도 멈추지 않고 계속 0은 안했다는 말씀이 너무 인상 깊어습니다.
혼란스러운 시장에서 흔들리지 않고 운전대 잘 잡고 운전해 보도록 하겠습니다.
꼭 필요한 강의 정성스럽게 준비해 주신 스리링 선배님 감사합니다.
